Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В данной статье будет поднят имущественный вопрос, напрямую связанный с опекунством. С каждым годом количество опекаемых лиц снижается, что конечно же радует. Так в 2008 году на попечительстве было 89820 человек, а к 2017 число сократилось до 12810. Хочется заметить, что это очень серьезный прогресс, как например, в странах СНГ к сожалению это число только масштабно увеличивается.
Когда опекунство оформляется официально, все действия опекуна попадают под контроль органов надзора. Таковым выступают органы опеки и попечительства по месту жительства подопечного.
В распоряжения попечителя входят все денежные средства опекаемого. Все доходы необходимо фиксировать. Расходы из собственных средств опекаемого также должны быть зафиксированы и подтверждены платёжными документами. Если надзорный орган заподозрит, что происходит нецелевое использование денежных средств, будет инициирована проверка.
Если найдётся доказательства незаконного обогащения опекуна, он может быть привлечён к ответственности. Кроме того, недееспособному будет назначен другой помощник.
Но существует благотворительность! Опекун может от чистого сердца делать своему подопечному подарки. Например, подарить инвалидное кресло или противопролежневый матрац. Такие покупки и подарки не подчиняются органам опеки.
Порядок подачи искового заявления и рассмотрения дела закреплен в ГПК РФ
При вынесении судьей решения в пользу опеки, применяются последствия недействительности договора. Так, имущество должно быть возвращено подопечному. Убытки, причиненные сторонам сделки возмещаются опекуном/попечителем в полном размере. Возмещается как реальный ущерб, так и упущенная выгода.
Помимо гражданской ответственности, представители подопечного могут быть привлечены и к административной или уголовной ответственности. Ст. 5.35 КоАП РФ предусмотрен штраф при ненадлежащем выполнении своих обязанностей родителями и другими законными представителями несовершеннолетних. Что касается уголовной ответственности, то за причинение имущественного ущерба собственнику путем обмана или злоупотребления доверием могут привлекаться по ст. 165 УК РФ.
Представитель подопечного несет ответственность при наличии в его действиях состава преступления, а именно наличие вины, наступление вреда и связь между ними. Для привлечения к ответственности опека должна направить заявление в прокуратуру и правоохранительные органы.
Согласно ст. 401 ГК РФ представитель подопечного может быть признан невиновным, если он принимал все меры для надлежащего исполнения возложенных обязанностей.
Признание незаконным отказ в выдаче разрешения на отчуждение
Без предварительного согласия органа опеки отчуждение имущества подопечного запрещено, так, например, продать квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку можно только с его согласия. Судебная практика показывает, что случаи отказов встречаются довольно часто. Из них, есть незаконные и необоснованные решения.
Если опекой отказано в осуществлении сделки, гражданин вправе обжаловать такое решение в судебном порядке. Такие дела рассматриваются по правилам, предусмотренным главой 22 КАС РФ. Административный иск подается в районный суд. Срок обжалования 3 месяца.
При рассмотрении дела, судья не ограничен доводами, указанными в заявлении, но и определяет законность и обоснованность решения, выясняя:
- нарушены ли права истца вынесенным решением;
- соблюден ли срок подачи иска;
- соблюдение требований действующего законодательства при вынесении оспариваемого решения (основания, порядок).
ВАЖНО: уполномоченный орган должен доказать законность отказа, а истец – факт нарушения его прав.
Если требования заявителя законны, то есть все шансы положительного решения.
При признании отказа ответчика незаконным, суд предписывает устранить нарушения. На уполномоченный орган возлагается обязанность рассмотреть заявление повторно в установленном законодательством порядке и вынести обоснованное и мотивированное решение.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
В какой орган обращаться для получения разрешения?
Вопросами опеки и попечительства в каждом регионе заведуют региональные органы социальной защиты населения . Например, в Ярославской области это Департамент по социальной поддержке населения и охране труда мэрии и территориальные отделы департамента, а в Москве районные отделы социальной защиты населения.
Государственная услуга по выдаче разрешения оказывается органами по месту жительства несовершеннолетнего или недееспособного собственника.
Несколько иначе обстоят дела с наследованием по закону. Может ли опекун распоряжаться имуществом опекаемого ребенка или недееспособного? Только с разрешения органов опеки. При этом право наследования у изучаемой категории граждан по завещанию имеет место.
Если говорить о наследовании по закону, то в России предусматривается 7 очередей наследников. Если опекун не является родственником опекаемого, то его нельзя считать законным наследником из этих очередей. А значит, прав на имущество от умершего подопечного у него не будет.
А вот при смерти законного представителя недееспособное лицо, которое находилось на иждивении у опекуна, может быть наследником. При этом важно учитывать, что быть иждивенцем нужно не меньше года. Либо проживать с опекуном не меньше указанного срока.
Права и обязанности опекуна
В отношении подопечного у опекуна есть следующие права:
- самостоятельного выбора образовательного учреждения дошкольного и школьного образования, опираясь на профиль и знания опекаемого ребёнка;
- свободу выбора системы воспитания, но без наказаний, которые могут привести к травмам физического и психического характера;
- не может запретить своему подопечному общаться с родственниками, если у последнего имеются.
Если суд примет решение об изъятии опекаемого у его опекуна, последний обладает правом требования возврата в судебном порядке.
Кроме прав, у лиц, осуществляющих пригляд за недееспособными лицами, есть ещё и обязанности. В них входит:
- поддержание здоровья и психического состояния недееспособного в норме. Это не означает, что если ребёнок заболеет, то его изымут у опекуна;
- защита прав своего подопечного;
- обязательное уведомление органов опеки и попечительства, если опекаемый надолго меняет место своего жительства.
Контроль над выполнением обязанностей входит в круг полномочий органов опеки и попечительства.
Документы для получения разрешения органа опеки и попечительства
Обращение с подобной просьбой оформляется заявлением, в котором прописывается сам продаваемый объект со ссылкой на правоустанавливающий документ и долей собственности лица под опекой, основания для продажи, заверение ο приобретении другого объекта недвижимого имущества опекаемому с указанием расходов сверху вырученной суммы от продажи.
В некоторых случаях разрешение от органа опеки может быть выдано и без намерения покупать новое жилье. Случается подобное при поселении подопечного в государственное учреждение. К примеру, когда пожилого человека помещают в Дом престарелых. В таком случае опекун должен поместить на счет опекаемого лица денежные средства в размере, равном стоимости продаваемой недвижимости. Произойти это должно до самой продажи.
Имеет ли право опекун на жилплощадь подопечного
Сбор документов. Понадобится: завещание или свидетельство о родстве, правоустанавливающие и оценочные акты на наследуемое имущество, справка о снятии наследодателя с регистрационного учёта, свидетельство о смерти.
- Шаг 2.
Визит к нотариусу по месту последнего жительства покойного (расположению наиболее ценных недвижимых, а при их отсутствии, движимых активов, если адрес проживания их собственника не определен или находится за границей РФ).
- Шаг 3.
Написание заявления о принятии наследства или о выдаче свидетельства о праве на него. На бумаге прописным или печатным текстом излагается желание обратившегося вступить в наследственные права и правомочия на это, также указываются личные и контактные данные заявителя и нотариуса, дата, подпись.
- Шаг 4. Подача заявления и пакета документов нотариусу.
Порядок подачи искового заявления и рассмотрения дела закреплен в ГПК РФ
При вынесении судьей решения в пользу опеки, применяются последствия недействительности договора. Так, имущество должно быть возвращено подопечному. Убытки, причиненные сторонам сделки возмещаются опекуном/попечителем в полном размере. Возмещается как реальный ущерб, так и упущенная выгода.
Помимо гражданской ответственности, представители подопечного могут быть привлечены и к административной или уголовной ответственности. Ст. 5.35 КоАП РФ предусмотрен штраф при ненадлежащем выполнении своих обязанностей родителями и другими законными представителями несовершеннолетних. Что касается уголовной ответственности, то за причинение имущественного ущерба собственнику путем обмана или злоупотребления доверием могут привлекаться по ст. 165 УК РФ.
Представитель подопечного несет ответственность при наличии в его действиях состава преступления, а именно наличие вины, наступление вреда и связь между ними. Для привлечения к ответственности опека должна направить заявление в прокуратуру и правоохранительные органы.
Согласно ст. 401 ГК РФ представитель подопечного может быть признан невиновным, если он принимал все меры для надлежащего исполнения возложенных обязанностей.
Порядок распоряжения имуществом подопечного
Имуществом подопечного представители должны распоряжаться исключительно в интересах подопечного. Если предполагаемая сделка может ухудшить положение опекаемого, то ее совершать нельзя.
Действия представителя зависят от того, надо получать разрешение уполномоченного органа или нет. Органы опеки контролируют деятельность опекуна/попечителя. Так, при управлении любыми доходами, кроме тех, которыми в силу закона вправе распоряжаться подопечный, представитель обязан получить разрешение. В свою очередь, пенсия, алименты, различные пособия, расходуются им самостоятельно без необходимости брать разрешение от уполномоченного органа. При этом они должны зачисляться на отдельный номинальный счет, который открывается опекаемым/попечителем. В соответствии с 48-ФЗ представитель обязан направлять органу опеки отчет о расходовании таких денег.
Опекун не имеет право отчуждать имущество подопечного (например, обменивать или продавать), а подопечный – не имеет право давать разрешение, без положительного заключения органа опеки. Никто не вправе совершать сделки с подопечным, кроме дарения или безвозмездной передачи имущества. Кроме того, опекун не может заключать сделки по передаче имущества подопечного в пользование, а попечитель не вправе давать согласие, срок которых свыше пяти лет. В его пределах должны быть согласие от органа опеки и наличие реальной выгоды.
имеет ли право опекун распоряжаться квартирой опекаемой?
Понадобится: завещание или свидетельство о родстве, правоустанавливающие и оценочные акты на наследуемое имущество, справка о снятии наследодателя с регистрационного учёта, свидетельство о смерти.
- Шаг 2.
Визит к нотариусу по месту последнего жительства покойного (расположению наиболее ценных недвижимых, а при их отсутствии, движимых активов, если адрес проживания их собственника не определен или находится за границей РФ).
- Шаг 3.
Написание заявления о принятии наследства или о выдаче свидетельства о праве на него. На бумаге прописным или печатным текстом излагается желание обратившегося вступить в наследственные права и правомочия на это, также указываются личные и контактные данные заявителя и нотариуса, дата, подпись.
- Шаг 4. Подача заявления и пакета документов нотариусу.
Главные ошибки и заблуждения в отношениях опекунства
Чаще всего опекуны заменяют детям родителей или являются родственниками инвалидов. Поэтому у людей возникают ошибочные ожидания к таким отношениям, а потом – обиды и бесполезные судебные тяжбы.
Мы собрали для вас топ-3 неверных ожиданий, которые, надеемся, уберегут вас от ошибок:
- считать, что опекун имеет все права на имущество своих подопечных и может распоряжаться им по своему усмотрению;
- путать моральные и юридические обязательства: если человек заботился о ком-то при жизни и относился к нему как к родному, это не значит, что этот кто-то будет иметь какие-то имущественные права после смерти благодетеля;
- опираться на мнения знакомых и самостоятельный поиск в интернете, строя планы на будущее.
Ст. 37 ГК РФ с комментариями
Положения рассматриваемой нормы были откорректированы после принятия ФЗ № 49. Анализируя изменения ст. 37 ГК РФ , можно отметить, что любые действия с материальными ценностями лица, над которым установлена опека, не могут совершаться без получения разрешения уполномоченных органов. Исключение составляют денежные средства, которые субъект вправе расходовать самостоятельно. При этом следует учитывать ряд нюансов. В первую очередь нужно принять во внимание, что несовершеннолетние лица 14-18 л. могут самостоятельно, не получая согласия попечителей, распоряжаться своей стипендией, з/п и прочими деньгами. У всех прочих лиц, над которыми установлена опека, в том числе совершеннолетних, такой возможности нет. В законе присутствует несколько оговорок. Опекуны малолетних, например, могут распоряжаться доходами последних во всех случаях, кроме установленных 28 нормой (п. 2), а недееспособных граждан — всеми средствами подопечных.
В части 1 21 нормы ФЗ № 49 упоминаются такие случаи, как передача имущества внаем, аренду, залог, безвозмездное пользование, раздел, выдел долей, заключение в суде мирового соглашения, в том числе по исполнительному производству, в рамках которого подопечный выступает как взыскатель. Кроме этого, присутствует указание на выдачу доверенности от имени лица, над которым установлена опека. Правила ФЗ № 49 согласуются с положениями ст. 37 ГК РФ . Стоит отметить, что на практике сделки опекунами часто совершаются на небольшие суммы. Получение всякий такой раз согласия от уполномоченных органов вызывает значительные трудности при реализации ответственными лицами их прав. В этой связи ФЗ № 49 допускает выдачу разрешения не на конкретную сделку, а на несколько, предполагаемых в будущем.