Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если управляющая компания плохо работает». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Напишите в Жилищную инспекцию
В Жилищную инспекцию жителям многоэтажки необходимо обращаться, если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома. «Сотрудники инспекции проведут проверку и обяжут управляющую компанию устранить нарушения в течение определенного времени, уточнил юрист. Руководителю УК выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности. В случае если проблема не будет решена, штрафы увеличатся», — пояснил Гавришев.
На сайте Жилищной инспекции есть контакты и образец заявления для обращения граждан. Помимо описания проблемы, к письму необходимо прикрепить документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, и копию ответа из управляющей компании (если он есть).
Можно ли сменить УК и как это сделать
Если управляющая организация, несмотря на требования жильцов, продолжает игнорировать свои обязанности, собственники помещений МКД могут заменить управляющую компанию на более ответственную. Смена УК — многоэтапная юридическая процедура, которая включает:
— Выбор альтернативной управляющей организации. Можно встретиться с руководством нескольких УК, посетить дворы домов, побеседовать с жителями, ознакомиться с рейтингами управляющих организаций на сайте Реформа ЖКХ.
— Выбор способа смены УК:
- отказ от заключения нового договора после того, как закончится срок действующего;
- расторжение договора по причине существенных нарушений его положений управляющей компанией;
- лишение УК лицензии на управление домом;
- расторжение договора по согласию сторон;
- смена способа управления многоквартирным домом (например, образование ТСЖ).
Что закреплено в законодательстве
Жители многоквартирного дома имеют право передать управление своим общим имуществом управляющей компании. Стороны заключают договор, согласно которому у них появляются взаимные обязательства. Если собственники должны оплачивать услуги УК, то организация содержит общее имущество в надлежащем состоянии. Если управляющая компания не исполняет свои обязанности, стоит обратиться с претензией на имя руководителя. В случае отсутствии сдвигов можно прибегать к помощи сторонних организаций.
В России разрешено создавать управляющие компании, целью которых является не только обеспечение сохранности имущества пользователей, но и получение прибыли. Правительство РФ разработало массу нормативно-правовых актов, которые регулируют деятельность УК.
Управляющая компания может взять в ведомство многоквартирный дом исключительно с согласия всех жильцов. Решение принимается путем голосования на общем собрании. На нем обязательно присутствует не меньше 50% всех владельцев квартир подведомственного строения.
Инициативу о поручении ведения хозяйственной жизни управляющей компании может выдвинуть представитель товарищества собственников жильцов или владелец любой квартиры.
Зачастую Управляющие компании самостоятельно предлагают свои услуги. Еще при постройке нового дома принимается во внимание тот факт, что потребуется принимать участие в его хозяйственной дальнейшей жизни. Для заключения договора остается только договориться с собственниками.
Внимание! Все действия управляющей компании регламентированы на законодательном уровне:
- Жилищный кодекс Российской Федерации (статьи 154, 155, 156, 157, 161, 162, 163, 164, 165);
- Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 209, 210, 211, 212, 213, 214, 215, 216, 217, 288, 289, 290, 291, 292, 293, 683, 684, 685, 686, 687, 688);
- Федеральный закон Российской Федерации N210 «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов» от 30 декабря 2004 года;
- постановление Правительства Российской Федерации N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» от 6 февраля 2006 года.
Передать ведение хозяйственной деятельности за домом можно только после проведения общего собрания, если больше половины собственников будут голосовать «За».
Федеральный закон Российской Федерации N14 «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08 февраля 1998 года устанавливает правило об обязательном утверждении устава для управляющей организации. Перед собранием все жители многоквартирного дома знакомятся с ним, а также другими учредительными документами.
Куда обращаться, если УК не выполняет свои обязанности
Собственники квартир многоквартирного самостоятельно выбирают управляющую компанию, которая в дальнейшем будет вести хозяйственную деятельность. На общем собрании путем проведения голосования принимается решение о возможности заключения договора с той или иной организацией.
Зачастую после заключения договора управляющая компания не желает должным образом исполнять свои обязанности. Однако требует оплаты своих услуг.
Учтите! В перечень допускаемых нарушений включают:
- подача холодной, горячей воды с перебоями в работе;
- подача холодной, горячей воды ненадлежащего качества, например, не соответствующей нормативам температуры или с примесями грязи;
- отсутствие реакции со стороны управляющей компании в отношении устранения недостатков при оповещении об их возникновении;
- отказ специалистов управляющей компании ликвидировать мусор;
- некачественное проведение ремонтных работ, например, после проведенных работ осыпается штукатурка;
- любое нарушение или невыполнение условий договора;
- неверное исчисление сумм, подлежащих к оплате за предоставленные коммунальные услуги;
- не проведение предварительных работ по проверке работоспособности магистральных сетей, например, системы отопления перед началом сезона;
- другие нарушения, связанные с неисполнением условий заключенного договора между пользователями и управляющей компанией.
Если у дома имеется управляющая компания, то обратите внимание на следующие моменты:
- состояние подъезда, стен, потолка, пола;
- общее состояние коммуникационных систем;
- наличие дополнительного оборудования;
- частота проведения ремонтных работ;
- чистота двора, придомовой территории;
- осуществляется ли озеленение, вывоз мусора.
Как пожаловаться на УК в прокуратуру
В районную прокуратуру нужно обращаться уже после того, как не последовало никаких мер после жалоб в другие контролирующие органы. Иначе, скорее всего, жалобу перенаправят в Роспотребнадзор или ГЖИ.
Помощники прокурора будут заниматься вашей жалобой только в том случае, если УК уже неоднократно нарушала законодательство.
Иногда бывает так, что жалобы были написаны во все инстанции, однако меры не предпринимались, и, с точки зрения проверяющих, нарушений не было. Если даже после проведенных проверок вы полагаете, что УК обманывает вас в расчетах, а обязанности по договорам не выполняются, обращайтесь в районную прокуратуру.
В прокуратуре жалобу рассматривают до 30 дней. Есть есть основания, прокурор района готовит акт, на основании которого виновные лица будут привлечены к ответственности.
Как оформлять заявку в УК?
Как оформлять заявку на герметизацию швов в УК, чтобы ее рассмотрели? Что стоит учитывать при этом?
Ответ: нужно понимать, что все работы выполняются по мере выявления проблем. Для этого специалисты проводят осмотр, и составляется соответствующий акт. На его основании и можно требовать от компании выполнения ремонта швов. После старта отопительного сезона работники УК должны еще раз проверить степень промерзания швов, составив еще один акт. Лишь после этого можно рассчитывать на герметизацию швов в порядке очереди.
Как часто управляющая компания должна проводить осмотр и ремонт межпанельных швов?
В соответствии с пунктом 4.10.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда контроль за состоянием герметизации стыков наружных стен полносборных зданий и сопряжений по периметру оконных и дверных блоков должен производиться: первый — через три года после герметизации, последующие — через пять лет.
В соответствии с пунктом 4.2.1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, Стыки панелей должны отвечать трем требованиям: водозащиты за счет герметизирующих мастик с соблюдением технологии их нанесения, обеспечив подготовку поверхности; воздухозащиты за счет уплотняющих прокладок из пороизола, гернита, вилатерма, пакли, смоляного каната или других материалов с обязательным обжатием не менее 30-50 %; теплозащиты за счет установки утепляющих пакетов.
Регламентируемое раскрытие стыков от температурных деформаций: вертикальных 2-3 мм; горизонтальных 0,6-0,7 мм. В стыках закрытого типа гидроизоляция достигается герметиком; воздухозащита — уплотняющими материалами с обязательным обжатием 30-50%; теплоизоляция — теплопакетами или устройством «вутов», ширина которых должна быть не менее 300 мм. Стыковые соединения, имеющие протечки, должны быть заделаны с наружной стороны эффективными герметизирующими материалами (упругими прокладками и мастиками) силами специалистов в кратчайшие сроки (в малых объемах в период подготовки домов к зиме).
Что делать, если жэк (управляющая компания) не выполняет свои обязательства?
Не просто так искала, искала именно эту компанию, по рекомендации брата супруга, который воспользовался услугами компании и остался доволен, а лучшей рекомендации, чем реальные отзывы быть не может. Поэтому полностью доверяю этой компании и жду только самого лучшего. Внесла предложение в ТСЖ, думаю все будет ок. ▼ таня ковалева Год назад летом мы уже задумались об заделки межпанельных швов по технологии теплый шов в нашем доме, так как тепла зимой такового и не было. Обратились в компанию ООО АссолЪ. Нам ее рекомендовали жильцы соседнего дома.
Специалисты приехали и сделали свою работу, теперь в нашем доме стало теплее. Спасибо Вам мы очень довольны. ▼ Ira Kot Год назад · Я тоже хочу написать отзыв о герметизации швов в панельном доме.
Живу в таком доме уже 20 лет. В последние годы стала чувствовать, что в квартире осенью, зимой и весной стало холоднее, а осенью и весной — сыро.
Еще один вариант, куда можно жаловаться на управляющую компанию (в том числе по вопросам ЖКХ) – прокуратура. Обращаться следует с учетом следующих требований:
- предварительно должны быть предприняты попытки решить спор мирно, с привлечением жилинспекции и Роспотребнадзора (только если эти меры не принесли желаемого результата, можно написать заявление прокурору);
- рассматриваются жалоб только на грубое нарушение законодательства или же злостное уклонение от своих обязательств;
- граничный срок рассмотрения обращения составляет 30 дней, по истечении которого виновные лица привлекаются к ответственности, а жильцы получают официальное уведомление и отчет о проведенной работе.
Написать жалобу на управляющую компанию онлайн
Есть два способа удаленного направления жалоб в управляющую компанию. Первый – переход на официальный сайт УК, второй – подготовка заявления на портале Госуслуги. Так, независимо от того, в какой способ осуществляется направление заявления, предстоит пройти следующие шаги:
- авторизация на сайте Госуслуги (если прохождение предварительной регистрации не требуется, то сразу начинается оформление обращения);
- заполнение всех предложенных полей (на русском языке в соответствии с рекомендациями);
- подробно писать суть проблемы и выявленных нарушений, а также свои требования;
- подгрузка отсканированных копий всех доказательных материалов;
- проверка отображенных сведений и подтверждение отправки заявления;
- выбор способа, которым УК должна сообщить о проведенных мероприятиях и принятых по обращению мерах.
Управляющая компания не выполняет свои обязанности – куда жаловаться
Проблемы ЖКХ в России стары как мир. Однако многие жильцы до сих пор не знают, что делать и куда обращаться, если в подъезде, скажем, разбито окно или не светит лампочка. Не всегда представители управляющих компаний оперативно выполняют свои обязанности. Наши эксперты рассказали, как с этим бороться.
Как узнать управляющую компанию по адресу
Чтобы узнать, какая конкретно компания обслуживает ваш дом – необходимо заглянуть в платежку. Там должен быть указан не просто телефон, но и их сайт и адрес.
Кроме того, на сайте Реформа ЖКХ можно прочитать информацию о деятельности ваших коммунальщиков. На главной странице портала просто вводите ваш адрес (город и регион) и ниже появляются все необходимые сведения. А вот если управляющая организация не раскрыла сведения о себе на этом сайте – следует сильно насторожиться и тут же обращаться в жилищную инспекцию, прокуратуру или в суд.
Обязанности коммунальщиков
Между коммунальщиками и жителями часто возникает недопонимание, куда же тратятся немалые суммы, регулярно направляемые в адрес организации, осуществляющей управление. Вот на что деньги должны идти:
– Поддержание архитектурного облика дома;
– Полный осмотр отопительной системы перед сезоном и после. А также при возникновении чрезвычайных ситуаций;
– Контроль за внутридомовыми сетями;
– Соблюдение правил пожарной безопасности;
– Уборка подъездов и придомовых территорий, детских площадок;
– Вывоз мусора, снега;
– Контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
– Проверка состояние крыш не менее двух раз в год.
Иными словами, коммунальщики обязаны выполнять любые работы по дому, если они касаются не конкретно вашей квартиры. Если перегорела лампочка в подъезде – звонит им сразу. Если же люстра заморгала в вашей спальне – сделают, да, но только за отдельную плату. Как правило, суммы на работы не большие.
Совсем другое дело, если квартира пострадала в результате аварии, связанной с общедомовым имуществом: повреждения трубопроводов, отключения электроэнергии, засора канализации и в других экстренных ситуациях. В этом случае, все обязаны сделать бесплатно, не позднее 30 минут после обращения. Кроме того, по результатам работ, компания составляет соответствующий акт. При наличии вины УК должна возместить ущерб.
Управляющая компания не выполняет свои обязанности – куда жаловаться
К примеру, мусор в вашем доме не вывозится уже несколько дней. Ситуация неприятная, да. Позвонили в диспетчерскую, а действия никакие не предпринимаются. Что делать…
– Жителям, в первую очередь, стоит пожаловаться на управляющую компанию в Жилищную инспекцию, – говорит аналитик, юрист Алена Кондратьева . – По итогам проведенной проверки этот орган имеет право наложить административные взыскания на виновных лиц. Второй орган – Роспотребнадзор . Туда нужно будет подать заявление. По поступившему от вас обращению, специалисты ведомства проведут проверку и применят санкции, если это будет необходимо. Если и это не дало результатов, можно обратиться с жалобой в прокуратуру и даже суд.
Есть, кстати, «но». Не нужно идти с жалобой в прокуратуру области (республики), пока вы не обратились в прокуратуру района. То есть не нужно «бежать впереди паровоза».
Как привлечь управляющую компанию к уголовной ответственности?
Поводом для возбуждения уголовного дела против должностного лица управляющей компании может являться заявление физического лица о фактах хищения денежных средств или иного имущества в сфере. При этом под должностным лицом следует понимать физическое лицо, выполняющее управленческие, организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в компании по управлению многоквартирным домом.
Основанием для возбуждения уголовного дела является наличие в достаточном количестве фактов, указывающих на признаки того или иного преступления. Для решения вопроса о возбуждении уголовного дела нужно:
- истребовать документы и получить объяснения, подтверждающие либо опровергающие факты, изложенные в заявлении;
- изучить законодательную базу по данному вопросу;
- проанализировать деятельность должностных лиц управляющей компании, а также деятельность их партнеров, подрядных организаций, организаций ЖКХ, принимающих участие в процессе управления многоквартирным домом;
- проанализировать баланс управляющей компании, а также движение денежных средств в процессе деятельности по управлению многоквартирным домом.
На этом этапе необходимо установить наличие либо отсутствие фактов преступления, а также способы его совершения; выявить круг лиц, причастных к совершению преступления; установить основные элементы преступления; установить размер причиненного ущерба.
Уголовное дело будет возбуждено по жалобе на управляющую компанию в прокуратуру или иные правоохранительные органы, если будет установлен факт совершения преступления.