Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить дом — пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на дом, построенный на своей земле, в уведомительном порядке, предполагает получение уведомления о начале строительства и согласования работ с уполномоченными инстанциями. Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.
Какие проблемы могут возникнуть при регистрации
Несмотря на то, что оформление права собственности на дом и земельный участок кажется простой процедурой, могут возникнуть непредвиденные проблемы:
- Техплан недействителен или выполнен с ошибками. Подготовкой технических планов на ОКСы могут заниматься только кадастровые инженеры, которые имеют необходимую аттестацию и допуски. Список всех кадастровых инженеров есть на сайте Росреестра. Мы рекомендуем при выборе специалиста обращать внимание не только на наличие у него права предоставлять такие услуги. Важный параметр – количество отказов. В нашей компании работают опытные кадастровые инженеры. Обращаясь в «Геомер групп», вы сокращаете риск того, что Росреестр вернет документы и откажет в регистрации.
- Затягивание сроков. Срок постановки ОКС на кадастровый учет и регистрации прав собственности определен законом. Он может немного увеличиться при подаче заявления через МФЦ, так как это связано с особенностями взаимодействия между ведомствами. В любом случае в расписке будет указана дата, когда вы должны получить выписку из ЕГРН.
- Не полный пакет документов. Чаще всего встречаются две ситуации – на землю не оформлено право собственности и самовольная постройка дома. В таких ситуациях чаще всего приходится обращаться в суд. Иногда проблемы правового характера могут быть более серьезными, например, на земле нельзя строить жилые дома. Как действовать в таких случаях, подскажет юрист.
Документы для кадастрового учета
Пакет документов при постановке недвижимости будет различным в зависимости от того, какой объект вы регистрируете — земельный участок, дом, машино-место или другое сооружение.
Для постановки дома на кадастровый учет потребуется заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план и межевой план участка, если он ранее не был размежеван. Составляют их кадастровые инженеры. Цена зависит от местоположения и площади объекта, в среднем цены начинаются от 8 тыс. руб. за участок 6 соток либо маленький домик до сотен тысяч рублей за «дворец» или большой массив земли, говорит адвокат Московской коллегии адвокатов ГРАД Наталья Тарасова. По ее словам, для перепланировки, перестройки или реконструкции дома также потребуется кадастровый инженер. На руках у вас должно быть заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план.
Что нужно для регистрации здания на участке земли
Для получения свидетельства о регистрации, владелец постройки собирает пакет необходимых документов. Точный состав приложений к заявлению зависит от типа дома, но для индивидуального строительства он следующий:
- Обращение в письменной форме;
- Удостоверение личности заявителя, — паспорт;
- Документы на земельный участок;
- Паспорт технический, полученный ранее в бюро технической инвентаризации. При подаче документов необходимо учитывать срок изготовления свидетельства – 14 дней;
- Паспорт кадастровый. Документов понадобится два, — один на дом, второй на участок;
- Для подачи документов на регистрацию понадобится решение соответствующего государственного органа на ввод здания в действие и о присвоении дому почтового адреса;
- Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины за регистрационные действия.
- Для совершения регистрационных действий соискатель обращается в Единый территориальный реестр недвижимости. Для регистрации самого дома собственник может обратиться лично в подразделение Росреестра, через многофункциональный центр, через портал государственных услуг или через сервис ЕГРН. Онлайн подача заявки позволит сократить время на визит в службы, а также будет способствовать ускорению процесса проверки документов.
Для получения выписки из ЕГРН заявитель указывает в обращении способ вручения:
- На руки при личном посещении центра;
- По почте;
- По электронной почте.
Снятие дома с кадастрового учета
Это требуется в случае, если объекта больше не существует. Например:
- дом сгорел или разрушен;
- куплен участок с домом по документам, но дома фактически нет;
- дом снесен и будет строится новый
Список необходимых для снятия с учета документов:
- заявление собственника. Заполняется в МФЦ или на сайте Росреестра. Если есть право собственности, одновременно пишется заявление о прекращении права собственности. Если владельцев несколько, заявление подается каждым собственником или его представителем;
- документ о праве собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН);
- акт обследования, составленный кадастровым инженером. Этот акт подтверждает, что здание или его часть разрушено, сгорело или вовсе отсутствует.
Строительство дома на участках разного вида
| Вид земельного участка | Характеристика | Что можно строить |
| ИЖС | Участки для индивидуального жилищного строительства, принадлежащие к конкретному населенному пункту (города, поселок, пгт и пр.) | Многоквартирные дома до трех этажей, частные жилые дома, надворные, бытовые и хозяйственные постройки |
| ЛПХ | Личное подсобное хозяйство для занятий сельским хозяйством без цели получения прибыли | Жилой дом, если участок находится в пределах населенного пункта, надворные, бытовые и хозяйственные, производственные постройки |
| ДНП | Дачное некоммерческое партнерство для ведения приусадебного хозяйства | Дачный дом для временного и постоянного проживания с правом регистрации по адресу, хозяйственные и бытовые строения |
| СНТ | Садовое некоммерческое товарищество сельскохозяйственного назначения | Садовый дом для временного проживания без права регистрации по адресу, хозяйственные и бытовые строения |
Санкции за незарегистрированный самострой
При несоблюдении при строительстве принятых норм и правил, а также без уведомления соответствия от надзорных органов возведенный дом нельзя поставить на кадастровый учет. В этом случае новый незарегистрированный коттедж будет называться самостроем. В России это незаконно и подлежит штрафным санкциям. В некоторых случаях владельца могут обязать снести здание. К административной ответственности владельца самостроя могут привлечь представители органов власти. К таким постройкам не относятся гаражи, бани, хозяйственные и подсобные помещения.
Пока не заметили на участке владельца неофициально возведенный дом или другое здание, ему ничего не грозит, даже если нет разрешения. Если собственник захочет узаконить жилище, возникнут трудности. В судебном порядке потребуется доказывать чиновникам свою причастность к дому, необходимость предоставления права собственности и законность своих требований. Не все решения принимаются в интересах хозяина самостроя, поэтому не стоит рассчитывать на быструю регистрацию имущества в любой момент.
Для многих российских граждан до сих пор неочевиден момент, что незаконная постройка не всегда подлежит официальному оформлению. Однако доказать свое право на владение домом или другим объектом можно только в суде. Для участия в разбирательствах потребуется привлекать адвоката для защиты своих интересов. Это дополнительные расходы. Суд может длиться многие месяцы и не всегда принимает положительное решение.
Иногда выносится вердикт об обязательном сносе неофициальной постройки, потому что она опасна для людей или нарушает права других лиц. Оплатить ликвидацию своего самостроя должен владелец дома. Все названные проблемы должны послужить законопослушности гражданина и побудить официально оформлять возведение дома, перед этим заручившись разрешением на строительство своих апартаментов.
Чтобы осуществить регистрацию права на дом, который был построен без разрешения, нужно идти в суд и в администрацию. Имея на руках всю техническую документацию, обращайтесь в государственный орган за получением разрешения на строительство.
1. Законное получение разрешения на реконструкцию или строительство.
Все разрешения на реконструкцию и строительство выдают в муниципальных органах. Порядок процедуры определяют нормы Градостроительного кодекса РФ, местных административных регламентов. К примеру, в Москве заявление рассматривается в Комитете государственного строительного надзора, а все работы произведут по Постановлению № 145-ПП.
При получении разрешения требуется заказать проект дома и выполнить экспертизу документации. К набору бумаг также нужно приложить градостроительный план и свидетельство о праве собственности на земельный участок. Если размеры дома, правила безопасности соблюдены, право собственности зарегистрируют по разрешению на возведение здания и на ввод в эксплуатацию.
Что делать, если дом был построен без соблюдения уведомительного порядка?
Если не соблюдать установленный уведомительный порядок (после 1 марта 2031 года), то это может привести к следующим последствиям:
- Такую постройку не признают недвижимым имуществом;
- Невозможно будет совершать сделки (например, купля-продажа, обмен, дарение, и др.), поскольку они будут признаны недействительными;
- Возможно возбуждение дела об административном правонарушении (штраф до 5 тыс. рублей);
- Снос построенного дома.
«Узаконить» уже построенный без соблюдения уведомительного порядка дом можно только в судебном порядке, в этом случае если дом соответствует всем требованиям он будет признан объектом недвижимости и право на него можно будет зарегистрировать.
Упрощенная процедура и “дачная амнистия” – что это и как воспользоваться?
До 1 марта 2018 года граждане могут воспользоваться упрощенной процедурой регистрации объектов недвижимости, которая носит название “дачной амнистии”. Эта процедура отличается от обычной регистрации меньшим числом предоставляемых документов, но при этом так же важно, чтобы земельный участок был переведен в собственность заявителя.
Если дом, построенный на участке, относится к категории нежилых, следует перевести его в категорию жилой собственности.
При регистрации дачного дома подают документы:
- декларацию, в которой указаны: площадь дома, этажность, материал несущих стен, а также сведения о подключении объекта к инженерным сетям;
- кадастровый паспорт;
- правоустанавливающий документ на землю;
- с 01.01.17г дополнительно требуется технический план.
Разрешение на строительство при регистрации садового домика не требуется.
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
зафиксировали параметры и условия строительства, по которым будет проведена регистрация дома.
С упрощенным порядком регистрации такой фокус не пройдет.
Если не подавали уведомление о начале строительства, надеясь на упрощенный порядок, то могут быть сюрпризы.
Например, за время стройки чиновники внесли изменения в ПЗЗ.
Либо установили новую зону с особыми условиями использования, в которую попал участок.
В этом случае, Росреестр будет проводить правовую экспертизу документов с учетом изменившихся правил.
Это чревато отказом, поскольку не было согласования, фиксирующего для хозяина участка, параметры и условия строительства.
Безусловно, можно понадеяться на авось и проскочить.
Но пока работает «бешенный принтер», рисковать силами и средствами, вкладываемыми в стройку, весьма опрометчиво.
Второй случай.
Пока не начато строительство
Граждане, владеющие земельными участками, наделены определенными правами, в частности, могут распоряжаться свои имуществом по своему усмотрению. Правда, в своих решениях действительные собственники могут быть ограничены в связи с устанавливаемой законодателем категорийностью земель.
Если участок нельзя использовать под ИЖС, дом построить здесь никто не даст, равно как и зарегистрировать.
Поэтому информацию о возможности частного строительства на приобретаемой земле лучше всего уточнять заблаговременно.
Перед началом работ потребуется получить соответствующее разрешение. Без утверждения властей проект могут признать незаконным и потребовать сноса здания. Ситуация не из приятных, а сделать нужно вот что:
- Скорректировать план дома так, чтобы его этажность не превышала 3 этажей, а общая высота с учетом чердака 12 метров;
- При планировании дома необходимо учесть ограничение по максимальной площади постройки, — 1500 метров;
- После проведения технической экспертизы и составления сметы на расходные материалы (чаще всего план заказывается в профильных компаниях или у самого застройщика), пакет соискателя на ИЖС направляется в Градостроительный комитет. В ведомстве согласуется общая схема дома и его расположение относительно других объектов на местности. Такой план может быть выполнен от руки.
Можно ли владельцу застраховать незарегистрированный дачный дом
Если строение оформлено в собственность, вопросов насчет возможности его страхования не возникает, потому что компании легко идут на такие контракты. Все, что нужно, это выбрать страховую компанию, подписать договор и исправно вносить взносы.
Но что делать со строениями, которые не внесены в реестр? Можно ли застраховать свой незарегистрированный дачный дом? Ответ на этот вопрос однозначный – закон не предусматривает подобной возможности.
Однако многие страховые компании закрывают на это глаза и все-таки составляют договор. Страховка, оформляемая на дачный дом, если он не оформлен, делается следующим образом:
- составляется договор между страховой компанией и собственником строения;
- в тексте указывается, что в случае возникновения страхового случая, денежная компенсация будет выплачиваться близким родственником владельца дома;
- вносятся страховые взносы.
Обман раскрывается, когда страховой случай все же наступает. Получить компенсацию от компании практически невозможно, потому что, согласно договору, у нее нет никаких обязательств перед пострадавшим.
Поэтому, прежде чем думать о том, можно ли застраховать незарегистрированный дачный дом, следует учитывать, что это будет юридически неоформленный договор страхования, поэтому рассчитывать на компенсацию не следует.