Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что обращать внимание при покупке доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Речь идет о спорных ситуациях — например, когда в квартиру вселился недобросовестный сособственник. В Росреестре, во-первых, рекомендуют «фиксировать все злоупотребления и нарушения общественного порядка с его стороны с последующим обращением в правоохранительные органы при необходимости». Во-вторых, рекомендуют признать микродолю малозначительной и принудительно выкупить в судебном порядке по рыночной цене.
✅ Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать?
Рост цен на квартиры создает проблему нехватки жилплощади. Многие люди не могут позволить себе покупку отдельного жилья. Есть возможность найти альтернативу – долю в квартире (например, в ту же самую ипотеку).
Доля в квартире – это процент в общей собственности на жилое помещение. Различают выделенные и не выделенные доли. Первые являются изолированными комнатами (спальня – 18 м²), а вторые – условной дробью (например, ¼ часть квартиры).
Может ли покупка доли сравниться с приобретением целой квартиры? Однозначно, нет! Даже если размер этой доли 12/13 или 20/21, человек не является единственным собственником. Нужно учитывать интересы остальных содольщиков.
Другой вопрос, стоит ли вообще покупать долю в квартире? Не все горят желанием связываться с частями жилья. Остальные, напротив, считают такой вариант самым оптимальным.
Список документов, для покупки доли
Для покупателя достаточно паспорта. А вот с продавца стоит запросить полный пакет:
- паспорт;
- выписку из ЕГРН (она подтверждает право собственности и указывает долю);
- правоустанавливающий документ (договор дарения, купли/продажи и т.д);
- домовая книга или выписка из нее (чтобы узнать прописанных в жилье лиц);
- справка об отсутствии догов за ЖКХ;
- паспорт строения (для сверки плана);
- документы, подтверждающие предложения совладельцам покупки;
- согласие супруга (если продавец в браке!, если вдовец — свидетельство о смерти, если разведен — о разводе.)
Подводные камни и риски при покупке долей
Покупка жилья, пусть и в долевую собственность – очень важный жизненный этап. Ведь большинству людей, чтобы заработать на квартиру приходится трудиться на производстве не один десяток лет или полжизни расплачиваться за ипотеку. К слову, подобные кредиты выдаются под залог приобретаемой или иной недвижимости. Поэтому очень важно, перед заключением сделки купли-продажи тщательно приобретаемый объект недвижимости:
- проверить предоставленные продавцом документы на подлинность;
- узнать кто и по какой причине выписался из квартиры;
- попросить от всех существующих владельцев предоставления справок, повреждающих их дееспособность.
Так вы сведете к минимуму вероятные риски и сможете на ранних этапах сделки вычислить мошенников.
Перед приобретением доли всегда будьте на чеку, ведь подобные финансовые операции очень часто сопровождаются подводными камнями, например:
- Соседи могут оказаться очень конфликтными или ведущими разгульный образ жизни, жить с ними в одной квартире будет тяжело, а продать или обменять долю в настоящее время быстро точно не получится.
- Если хотя бы один из собственников на момент заключения договора купли-продажи еще не достиг совершеннолетнего возраста, сделка может быть признана незаконной по инициативе органов опеки и попечительства.
Кого могут заинтересовать доли в квартирах?
«Проблемные» доли в квартирах – специфический объект на рынке жилой недвижимости. Во-первых, сложно определить среднерыночную стоимость долей: разброс цен очень велик. Во-вторых, данные объекты не обладают высокой ликвидностью: продать их очень и очень сложно. Однако спрос на доли все же существует, хотя он и не высокий. Кто же покупает доли в квартирах Санкт-Петербурга?
Всех потенциальных покупателей долей можно условно разделить на 3 большие группы – профессионалов, опытных обывателей и случайных покупателей.
Профессиональные игроки рынка недвижимости:
Профессионалы – это люди, работа которых связана с приобретением и продажей «проблемных» долей. Эти люди виртуозно ведут переговоры и быстро договариваются о покупке доли у собственников, которые не смогли найти общий язык с другими совладельцами квартиры. «Проблемные» доли в квартирах выкупаются не за номинальную (рыночную стоимость части целого), а с большим дисконтом – со скидкой, так как являются неликвидными в связи с большой сложностью дальнейшего использования в жилых целях. Профессионалы приобретают доли не для проживания в квартирах, а для получения прибыли. Покупка «проблемных» долей для них – краткосрочный инвестпроект, который приносит существенный доход.
Владея практическим опытом в данных вопросах, безупречно зная все нормы действующего законодательства и используя проверенные скрипты переговоров, они склоняют второго наглого и упрямого собственника к продаже квартиры и распределению полученной суммы денег пропорционально имеющимся долям. Если же собственники попадаются несговорчивые, квартира превращается в плацдарм для «бытовых войн»: привыкшим ко всему профессионалам такой порядок вещей никак не мешает, а вот остальным собственникам приходится выезжать из квартиры. В итоге они, так или иначе, склоняются к идее продажи жилья, изрядно потрепав свою нервную систему.
Опытные обыватели, владеющие ситуацией:
Жилье в Санкт-Петербурге достаточно дорогое, тем более для жителей из других регионов. Приезжие присматривают комнаты в коммунальных квартирах и подумывают о съеме, однако есть и опытные обыватели, готовые к конфликтным ситуациям. Они по доступной цене приобретают долю в квартире, вселяются в нее, имея на руках определенный судом порядок пользования жильем. При необходимости – прибегают к помощи Федеральной службы приставов и получают доступ в комнату, которую сразу же занимают (устанавливают замки и т.д.). Поселиться вместе с другими собственниками может не один человек, а целая семья, иногда – люди других национальностей, которые приезжают в Петербург на заработки. Опытные обыватели готовы к бытовым конфликтам, они будут отстаивать свои интересы до последнего, и скорее другие собственники согласятся продать принадлежащие им доли, чем «новоселы». К слову, в итоге эти «счастливчики» получают шанс выкупить доли у бывших соседей с хорошим дисконтом.
Обыватели — случайные покупатели: Нередко доли приобретают люди, которые не владеют информацией об этом сегменте рынка. Риелтор, представляющий интересы продавца доли, рассказывает только о «плюсах» — дешевизне такой недвижимости, законности сделки, о добропорядочности соседей и т.д. В итоге, как и для предыдущего собственника, доля для нового совладельца становится «проблемной»: человек без опыта не сможет вытерпеть некомфортные условия проживания и не сумеет выгодно перепродать долю.
Цели и предпочтения покупателей долей
Все 3 группы имеют разные цели:
- Профессионалу не интересно приобретать долю в пустой квартире. Ему необходимо вести переговоры с другими собственниками, вынуждая их продать жилье. Профессионала интересует доля без доступа: жить в квартире он не планирует. Он, как правило, даже не осматривает квартиру: состояние жилья ему безразлично.
- Опытные обыватели и случайные покупатели ищут квартиру, которая пустует. Они полагают, что выкупив долю в квартире, где никто не живет, они смогут хотя бы на какое-то время обеспечить себе комфортные условия проживания. Опытные обыватели и случайные покупатели тщательно осматривают недвижимость, долю в которой намереваются приобрести. Нередко профессионалы, перестаравшись с прессингом оппонента, заводят переговоры с другими собственниками в тупик и те попросту «сбегают». Люди, для которых выкуп долей – бизнес, не будут ждать год, два или три, поэтому выставляют такую долю на продажу. Ее могут купить обыватели, и какое-то время будут наслаждаться полным одиночеством.
Обыватели стараются купить значительную долю в квартире: это позволяет им определять порядок пользования в судебном порядке. Таких покупателей не интересуют доли в одно- или двухкомнатных квартирах со смежными комнатами: порядок пользования в таком жилье определить невозможно. При этом обыватели все же не стремятся выкупать значительные доли в больших квартирах, так как за эту стоимость можно было бы приобрести отдельное жилье (комнату или студию), пусть и без ремонта.
Порядок покупки доли в квартире
Приобретение долей мало чем отличается от приобретения квартир целиком. Алгоритм заключения договора купли-продажи выглядит следующим образом:
| Передача продавцом письменных уведомлений совладельцам жилья с оповещением о продаже доли. | В уведомлении следует указать стоимость доли и предложить адресату возможность ее приобретения. На принятие решения совладельцам дается ровно один календарный месяц в течение которого они должны либо согласиться на покупку жилья, либо в письменной форме подтвердить свой отказ. Лучше отправлять уведомления заказным письмом, чтобы потом у вас были доказательство того, что все совладельцы предупреждены надлежащим образом. |
| Составление подписание и нотариальное удостоверение первичной документации. | Вам потребуется составить договор купли-продажи и акт приема-передачи и договор отчуждения. Желательно доверить составление этих документов нотариусу или юристу. Услуги специалистов платные, но зато ошибок в бумагах не будет, а значит и проблем при оформлении сделки в Росреестре вам удастся избежать. |
| Регистрация перехода прав от продавца к покупателю. | Процедура осуществляется в отделении Росреестра или МФЦ «Мои документы». |
После того как регистраторами будут проверены все предоставленные документы и внесены изменения в ЕГРН, вам потребуется вновь явиться в Росреестр для получения на руки выписки из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей переход права собственности на долю.
Долевая собственность не требует согласия совладельцев для реализации. Однако получение консультации квалифицированных юристов поможет избежать проблем, о возникновении которых рядовому гражданину не придёт в голову.
Так, при отсутствии согласия соседей, покупка доли для прописки возможна лишь в отношении избранного круга лиц:
- нового собственника;
- супруга или супруги владельца;
- несовершеннолетних детей.
На что нужно обратить внимание при покупке?
- Через договор дарения долю отдают с целью избежать налогов, а зачастую по причине того, что другие содольщики пожелали выкупить эту долю, но продавец не хочет идти им навстречу. Это должно настораживать покупателя.
- Обсудите все возможные проблемные моменты до заключения сделки. Возможно, необходимо серьезно поговорить с другими владельцами долей. Не стоит пренебрегать этим, в будущем это может значительно упростить ваше проживание с ними.
- О правилах совместного «общежития» можно договориться как в устной, так и письменной форме, заверив соглашение у нотариуса.
- Узнайте как можно больше о личности продавца, внимательно проверяйте документы и обращайте внимание на самые элементарные вещи, которые могут помочь предотвратить возможные риски.
Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать?
Рост цен на квартиры создает проблему нехватки жилплощади. Многие люди не могут позволить себе покупку отдельного жилья. Есть возможность найти альтернативу – долю в квартире (например, в ту же самую ипотеку).
Доля в квартире – это процент в общей собственности на жилое помещение. Различают выделенные и не выделенные доли. Первые являются изолированными комнатами (спальня – 18 м²), а вторые – условной дробью (например, ¼ часть квартиры).
Может ли покупка доли сравниться с приобретением целой квартиры? Однозначно, нет! Даже если размер этой доли 12/13 или 20/21, человек не является единственным собственником. Нужно учитывать интересы остальных содольщиков.
Другой вопрос, стоит ли вообще покупать долю в квартире? Не все горят желанием связываться с частями жилья. Остальные, напротив, считают такой вариант самым оптимальным.
Как быть с долгами по коммунальным платежам?
При выкупе доли в квартире необходимо уделить особое внимание оплаченным квитанциям по коммунальным услугам. При их отсутствии следует обратиться в МФЦ и взять выписку об отсутствии задолженностей.
Чтобы упростить дальнейшие расчеты, новый владелец может обратиться в управляющую кампанию и попросить обнулить все счетчики.
Старые долги после подписания договора купли-продажи должен оплачивать бывший владелец.
Чтобы не пришлось решать этот вопрос через суд, лучше проверить все заранее. Суд почти всегда выносит решение в пользу нового хозяина, однако разбирательства отнимают много сил и средств. Кроме того, пока будет идти процесс, есть риск остаться без воды и электричества.
Покупать долю в квартире или нет? Чем мы рискуем?
Покупка доли в квартире – абсолютно законная сделка только в том случае, если она оформляется через договор купли-продажи. Варианты, когда передача доли происходит по просьбе продавца через дарение или мену, несут для вас риск потери денег в случае признания ее недействительной, так как договор дарения – сделка безвозмездная, и получится, что денег вы не платили.
Вообще договор дарения в данном контексте обычно используется с двумя целями: не платить лишние налоги; передача права собственности на долю, если остальные собственники против или выразили свое согласие купить эту долю.
Выясните причину продажи доли. Если это конфликт между соседями, то нет никаких гарантий того, что этот конфликт не «перекинется» на вас. Лучше обсудить все «животрепещущие» вопросы до оформления регистрационных документов. Возможно, вам потребуется сесть за стол переговоров с остальными собственниками, чтобы разобраться во всех возникших недоразумениях. Не жалейте на это время, так как впоследствии это очень упростит ваше совместное проживание.
Как правило, собственники заранее договариваются о правилах «совместного общежития». Это может быть оговорено в устной форме или подтверждено соглашением, которое может быть удостоверено нотариально.
Если вы покупаете долю в квартире и планируете, что проживать в ней будут кроме вас еще несколько человек, то по возможности, лучше разделить эту долю на всех, чтобы постоянно не спрашивать согласие других собственников на совершение тех или иных действий.
Если вы все же решились на покупку доли, не бойтесь негативных последствий. Обратите внимание на «элементарные» вещи и тщательно проверяйте подписанные документы.
Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать
Доля в квартире – это некая часть недвижимости. Если она выделена в натуре, то чаще всего – это отдельное помещение.
Пример: Есть трехкомнатная квартира, у которой 3 собственника. Каждый из них владеет одной комнатой в квартире. В такой ситуации, покупая долю, человек получает в собственность фактически отдельное помещение.
Если же доля не выделена в натуре, то это может быть просто небольшая часть квартиры, на которой, условно может проживать человек. Но так как физически невозможно жить, допустим, на 2-х кв.м., обычно такая доля позволяет лишь прописаться в жилье. В дальнейшем, все совладельцы устанавливают правила поведения, которые устраивают всех.
Покупать долю в квартире выгодно по единственной причине – это значительно дешевле, чем приобретение всего жилья целиком, особенно когда нет никакой альтернативы. Кроме того, нередко приобретают долю только для того, чтобы прописаться в данном населенном пункте. А вот непосредственно для проживания рекомендуется выбирать только выделенные в натуре доли.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Порядок покупки доли в квартире
Приобретение долей мало чем отличается от приобретения квартир целиком. Алгоритм заключения договора купли-продажи выглядит следующим образом:
| Передача продавцом письменных уведомлений совладельцам жилья с оповещением о продаже доли. | В уведомлении следует указать стоимость доли и предложить адресату возможность ее приобретения. На принятие решения совладельцам дается ровно один календарный месяц в течение которого они должны либо согласиться на покупку жилья, либо в письменной форме подтвердить свой отказ. Лучше отправлять уведомления заказным письмом, чтобы потом у вас были доказательство того, что все совладельцы предупреждены надлежащим образом. |
| Составление подписание и нотариальное удостоверение первичной документации. | Вам потребуется составить договор купли-продажи и акт приема-передачи и договор отчуждения. Желательно доверить составление этих документов нотариусу или юристу. Услуги специалистов платные, но зато ошибок в бумагах не будет, а значит и проблем при оформлении сделки в Росреестре вам удастся избежать. |
| Регистрация перехода прав от продавца к покупателю. | Процедура осуществляется в отделении Росреестра или МФЦ «Мои документы». |
После того как регистраторами будут проверены все предоставленные документы и внесены изменения в ЕГРН, вам потребуется вновь явиться в Росреестр для получения на руки выписки из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей переход права собственности на долю.
Специфика отчуждения доли
Статья 250 ГК РФ возлагает на продавца обязанность по оповещению собственников о намерении продать свою часть в общем имуществе по фиксированной стоимости и на конкретных условиях, к примеру, продажа с отсрочкой платежа. Составляется такое решение в письменной форме и направляется заказным письмом или телеграммой с уведомлением о получении. Если у совладельцев квартиры нормальные взаимоотношения, то такое уведомление оформляется у нотариуса. Когда отказы будут получены, продавец может приступать к продаже до истечения 30-дневного срока предупреждения.
Предложение о реализации доли для третьих лиц должно быть составлено на таких же условиях, что и для остальных собственников. Изменение стоимости предмета договора или его продажа без надлежащего уведомления совладельцев считается основанием для обращения в судебные инстанции для защиты прав и законных интересов. В том случае, если стоимость изменена в сторону увеличения, права остальных заинтересованных лиц не считаются нарушенными.
В дальнейшем, при регистрации прав собственности, к пакету документов прикладываются письменные отказы совладельцев квартиры от преимущественного права покупки, либо другие, доказывающие факт оповещения, документы.
Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать?
Рост цен на квартиры создает проблему нехватки жилплощади. Многие люди не могут позволить себе покупку отдельного жилья. Есть возможность найти альтернативу – долю в квартире (например, в ту же самую ипотеку).
Доля в квартире – это процент в общей собственности на жилое помещение. Различают выделенные и не выделенные доли. Первые являются изолированными комнатами (спальня – 18 м²), а вторые – условной дробью (например, ¼ часть квартиры).
Может ли покупка доли сравниться с приобретением целой квартиры? Однозначно, нет! Даже если размер этой доли 12/13 или 20/21, человек не является единственным собственником. Нужно учитывать интересы остальных содольщиков.
Другой вопрос, стоит ли вообще покупать долю в квартире? Не все горят желанием связываться с частями жилья. Остальные, напротив, считают такой вариант самым оптимальным.
Стоит или не стоит покупать долю в квартире:
- Если вам нужна срочная прописка в городе – приобретение доли решает эту проблему. Причем достаточно приобрести даже самую минимальную часть квартиры (например, 1/20 или 1/90 дробь). Собственник выкупает долю и оформляет регистрацию – на себя и на детей. Если он захочет прописать супруга, родителей и третьих лиц, нужно получить согласие других совладельцев квартиры.
- Если вас интересует квартира – покупка одной доли позволит в будущем претендовать и на дроби совладельцев. Согласно ст. 250 ГК РФ, приоритет в выкупе долей имеют текущие собственники.
- Если вам нужна жилплощадь – следует покупать только выделенные в натуре доли. Или, как вариант, долю в виде изолированной комнаты (например, ⅓ часть в 3-комнатной квартире). Эти моменты отражаются в выписке из ЕГРН или соглашении собственников жилья.
Покупатель должен ответить на вопрос – нужна ли ему доля и что с ней делать в дальнейшем? Бывает, что найти желающих купить долю очень сложно. Особенно, если по соседству живут пьяницы, наркоманы, бывшие заключенные и просто сварливые собственники.