Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как приватизировать комнату в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как действовать, если ваши соседи против того, что ваша комната станет вашей собственностью? В результате внесённых с 1998 года в закон изменений вы имеете право осуществить приватизацию и без согласия соседей. При их активном сопротивлении вы можете подать в суд. При этом будет реальный шанс выиграть процесс.
Судебная практика по отказам в приватизации
Для обращения в суд необходимы серьезные основания. При рассмотрении дела судья изучает все обстоятельства спора.
М. заявила требование о передаче ей в собственность комнаты. Дом, в котором находится коммунальная квартира, принадлежал к ведомственному фонду.
После банкротства предприятия дом передали на баланс муниципального образования. Администрация города отказалась оформлять соглашение о приватизации на том основании, что с М. не заключался договор социального найма. Истица пользуется комнатой более 10 лет, своевременно оплачивает коммунальные услуги. Суд обязал чиновников выполнить приватизацию.
В другом примере в судебную инстанцию обратился один из жильцов 3-комнатной квартиры. Орган местного самоуправления отказал истцу в передаче комнаты. Помещения в квартире не выделялись, жилью не присваивали статус «коммунального». Законодательство разрешает приватизировать неделимые объекты только целиком. Согласие (отказ) остальных жильцов на приватизацию заявитель не представил. При таких обстоятельствах судья принял сторону муниципалитета.
В большинстве случаев суд удовлетворяет требования граждан. Однако каждое дело обладает индивидуальными особенностями, поэтому предсказать решение суда невозможно.
С недавнего времени приватизация стала бессрочной, поэтому прежде чем начать ее осуществление необходимо изучить все ее преимущества и недостатки. В некоторых случаях проживание в муниципальном жилье может оказаться даже выгоднее. Для наглядности основные положительные и отрицательные последствия мы собрали в таблицу.
| Минусы | Плюсы |
|---|---|
| появляются расходы на капитальный ремонт дома | появляется статус собственника жилья |
| при расселении, собственникам не предлагается альтернативное жилье, единственное на что они могут рассчитывать от государства – денежная компенсация (в большинстве случаев этой суммы не хватает на новое жилье) | процедура переоформления осуществляется бесплатно |
| ежегодно необходимо платить имущественный налог в размере 0,1% от кадастровой стоимости жилья | недвижимость можно продать, сдать в аренду, заложить в банке, обменять на другую, подарить, завещать |
| за задолженность по ЖКУ собственников не выселяют | |
| при сносе будет выплачена компенсация | |
| при осуществлении перепланировки не требуется получение разрешения в местной администрации |
Зачем приватизировать комнату в коммунальной квартире
При приватизации происходит переход права собственности на жилье от муниципалитета к нанимателям. Если жильцы не приватизируют комнату в коммунальной квартире, то они не вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. Такую жилплощадь нельзя обменять, подарить и передать по завещанию. Лица, проживающие в коммуналке, вправе лишь пользоваться имуществом.
При этом, несмотря на тот факт, что фактически коммунальная квартира принадлежит местной администрации, муниципалитет не вправе забрать жилье у нанимателей. Выселить жильцов, заключивших договор найма, можно только по веским основаниям. Например, систематическая неоплата коммунальных услуг. Для расторжения договора муниципалитет должен направить в судебный орган соответствующее исковое заявление.
Поэтому, приватизировать комнату в коммуналке или нет, зависит от целей нанимателя. Если он рассматривает жилплощадь только как место проживания, то оформлять переход права собственности ему нет необходимости. Если же лицо намеревается продать жилое помещение или передать наследникам, нужна приватизация.
Пошаговая инструкция, как оформить
Оформление соглашения приватизации комнаты ведется по общепринятому регламенту. Алгоритм действий следующий:
- Установление статуса комнаты для выяснения возможности приватизации.
- Прийти к общему соглашению со всеми прописанными в комнате людьми, или получить от них официальную бумагу от отказе в приватизации. Стоит понимать, что каждый гражданин должен индивидуально оформить данный документ. В случае несовершеннолетних, от имени детей до 14 лет действуют родители или опекуны, а от 14 до 18 лет, они пишут заявление самостоятельно, но под контролем законных представителей.
- Отказы или согласие должны войти в полный пакет документации, который готовят для подачи заявления в соответствующий орган.
- Рассмотрение прошения будет длиться 2 месяца, после этого администрация вынесет решение, о приватизации комнаты в коммунальной квартире, оно может быть как положительным, так и отрицательным.
- При положительном исходе дела каждый человек участвующий в приватизации получит свой экземпляр договора, с которым следует пойти в Росреестр и зарегистрировать свои права собственника.
Почему отказывают и как быть в этой ситуации
Иногда в процедуре переоформления отказывают. Происходит это по следующим причинам:
- собраны не все бумаги неправильно заполнены;
- в документах предоставлены недостоверные сведения;
- жилплощадь не отвечает требованиям для приватизации;
- квартира не признана государством коммунальной, является таковой только по факту (в этом случае площадь нужно приватизировать полностью и только потом распределить на части по жильцам).
При первых трех причинах решить проблему просто. Достаточно правильно заполнить бумаги, собрать недостающие.
Если органы предъявляют необоснованные или невыполнимые требования, в первую очередь нужно попробовать урегулировать вопрос мирным путем. Например, обратиться к руководству организации. Иногда это помогает.
Если все-таки это не принесло результата, можно обращаться в суд:
- потребовать предоставить отказ в письменном виде с подписями, печатями, объяснением причины;
- подготовить остальные документы: паспорт, договор соцнайма, копию заявления на приватизацию и прочее (перечень можно уточняется в судебной канцелярии);
- написать исковое заявление и отнести в суд лично или отправить по почте. Образец иска вы можете скачать в конце статьи.
- оплатить госпошлину, сохранить квитанцию (отдать с остальной документацией);
- присутствовать на предварительном и основном слушании по делу;
- при удовлетворении иска ждать, пока Постановление вступит в силу.
В качестве инициаторов процедуры могут выступать лица, являющиеся нанимателями жилплощади и имеющие постоянную регистрацию по данному адресу. Основанием выступает договор социального найма (ранее – ордер на вселение в комнату).
Переоформление становится возможным только если все жильцы комнаты выразили согласие или написали официальные отказы от приватизации в пользу других лиц. Если же кто-либо из членов семьи не хочет переводить муниципальное жилье в частную собственность, властями в приватизации будет отказано.
Согласно действующему законодательству, каждый гражданин Российской Федерации имеет право на участие в бесплатной приватизации, но только один раз в течение жизни. Исключение составляют несовершеннолетние лица, проходящие регистрацию вместе с одним из родителей. Эти люди во взрослом возрасте имеют право на еще одну бесплатную приватизацию какого-либо объекта муниципальной собственности.
Пример. Семья Ивановых решила приватизировать комнату в коммуналке. На переоформляемой жилплощади имелась постоянная регистрация у четырех человек: 10-летнего ребенка, его родителей и бабушки. После того, как пожилая женщина узнала о намерении родственников обратить квартиру в собственность, она наотрез отказалась поддерживать данную инициативу. Ивановы на семейном собрании долго объясняли бабушке все преимущества приватизации и в результате решение был найдено – бабушка осталась при своем мнении, но согласилась написать и заверить у нотариуса официальный отказ в пользу внучки. В результате все участники приватизации получили в собственность по несколько квадратных метров, а бабушка право на пожизненное проживание в данной комнате. Как следствие – муж и жена Ивановы использовали свое право и больше не смогут принять бесплатное участие в аналогичной процедуре, а бабушка и внучка сохранили за собой данное право так как, первая подписала отказ, а вторая была включена в договор о приватизации в несовершеннолетнем возрасте.
С недавнего времени приватизация стала бессрочной, поэтому прежде чем начать ее осуществление необходимо изучить все ее преимущества и недостатки. В некоторых случаях проживание в муниципальном жилье может оказаться даже выгоднее. Для наглядности основные положительные и отрицательные последствия мы собрали в таблицу.
| Минусы | Плюсы |
| появляются расходы на капитальный ремонт дома | появляется статус собственника жилья |
| при расселении, собственникам не предлагается альтернативное жилье, единственное на что они могут рассчитывать от государства – денежная компенсация (в большинстве случаев этой суммы не хватает на новое жилье) | процедура переоформления осуществляется бесплатно |
| ежегодно необходимо платить имущественный налог в размере 0,1% от кадастровой стоимости жилья | недвижимость можно продать, сдать в аренду, заложить в банке, обменять на другую, подарить, завещать |
| за задолженность по ЖКУ собственников не выселяют | |
| при сносе будет выплачена компенсация | |
| при осуществлении перепланировки не требуется получение разрешения в местной администрации |
Регистрация прав собственности
В первую очередь, нужно понимать, что от собранных документов зависит будущая приватизация. Поэтому рекомендуется собрать необходимый перечень, в соответствие с запросами уполномоченного органа. Когда решение о приватизации будет принято администрацией города, то она предоставит договор, где говорится, что комната в коммунальной квартире переходит во владение нового собственника.
Договор нельзя терять или повреждать. После получения его необходимо отнести в Росреестр, где составляется письменное заявление с просьбой зарегистрировать права нового собственника.
Как распространяется право собственности на места общего пользования?
Основной проблемой, которая возникает в процессе приватизации коммунального жилья, становится деление служебных помещений (кухни, ванной, чулана, балкона и т. п.), выступающих общим долевым владением всех ее жильцов. В этом случае необходимо учесть следующие положения:
- Доля от общей собственности рассчитывается путем деления площади приватизированной комнаты на общую квадратуру жилья.
- Размер доли, полученный расчетным путем, может быть изменен посредством заключения добровольного соглашения между всеми владельцами коммунальной квартиры.
- При осуществлении операций по отчуждению права собственности третьим лицам (продажи, дарения и т. п.) параллельно передается и доля владений в помещениях общего пользования. Провести подобную процедуру только в отношении собственной части служебных комнат невозможно.
Судебная практика по отказам в приватизации
Для обращения в суд необходимы серьезные основания. При рассмотрении дела судья изучает все обстоятельства спора.
М. заявила требование о передаче ей в собственность комнаты. Дом, в котором находится коммунальная квартира, принадлежал к ведомственному фонду.
После банкротства предприятия дом передали на баланс муниципального образования. Администрация города отказалась оформлять соглашение о приватизации на том основании, что с М. не заключался договор социального найма. Истица пользуется комнатой более 10 лет, своевременно оплачивает коммунальные услуги. Суд обязал чиновников выполнить приватизацию.
В другом примере в судебную инстанцию обратился один из жильцов 3-комнатной квартиры. Орган местного самоуправления отказал истцу в передаче комнаты. Помещения в квартире не выделялись, жилью не присваивали статус «коммунального». Законодательство разрешает приватизировать неделимые объекты только целиком. Согласие (отказ) остальных жильцов на приватизацию заявитель не представил. При таких обстоятельствах судья принял сторону муниципалитета.
В большинстве случаев суд удовлетворяет требования граждан. Однако каждое дело обладает индивидуальными особенностями, поэтому предсказать решение суда невозможно.
Приватизация коммунальной квартиры
Приватизация доступна каждому гражданину нашей страны, проживающему в государственном или муниципальном жилье на основании договоров социального найма.
Не обязательно это отдельная квартира, многие граждане проживают в комнатах в общежитиях или в коммунальных квартирах.
Вопрос об улучшении жилищных условий для них отодвинут на недостижимое будущее и им приходится брать, то, что они имеют в данный момент.
С одной стороны, приватизировать коммунальную квартиру смысла нет, в конце концов, это не такая комфортная жилплощадь, как отдельная квартира, однако, если Ваше переселение в более презентабельное жилье не планируется, то лучше воспользоваться своим правом на приватизацию, пусть оно у Вас одно на всю жизнь, но, как говорится, лучше воробей в руках, чем синица в небе.
Кроме того, в некоторых городах даже коммунальные квартиры в определенных районах ценятся весьма высоко, в таком случае точно стоит её оформить на себя, поскольку так Вы сможете её продать и купить что-то по просторнее и без соседей.
Также интересно: Как оформить приватизированное жилье?
Итак, разберем, как можно приватизировать коммуналку.
Приватизировать квартиру или нет: советы юристов
Когда бесплатная приватизация только началась, она была срочной (до 2004 года). Многие люди приватизировали квартиры «на всякий случай», опасаясь, что позднее будет возможен только их выкуп по рыночной стоимости. Но срок бесплатной приватизации продлевался несколько раз, и, наконец, в 2017 году его отменили совсем (ФЗ № 14).
Это означает, что, прожив определенное количество лет в муниципальном жилье, наниматели могут переоформить его в свою собственность бесплатно, и выкупать квартиры не придется. На сегодняшний день приватизировано почти 80% муниципального жилья в России. Это подавляющее большинство, но все же 20% жильцов, которые еще не приняли решение – это миллионы людей. Для них и предназначены нижеследующие советы.
Документы, которые вам нужно собрать
Как и в случае с обычной квартирой, приватизация комнаты в коммунальной квартире начинается со сбора документов. Жильцу потребуется представить:
- Заявление.
- Личные документы (паспорта, свидетельства о рождении) всех граждан, которые живут в комнате. Не имеет значения, были они вписаны в ордер на комнату или родились, либо вселились позднее, — главное, чтобы они были зарегистрированы там и имели право на проживание именно в этой комнате.
- Сведения о количестве лиц, проживающих в комнате. Их можно получить либо в управляющей компании, отвечающей за дом, либо в МВД (что будет гораздо труднее и дольше по времени).
- Заявление. Его форма устанавливается местной администрацией, а само заявление заверяется организацией, обеспечивающей эксплуатацию дома, в котором расположена коммуналка. Заявление подписывают все совершеннолетние жильцы комнаты, либо, что чаще бывают, каждый из них пишет от своего имени собственное заявление.
- Если кто-то из жильцов не желает участвовать в приватизации — заверенное у нотариуса заявление о том, что этот человек от приватизации отказывается. Следует помнить при этом, что отказ могут сделать только взрослые и дееспособные граждане. Отказ родителей от имени детей недопустим, а на отказ недееспособного гражданина должны дать согласие местные органы опеки.
- Ордер, по которому производилось вселение в комнату. Если оригинал не сохранился, предварительно необходимо заказать выписку из архива с данными ордера.
- Выписка из домовой книги за период с 21.07.1991 до прибытия на данное место жительства либо аналогичный документ, ее заменяющий.
- Справки о том, что комната не была приватизирована ранее, а сами граждане до этого не участвовали в приватизации. Единственная категория граждан, для которых допускается двойная приватизация, — это те, кто в детстве уже участвовал в ней и во взрослом возрасте получил еще одно жилье по договору социального найма. Однако такие случаи весьма редки.
- Договор соцнайма. Если до сих пор жильцы его не оформили, придется срочно его заключать.
Как осуществляется приватизация коммунальной квартиры
Коммунальная квартира — это жилая площадь, закрепленная за несколькими владельцами. Каждый из них владеет одной или несколькими комнатами, но при этом у них общая кухня, коридор, санитарный узел.
Эти люди совсем не родственники, а обычные соседи. По воле случая им приходится уживаться вместе.
В коммунальных квартирах места общего пользования распределены между владельцами по договору. Собственник может распоряжаться своей комнатой как пожелает. Однако на остальные он прав не имеет.
Приватизировать комнату в коммунальной квартире можно в любое время.
Безвозмездно обратиться за приватизацией можно единожды. Оформить комнату в собственность вправе любой человек, имеющий в ней прописку.
Если в комнате проживает семейная пара, имеющая детей, то родители могут отказаться от приватизации в пользу своих детей. Отказ нужно оформить в письменном виде и заверить у нотариуса.
Для приватизации жилья на детей нужно получить согласие органов опеки и попечительства.
Допускается приватизировать лишь жилые помещения, находящиеся в собственности у муниципальных образований. А вот комнаты и квартиры, которые выдаются сотрудникам в качестве служебного жилья, приватизировать нельзя.
Все лица, участвующие в приватизации комнаты, должны лично подтвердить свое согласие и поставить подпись в заявлении.
Согласие жильцов, проживающих в других комнатах, получать не нужно.
Порядок приватизации комнаты в коммунальной квартире
Первое, с чего начать процесс приватизации коммуналки – это сбор нужных бумаг:
- Технический паспорт на комнату (обязательно выделение, если оно не произведено ранее). Его получают в БТИ.
- Документы на всех жильцов квартиры, зарегистрированных на данной площади к моменту переоформления.
- Документ, информирующий обо всех прописанных жильцах (берут в управляющей компании, домоуправлении, миграционной службе – место оформления зависит от каждого населенного пункта).
- Письменные заявления от каждого прописанного жильца, намеренного участвовать в приватизации. Если кто-либо не хочет принимать комнату в качестве бесплатно приватизируемого объекта, оформляется нотариальный отказ. Заявления составляют и собственноручно подписывают все прописанные жильцы, кроме несовершеннолетних и недееспособных. В последнем случае нужно согласие органов опеки.
- Документ, дающий право на использование муниципального жилья (ордер, договор с муниципалитетом). При отсутствии ордера запрашивают выписку из городского архива с данными из ордера.
- Бумага, подтверждающая отсутствие задолженностей. Отказ в приватизации на основании наличия долгов не совсем законен, однако может усложнить процесс.
- Каждый участник берет справку о том, что ранее право на бесплатную приватизацию не использовалось.
- Когда обеспечить физическое присутствие на сделке кого-либо из жильцов невозможно, предоставляют нотариальную доверенность и паспорт доверенного лица.
Полученный подписанный экземпляр договора дает право на завершение приватизационных мероприятий – регистрацию новой собственности заявителя в Росреестре.
Основными документами для внесения изменений в реестр недвижимости служат: договор о приватизации и платежный документ об уплате пошлины. Остальной перечень является дополнительным и может быть истребован сотрудником регистрирующего органа в индивидуальном порядке.
В приватизации отказывают редко, только в тех случаях, когда выявлены несоответствия закону:
- Представлены не все документы, либо в них содержатся ошибки.
- Приватизируемое жилье не соответствует основным критериям жилого фонда, с отдельным входом и выделением доли из общей жилплощади с подтверждением техпаспортом.
- Жилье не считается коммунальной квартирой. В таком случае, вначале приватизируют всю квартиру целиком с дальнейшим выделением долей.
Дабы оформить в собственность одну из комнат в квартире коммунального типа, доведется инициировать приватизацию.
Такая инициатива может исходить непосредственно от нанимателя либо же от любого иного члена семьи, имеющего регистрацию в указанной комнате.
Нет необходимости в получении согласия от каждого жильца помещения. Данное правило действовало до 1999-го года включительно.
После чего нужно определить возможность приватизации указанной комнаты.
При условии, если здание, в котором размещается коммунальная жилплощадь, целиком соответствует перечню, изложенному в нормативах статьи №2 Закона №154-1, это значит, что приватизация не может быть проведена.
От имени малолетних детей, возраст которых — до 14-ти лет, иск должны составить их родители. Если ребенку исполнилось 14, однако ему все еще нет 18-ти, иск составляет, подписывает самостоятельно ребенок, тогда как его родители дают на это согласие посредством проставления своих подписей.
По факту оформления заявления, нужно собрать все требуемые документы, передав их в жилищный департамент муниципального органа.
То имущество, которое оба супруга смогли нажить за годы брака, считается совместно нажитым. Данный факт закреплен положениями статьи №34 Семейного Кодекса РФ.
Комната в квартире коммунального типа, которая была приватизирована за годы брака, по закону должна быть разделена, зависимо от того, каким образом оформлялась собственность на такую жилплощадь.
В случае, если комната была приватизирована в паевую собственность, иначе говоря в одинаковых частях на каждого члена семьи (в т.ч. на супруга), это значит, что каждый член семьи имеет в своей собственности определенную долю.
По факту расторжения брака, каждый гражданин по прежнему владеет своей долей в такой комнате. Кроме того, оба супруга вправе на свой лад распоряжаться своими частями.
Соответственно, неприватизированная квартира представляет собой жилплощадь, находящуюся в государственной или муниципальной собственности. Люди, проживающие в такой квартире, имеют связанные с ней права и обязанности, прописанные в договоре социального найма. Они не имеют права совершать сделок с данным жильем (продать, дарить, завещать), сдавать его в аренду и прочее.
По законам РФ неприватизированное муниципальное жилье может быть приватизировано в любой момент бесплатно (с 2018 года право бесплатной приватизации объявлено бессрочным). После приватизации оно снимается с баланса муниципалитета (районного, городского, поселкового) и переходит в частную собственность проживающих в нем людей.
Уже из приведенных выше различий понятно, что приватизация имеет не только плюсы, но и минусы. Однако в деле приватизации главный вопрос не «хорошо это, или плохо», а «подходит ли это для меня».
Все зависит от конкретной жизненной ситуации каждого человека или каждой семьи. В некоторых ситуациях минусы несущественны в сравнении с преимуществами, которые несет приватизация. В других – напротив, могут иметь решающее значение и лишать приватизацию всякого практического смысла. Предлагаем рассмотреть преимущества и недостатки процедуры приватизации подробнее.
Когда бесплатная приватизация только началась, она была срочной (до 2004 года). Многие люди приватизировали квартиры «на всякий случай», опасаясь, что позднее будет возможен только их выкуп по рыночной стоимости. Но срок бесплатной приватизации продлевался несколько раз, и, наконец, в 2017 году его отменили совсем (ФЗ № 14).
Это означает, что, прожив определенное количество лет в муниципальном жилье, наниматели могут переоформить его в свою собственность бесплатно, и выкупать квартиры не придется. На сегодняшний день приватизировано почти 80% муниципального жилья в России. Это подавляющее большинство, но все же 20% жильцов, которые еще не приняли решение – это миллионы людей. Для них и предназначены нижеследующие советы.
Помимо всего прочего, должны выполняться и условия сделки с точки зрения недвижимости. Приватизировать можно лишь ту комнату, которая:
- Не относится к ветхому жилью.
- Имеет отдельный вход.
- Передана в пользование на основании договора социального найма.
- Не выведена из оборота.