Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На первом предлагать. Как превратить квартиру в магазин или офис?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.
Как жилой дом переводится в нежилое помещение
Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.
Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.
Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.
Документы:
- Заявление владельца.
- Свидетельство о праве собственности.
- План.
- Проект перепланировки.
Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.
Не всегда предприниматели в полной мере понимают, сложно ли довести начатую процедуру до конца. И нуждаются в консультации специалистов.
Можно ли взыскать с собственников МКД расходы, если они отказали в согласовании перевода
Нет, потому как эти затраты не подлежат взысканию.
Могут ли собственники отозвать свое согласие на перевод помещения в другой статус
Принятый протокол обратной силы не имеет.
Можно ли сначала провести все строительные работы, а потом начать согласования
Нет, поскольку узаконить уже сделанные изменения нельзя.
Какие предусмотрены штрафы, если не делать перевод
В размер 50-200 МРОТ. Одновременно будет вынесено постановление о выселении собственников-нарушителей.
Существуют ли виды предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять в жилом помещении без его перевода
Да. Но важно, чтобы они не нарушали:
- Во-первых: интересы жильцов;
- Во-вторых: требования к использованию жилых зданий.
Какие жалобы жильцов на неудобства, которые им доставляет нежилое помещение после его перевода из жилого, являются законными и справедливыми
Любые, связанные с нарушениями СНиПов и ГОСТов. В этот список попадают:
- превышение уровня шума;
- использование S не по назначению;
- нарушения установленного рабочего графика и пр.
Какие документы нужны
Чтобы запустить процесс перевода помещения из жилого в нежилой фонд, нужно подать документы через портал «Госуслуги». Вот полный список бумаг, которые нужно собрать:
- заявление о переводе помещения;
- документы, устанавливающие право собственности заявителя на объект;
- протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома (МКД);
- список жильцов, принявших участие в собрании;
- бюллетени участников собрания;
- письменные согласия всех соседей, квартиры которых непосредственно примыкают к переводимому помещению;
- проект перепланировки или переустройства помещения.
Зачем переводить «жилье» в «нежилье»
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.
Что профессионалы думают по этому поводу? Спустимся на землю, господа
Многие, кто имеет квартиры на первых этажах, хоть раз в жизни задумывались о ее переделке в коммерцию. Было бы здорово получать кучу бабок за сдачу в аренду торговой площади, а еще лучше – сразу продать за трильон денег. К тем, у кого жилье на первом этаже не единственное и по всем параметрам подходящее — вопросов нет. Игра может стоить свеч, как у героини истории в начале статье. И, конечно, вы должны быть готовы к ожиданию разрешений, юридической волоките и дополнительным вложениям. Так, перепланировка, согласование всех документов и обивание порогов госучреждений займет у вас в среднем полгода и примерно миллион рублей.
Но зачастую на эту возможность заглядываются люди, живущие в одной-единственной квартире на первом этаже, мечтающие по-быстрому разбогатеть и уверенные, что вообще любая квартира на первом этаже жилых домов может принести большие деньги. И при этом ничего не надо делать.
Такая позиция и мысли бедняка совершенно затуманивают разум и не дают осознать, что перевести квартиру в разряд нежилого помещения — дело трудоемкое и затратное. Более того, можно сильно прогореть, лишившись единственного жилья, предлагая площади там, где никто не ходит и проживает всего полтора землекопа.
Повторюсь: бизнес-проект по переводу жилья в коммерцию оправдан лишь в конкретных случаях. Прежде всего, это должна быть большая площадь — от 70-100 м2. В таком случае с вами уже можно иметь дело. А особо выгодное расположение, высокий трафик, метро совсем рядом — и вы становитесь обладателем перспективного предложения для бизнеса. Остается только пройти сквозь бюрократические заслоны.
Да, кстати, не стоит забывать про ликвидность. Отмечу, что нежилое помещение, обладающее выгодными для коммерции параметрами, будет иметь совершенно другую стоимость, нежели квартира, ранее бывшая в этих стенах. Разница может быть колоссальная, на порядок больше.
Увы, но предприимчивым гражданам «благодаря» закону 116-Ф3 стало сложнее оформлять перевод недвижимости в нежилой фонд. Все направлено на защиту интересов остальных граждан жилого дома. Однако, здесь прослеживается двойные стандарты. Поскольку закон обратной силы не имеет, то ранее открытые магазины и точки общепита, подпадающие теперь под опасные, нежелательные и вообще запрещенные для размещения в жилом доме останутся работать. И закрытию либо переносу не подлежат. Тогда напрашивается вопрос о защите граждан — почему не запретить все полностью? Либо вернуть послабление для новых арендодателей. Хотя бы на стадии переоформления.
Технические условия перевода
Собственник может перевести квартиру в нежилое помещение, если выполняются тех.требования. Они утверждены законодательством РФ. Отклонение от данных нормативов не допускается:
- объект находится на 1 этаже, за исключением ситуаций, регламентированных действующим российским законодательством;
- есть возможность оборудовать отдельный вход;
- квартира полностью изолирована от других жилых помещений;
- нет препятствий для использования общего имущества, например, лестницы, лифта, лестничной клетки и др.;
- землю, где расположен дом, не запрещено использовать для ведения коммерческой деятельности.
Резюме: сложно, но можно
Итак, соблазн изменить целевое назначение квартиры высок: в ряде случаев цена квадратного метра может вырасти вдвое. Но воплотить задачу в жизнь реально лишь в домах малой этажности, с небольшим количеством собственников. Мало того, что все «смежные владельцы» должны дать письменное согласие на процедуру. Придётся проводить общее собрание, заручившись поддержкой 2/3 жильцов подъезда и 50% – всего дома.
Поэтому прежде, чем пускаться в авантюру, советуем взвесить все «за» и «против». Реализация услуги отнимет несколько сотен тысяч рублей (главным образом – на подготовку проекта и его воплощение). А риски потерять инвестиции нельзя назвать низкими. Как бы то ни было, вопрос с изменением назначения недвижимости в России решаем. Но редко без услуг специалистов и посредников.
Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд
| Этапы / Цена, руб | Срок исполнения, дни | Примечание |
|---|---|---|
| ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ: | ||
|
ТЗК (техническое заключение) от 25 000 Проект, в составе разделов: Архитектурно-строительные решения (АР) от 15 000 Конструктивные решения (КР) от 15 000 Электропроект (ЭП) от 15 000 Водопровод и канализация (ВК) от 15 000 Отопление и вентиляция (ОВ) от 15 000 Кондиционирование (ОВиК) от 15 000 Реконструктивные работы (РР) от 55 000 |
5-30 | в зависимости от метража и сложности перепланировки |
|
Согласование: — Роспотребнадзор — ДЕЗ — ОПС (отдел подземных сооружений) — АПУ (ситуационный план) — Экспертиза — Наследие (при необходимости) — ЕИРЦ — Мосжилинспекция от 250 000 Получение распоряжения Департамента городского имущества (ДГИ) |
90-150 | РР-реконструктивные работы по фасаду Мосжилинспекция производит самостоятельно с ГлавАПУ Москомархитектуры. Дополнительно: Согласование собственников жилья |
| Ввод помещения в эксплуатацию. Получение акта завершенного переустройства от 100 000 |
Выход инспектора Мосжилинспекции | |
| Заказ/Получение Технического плана. Внесение изменений в ГКН. Внесение изменений в ЕГРП (Росреестр) от 60 000 |
Официальные платежи |
Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд
При работе над статьей я сравнивал расходы, которые понес мой клиент в 2018 году, со средними ценами по региону и стране. Разница оказалась несущественной, поэтому я приведу стоимость перевода жилого помещения в нежилое на нашем примере:
- нотариальное согласие собственников нашей квартиры – 4500 руб. (3 согласия по 1500 руб.);
- получение выписки ЕГРН на квартиру 400 руб. (платили зря, так как проектировщик может получить выписку ЕГРН бесплатно);
- изготовление проекта и технического заключения – 17 000 руб. (цена проекта может очень существенно отличаться для разных объектов, сроков работ);
- организационные расходы на проведение собрания собственников, в том числе финансовое стимулирование – примерно 15 тыс. руб. (расходы на отправку писем, распечатку уведомлений и других бланков, и т.д.);
- согласование в местной администрации – бесплатная услуга;
- проведение строительных работ – наша смета по проекту составляла 170 тыс. руб., по факту вышло 210 тыс. руб. (эти расходы можно отнести скорее не к согласованию перевода, а к инвестициям в будущий бизнес);
- оформление акта приемочной комиссии – бесплатная услуга;
- изготовление технического плана – 6500 руб.;
- кадастровый учет в Росреестре – бесплатная услуга.
Итого мы заплатили 253 400 руб., из которых 210 000 руб. ушло на строительные работы. Фактически расходы за согласования составили 43 400 руб. Если бы нам отказали собственники МКД, мы потеряли бы 36 900 руб. (4500 + 400 + 17000 + 15000).
Сколько стоит такая процедура?
Человеку, который первый раз занимается решением вопроса «как перевести жилое помещение в нежилое», стоимость услуг специальных фирм может показаться очень высокой. Есть много фирм, которые полностью берут на себя подготовку перевода. Стоимость такой работы в Москве составляет примерно 220 000 руб. за одно помещение. Но только на первый взгляд это – дорогое мероприятие. Ведь человеку, который никогда раньше не занимался этим вопросом, трудно разобраться во всем самостоятельно. Да и найти время на сбор документов часто бывает затруднительно. Поэтому, обратившись к профессионалам, вы в итоге выиграете финансово. Время, за которое фирма сделает перевод, составляет от 4 до 6 месяцев.
Финансовые затраты на перевод жилого помещения в нежилое
Каждый случай перевода объектов недвижимости из жилого в нежилой фонд рассчитывается индивидуально, с учетом оценочной стоимости объекта. В ряде основных статей расходов:
- разница в стоимости нежилого помещения с учетом расчета БТИ;
- оплата услуг БТИ, справки о разнице стоимости до и после перевода жилого объекта в статус нежилого, услуг по подготовке технического паспорта помещения;
- оплата услуг нотариуса при оформлении доверенности и заверении копии права собственности на жилую квартиру;
- оплата госпошлины за государственную регистрацию нежилого объекта недвижимости;
- оплата услуг сторонней организации, предоставляющей проект переустройства и перепланировки объекта нежилого фонда.
Каким нормам должно соответствовать помещение
Перед тем, как вообще начинать думать о переводе жилого помещения в нежилое, надо проверить, что оно соответствует следующим требованиям:
- Должен быть отдельный вход/выход. Если его нет, то дополнительно придётся потратиться на перепланировку (которую надо будет согласовать с другими жильцами, а потом и документально заверить).
- Помещение должно располагаться на первом этаже. Также допускается второй этаж и выше, но только при условии, что все нижние помещения не являются жилыми.
- На объекте должны присутствовать все необходимые инженерные коммуникации – электричество, водопровод, канализация и вентиляция.
- Если объект состоит из нескольких комнат, то в нежилой фонд переводится сразу всё помещение – сделать нежилой только одну комнату не получится.
- Не допускается какое-либо обременение объекта (ипотека, арест, рента, опека).
Перевод из жилого помещения в нежилое: документы
Для перевода квартиры в многоквартирном доме владельцу нужно собрать следующий пакет документов:
| Наименование документа | Примечание |
|---|---|
| Паспорт заявителя (собственника жилья) | Предоставляется оригинал и копия |
| Свидетельство прав собственности на квартиру | И прочие правоустанавливающие бумаги (договор дарения, завещание) |
| Технический паспорт и план | Выдаёт Бюро технической инвентаризации |
| Кадастровый паспорт и план | Выдаёт учреждение Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости |
| Выписка из домовой книги | Действительна один месяц. Содержит сведения о том, что сняты с регистрации все проживающие |
| Акт пожарного надзора | О соответствии нормам пожарной безопасности |
| Заключение санитарно-эпидемиологической станции | О соответствии санитарным положениям |
| Акт о техническом состоянии | Можно оформить в управляющей компании |
Собранные документы подаются на рассмотрение межведомственной комиссии, которая и принимает решение, разрешить перевод квартиры в нежилое помещение или выдать отказ. После эти документы и справку о стоимости квартиры после её перевода, выданную в бюро технической инвентаризации на основании разрешения, подают для приватизации нежилого фонда.
Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает следующие пределы допустимости перевода жилых помещений в нежилые:
- по признаку права собственности. Так, право инициировать изменение назначения помещения принадлежит только его собственнику;
- по признаку расположения. Так, помещения, находящиеся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилые, только если ниже расположены нежилые помещения (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ);
- по признаку автономности. Так, возможность перехода в статус нежилых имеют только помещения с отдельным входом, изолированные от лестничных площадок и входа в подъезд. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить;
- по человеческому фактору. Так, не могут быть переведены в статус нежилых помещения, в которых прописаны и проживают люди;
- по признаку обременения. Так, помещение не должно быть обременено правами иных лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т.п.).
Не допускается перевод жилого помещения в нежилое, если (ч. 3.1, 3.2 ст. 22 ЖК РФ):
- помещение расположено в наемном доме социального использования;
- в помещении планируется осуществление религиозной деятельности.
Далеко не каждое жилое помещение можно превратить в нежилое. Для совершения процедуры потребуется соблюдать некоторые правила переустройства. Допускается оформлять в качестве нежилых квартиры:
- расположенные на первом этаже
- находящиеся на 2 и последующих этажах, если под ними также находятся склады, офисы или магазины
В качестве основания для перевода жилых помещений в другую категорию выступает целесообразность изменения категории назначения жилья, так как впоследствии улучшается бытовое или коммунальное обслуживание проживающих в округе граждан.Но даже при наличии указанных условий и оснований переустройство помещения из жилого в нежилое не всегда возможен. Существует ряд обстоятельств, когда владельцам квартиры выдается отказ в переводе. Большинство из них перечислено в статьях 22 и 24 ЖК РФ:
- отсутствует отдельный доступ к объекту, или он пролегает через жилые помещения. Причем если планируется сделать отдельный вход, то придется получить одобрение соседей в соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ. Без согласия проживающих рядом граждан подобные действия незаконны, и любой из собственников расположенных в доме квартир может произвести оспаривание
- планируется переоформлять только части квартиры. Отдельные комнаты сделать нежилыми нельзя
- дом принадлежит нескольким владельцам, и согласие от них не получено
- отдельные комнаты оформлены на других лиц, либо имеет место постоянное проживание иных граждан на территории недвижимости
- на квартиру наложено обременение или ограничение
- предоставлен неполный список документации, либо запрос подается в ненадлежащий орган
- многоквартирный дом находится в аварийном состоянии
- проект переустройства или перепланировки, предоставленный в ответственный орган, не соответствует действительности, или нарушены требования законодательства к его оформлению
- специфика бизнеса. Если при использовании помещения повышается пожароопасность для всего здания, либо возникают иные неудобства для жильцов, получить разрешение сложно
В подобных случаях можно попробовать получить положительное решение по суду, либо попытаться устранить причины, мешающие переустройству, а затем вновь инициировать процедуру оформления разрешения.