Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как провести общее собрание собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Органом управления многоквартирного дома (МД), согласно 1 части 44 статьи ЖК, является собрание собственников жилых помещений в этом доме. Требуемый для принятия различных решений кворум определяется несколькими статьями данного нормативного акта. Чем более значима обсуждаемая проблема, тем выше необходимый показатель.
На практике решить вопрос, требующий полного единодушия, весьма затруднительно. Даже просто обеспечить 100-процентную явку — задача не из легких. Что уж говорить об единогласии собственников в принятии решения. К счастью, необходимость такого голосования установлена законодателем лишь для немногих случаев.
Полное одобрение всех участников собрания собственников необходимо при решении следующих вопросов:
- изменение границ личного владения — например, при постройке отдельного крыльца к помещению на первом этаже;
- снос дома и смена жилья по программе обновления ветхого фонда;
- переустройство, дополнение новыми элементами общего имущества.
Часть 3 статьи 36 ЖК особо подчеркивает необходимость 100%-го согласия всех собственников жилья в принятии одного важного решения. А именно — вопроса об уменьшении общего имущества многоквартирного дома.
Шаг 2: сообщаем жильцам о месте и времени проведения собрания
Сообщение должно быть доставлено каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме, в том числе и представителям местной власти (если в доме имеется муниципальное жилье, сдаваемое внаем на основании договора социального найма) и вручено не позднее чем за 10 дней до проведения собрания. Как правило, эту миссию берут или должны взять на себя наиболее энергичные жильцы-собственники, которые обязательно найдутся в любом доме. Вместе с сообщением о месте и времени проведения собрания можно сразу же вручить и бюллетени для голосования.
Это необходимо на случай, если кто-либо из собственников жилья окажется недовольным результатами голосования и выбранной на собрании формой управления и постарается признать эти результаты недействительными. Например, станет утверждать, что не был оповещен о проведении собрания надлежащим образом, не принял участия в голосовании или просто подвергнет сомнению результаты голосования. У вас все будет задокументировано, и вы легко сможете отстоять принятое на собрании решение.
Преимущества нововведения
Одним из главных преимуществ изменения порядка голосования является то, что управляющая компания будет выбираться большинством собственников квартир, считают эксперты. По мнению авторов закона, нововведение снизит возможность появления микрогрупп — сторонников той или иной управляющей компании. Следовательно, станет меньше конфликтов собственников, а также случаев фальсификации и подкупа со стороны управляющих организаций. При этом отношения между УК и жильцами станут более стабильными, так как в некоторых домах существует серьезная проблема — УК меняют чуть ли не каждый месяц, считает юрист из адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.
Изменения в порядке избрания УК станут приниматься более объективно, так как необходим будет учет голосов реального большинства собственников многоквартирного дома, добавляет юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Никита Кузьмин. А в связи с увеличением процента голосов, необходимого для избрания УК, до уровня процента голосов, необходимого для создания ТСЖ, у собственников многоквартирного дома появится альтернатива при выборе варианта для совместного управления общим имуществом, добавляет эксперт.
После внесения этих изменений добросовестные управляющие компании смогут перейти к долгосрочному планированию и сконцентрироваться на выполнении своих основных задач, что в целом положительно отразится на качестве жизни в многоквартирных домах, согласился операционный директор УК «ПИК-Комфорт» Илья Розанов. Он подчеркнул, что нововведение приведет к заметной стабилизации ситуации на рынке ЖКХ, который остается одним из самых высококонкурентных.
Что делать, если на общем собрании нет кворума?
В соответствии с ГК, статьей 181.5, отсутствие кворума является поводом для признания собрания несостоявшимся, а принятых на нем решений — ничтожными. Если нужное число участников не набралось, тогда необходимо перенести собрание на другую дату. Но в этом случае надо позаботиться о том, чтобы в следующий раз кворум состоялся. А для этого необходимо провести подготовительные мероприятия, чтобы в назначенный день и час пришли все.
Бывает, что явилось на собрание недостаточное количество человек. В подобном случае можно провести его в заочной форме. Приниматься во внимание будут мнения заочного и очного туров. Каждый вправе участвовать в одном из них, отдавая свой голос за или против варианта решения вопроса, выставленного на повестку дня.
Если нет кворума, то начинать проводить собрание не имеет смысла. Если окажется, что большинство неявившихся участников будет против принятого решения, то они впоследствии могут обратиться в прокуратуру или суд с целью отстоять свои права, защитить интересы. В результате по закону решение будет признано юридически недействительным из-за отсутствия кворума, а организатор собрания, председатель может быть лишен полномочий.
Таким образом, если нет кворума, тогда требуется перенести общее собрание на другой день или провести его в очно-заочной (заочной) форме. Принять участие в рассмотрении важных вопросов должно минимальное по закону РФ количество человек. Иначе принятое на собрании решение будет считаться недействительным и может быть оспорено в суде. Это влечет за собой ряд серьезных проблем.
Процедура проведения голосования
Оповестить всех участников будущих сборов следует заказным именным письмом либо разместить объявление на информационном стенде.
Уведомление через публичные доски в подъездах – распространенная практика. Однако существует дополнительный метод – личный обход всех квартир в МКД и вручение под подпись извещения о проводимой встрече собственников.
В документе обязательно указывают дату собрания и вынесенные вопросы на повестку дня.
Срок, за который следует сообщить о предстоящем мероприятии, две недели. Каждый сход проводится по чьей-то инициативе, о чем должно быть указано в извещение.
Законодатель установил три формы сборов, которые выбираются перед публикацией уведомления:
- очное;
- заочное;
- очно-заочное.
Методика проведения общего собрания собственников МКД
1.1 Общее собрание собственников помещения в многоквартирном доме (Далее Собрание собственников) – является органом управления многоквартирным домом.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятия решений по вопросам отнесенным к Собранию Жилищным Кодексом РФ в частности закрепленных в ст. 44, 45, 140, 141, 155, 156, 158, 162, 164 ЖК РФ.
1.2 Виды общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме.
Собрания собственников могут быть очередными и внеочередными. Основным отличием таких собраний является лишь то, что очередное собрание собственников должно проводиться не реже одного раза в год, обычно во втором квартале года для того чтобы управляющая организация в соответствии с ч.11 ст. 162 ЖК РФ представила собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. В свою очередь внеочередное собрание собственников может быть созвано по инициативе любого собственника помещения в МКД, при этом все хлопоты и расходы связанные с проведением собрания он несет сам.
Что такое кворум и зачем он нужен?
В общем смысле термин «кворум» означает такое количество участвующих в собрании лиц, которого достаточно для признания решения собрания законным и правомочным. Кворум определяется либо в процентах, либо в абсолютном выражении. Устанавливается это число или действующим законодательством, или уставом организации.
Для собрания собственников жилья в многоквартирном доме такое число регламентируется законом, а именно частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). И в соответствии с этой нормой кворум для общего собрания жильцов — 50 % всех голосов.
Существуют и отдельные вопросы, для решения которых необходимо 2/3 согласных, а для некоторых — все 100 %. По этой причине не проводится двух собраний сразу, поскольку для каждого потребуется не менее 50 % поддержки. Кстати, общим решением жильцов можно изменять кворум с ½ до, например, 2/3.
Как производить подсчет, если часть присутствующих воздержались от голосования?
Во время проведения голосования жильцов-собственников считают всех присутствующих. Если имеются воздержавшиеся от выражения согласия или несогласия по какому-либо вопросу, то их количество приплюсовывается к проголосовавшим.
При этом, считая голоса «за» и «против», следует за 100% принимать общее количество явившихся (голосовавших «за» + голосовавших «против» + воздержавшиеся), а затем отдельно вычислить процент «за», «против» и не отдавших предпочтение ни за, ни против.
В соответствии с правилами подсчета, установленными жилищным законодательством, для принятия решения по любому вопросу необходимо выяснить процент проголосовавших именно «за».
Итак, для подсчета необходимого числа участников общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме следует обладать информацией об общей площади и площади квартир, которыми наделены участвующие в собрании граждане. Вес голосов рассчитывается исходя из этих величин.
Какие вопросы можно выносить на голосование собственников многоквартирного дома?
Общее собрание собственников может принимать решения о:
- реконструкции дома, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании средств фонда капремонта, переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
- выборе способа формирования фонда капитального ремонта, увеличении размеров взносов на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчета дома и совершение операций со средствами, находящимися на спецсчете;
- получении товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капремонт;
- пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, благоустройстве этого участка, установке во дворе дома шлагбаума;
- заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество собственников в многоквартирном доме;
- выборе способа управления домом;
- выходе из программы реновации;
- текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- заключении собственниками, действующими от своего имени, договоров с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
- согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
- других вопросах.
Как можно осуществить подсчет голосов на общем собрании собственников?
Каждый собственник жилых и нежилых помещений в доме обладает голосом в поддержку или несогласия по поводу вопросов, поднятых на повестку дня. По каждому из них происходит отдельный подсчет выразивших свое мнение «за», «против», «воздержался». Учету подлежит только одно решение по вопросу повестки дня, что вытекает из норм п.3 ч.5.1 ст.48 Жилищного кодекса РФ.
Сколько голосов нужно для принятия решения в многоквартирном доме?
При этом учитывается доля в праве собственности на общее имущество в доме (ч.3 ст.48 ЖК). Указанная доля, в свою очередь, пропорциональна площади помещения, находящегося в собственности (ч.1 ст.37 ЖК).
Чтобы голосование было признано состоявшимся, первоначально рассчитывается наличие кворума. Для этого в нем должны принять более 50 процентов голосов владельцев помещений в доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем участвуют собственники или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа.
Наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников, а также лиц, принявших от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче.
До передачи помещения застройщик вправе участвовать в общем собрании, если он оформил право собственности на нереализованные помещения.
Таким образом, все указанные лица должны быть извещены о проведении общего собрания.
Сообщение может быть направлено не по адресу регистрации данного собственника, а в адрес принадлежащего такому собственнику помещения в доме, где планируется общее собрание.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Если кворум не состоялся
Если собрание очное и кворума для решения вопросов не набралось, то объявляется заочное собрание. При этом инициаторам собрания нужно составить акт об отсутствии кворума на очном собрании, подтвержденный листами регистрации, и принять решение о проведении собрания в заочной форме с соблюдением всех установленных сроков.
Если собрание очно-заочное и нет кворума на очной части, собрание всё равно проводится и пришедшим раздаются бюллетени.
Заочная часть собрания проводится только для тех, кто не участвовал в очной части, её продолжительность заранее определяет инициатор собрания и публикует в сообщении о проведении собрания.
Когда голосование окончено, считаются голоса всех проголосовавших – и очно, и заочно. Кворум определяется по итогам обеих частей собрания ( ч. 3 ст. 47 ЖК РФ ).
Нет кворума на общем собрании собственников что делать
ЖК РФ Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 45 ЖК РФ
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
2.1. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, может быть созвано по инициативе уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления, подготовивших указанный проект решения, либо юридического лица, определенного Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации для реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум):
(в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;
2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 29.05.2019 N 116-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
3.2. В рассмотрении вопроса, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимают участие собственники жилых помещений в многоквартирном доме или их представители. Такое общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники жилых помещений либо их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме. При этом при рассмотрении данного вопроса в отношении жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма или по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, представителями собственников признаются наниматели таких жилых помещений.
(часть 3.2 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
(п. 2 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Как провести заочное голосование в многоквартирном доме?
Если было организовано проведение очного собрания, но отсутствовал кворум, тогда собрание может быть проведено в заочной форме.
Процедура заочного голосования в МКД говорит сама за себя, а именно, что собственники не присутствуют на собрании, а мнение выясняется у каждого собственника заочно.
Для проведения в такой форме голосования потребуется также сформировать повестку дня, уведомить собственников о месте, дате и времени проведения собрания, а также сообщить о повестке дня, о том, каким образом можно ознакомиться с информацией и материалами собрания. Поскольку собрание проводиться заочно, то в уведомлении помимо приведенной к указанию информации, также необходимо указать дату, когда завершается прием решений собственников, а также место и адрес предъявления решений.
Собственники оформляют при заочном голосовании письменно свои решения по поставленным вопросам. Решение собственника должно содержать:
- сведения о собственнике;
- информацию о документе, который подтверждает право собственности голосующего лица;
- решения по вопросам, указанным в повестке дня, которые могут быть выражены в форме «за», «против» или «воздержался».
Итоги голосования подводятся членами счетной комиссии, избранными на общем собрании.
Решение оформляется в форме протокола и доводится до собственников помещений.
Как рассчитать кворум общего собрания собственников?
Как мы уже знаем кворум собрания определяется количеством голосов. А как же определяются голоса?
Все очень просто: каждый собственник обладает определенным количеством голосов. Количество голосов зависит от того, какая у собственника доля в праве общей собственности на общее имуществом в доме, и определяется пропорционально соответствующей доле. При этом доля в праве на общее имущество пропорциональна размеру общей площади помещения собственника в конкретном доме.
При голосовании количество голосов собственника учитывается полностью, т.е. собственник не может голосовать частью принадлежащих ему голосов. Иными словами, при голосовании собственник отдает свой голос за то или иное решение, а этот голос содержит в себе несколько голосов с учетом доли в праве на общее имущество в МКД.
Какие сведения должны содержать бланки для голосования?
Бланки для голосования обязательно должны содержать графы «за», «против» и «воздержался», а также сведения о проголосовавшем (ФИО, сведения о документе, подтверждающем право собственности) и подпись. Иначе бланк будет считаться недействительным.