Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Залог при аренде квартиры: что это такое, как пишется расписка + образец». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сдавая собственную недвижимость в наём, владелец квартиры, кроме прибыли в виде арендной платы, может получить и ряд проблем. В таком случае страховой депозит выступит как спасательный круг и поможет защититься от ряда «сюрпризов».
На законодательном уровне размер залога никак не прописан — собственник может определять сумму самостоятельно. В большинстве случаев он равен размеру арендной платы за один месяц, однако может быть и меньше.
Иногда арендодатель, наоборот, требует от будущего жильца внести депозит, превышающий ежемесячную арендную плату. В основном с таким повышенным коэффициентом сталкиваются арендаторы, которые, по мнению хозяина недвижимости, несут наибольшие риски, например жильцы с домашними животными или семьи с детьми. Сумму залога могут повышать, если в квартире находятся дорогая техника и мебель.
Хозяин жилья может пойти квартиросъемщику навстречу и разбить залоговый платеж на несколько частей, чтобы арендатору не пришлось выплачивать слишком большую сумму сразу. Однако идти на такой шаг готовы не все.
Размер депозита, как и сам факт передачи денег, обязательно должен быть зафиксирован в отдельном документе, который оформляется в дополнение к основному договору аренды. В нем должна быть указана сумма залога, как цифрами, так и прописью, паспортные данные обеих сторон, совпадающие с теми, что указаны в основном договоре, а также дата заключения соглашения, которая также должна совпадать с той, что прописана в договоре аренды.
Эксперты советуют указывать в документе и полный список имеющегося в квартире оборудования вместе с информацией о состоянии и степени износа каждой вещи.
Документ должны подписать и собственник, и квартиросъемщик. Заверять его у нотариуса необязательно, однако оформление через агентство может упростить возврат депозита, когда жилец решит съехать.
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Как составить расписку и ее образец
Чтобы закрепить факт передачи наличных денег, нужно составить расписку. С ее помощью можно отстоять свои интересы в суде. Поэтому в ней указать:
- данные обеих сторон — получателя денег (то есть, собственника квартиры или его представителя) или арендатора. То есть полностью ФИО, паспортные данные и контактные данные;
- передаваемую сумму денежных средств. Нужно указать ее цифрами и прописать. Например, «получил 5000 рублей (пять тысяч рублей 00 копеек);
- причину передачи денег — залог или задаток;
- реквизиты договора аренды;
- дату передачи;
- дату составления;
- подписи обеих сторон с расшифровками.
Рекомендуемый образец.
Законодательные основы договора аренды квартиры с залогом
Согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств по договору может выступать обеспечительный платеж. Порядок его применения регламентируется пп. 8 гл. 23 ГК РФ. Под обеспечительным платежом понимается внесение денежной суммы одной стороной другой стороне в качестве гарантии исполнения обязательств по договору и для возмещения возможных в результате его нарушения убытков (ст. 381.1 ГК РФ). В отношении договора аренды квартиры арендатор передает арендодателю денежные средства, как гарантию выполнения определенных условий договора. При нарушении требований соглашения все возникшие убытки покрываются арендодателем за счет переданных в качестве обеспечения средств.
На практике договор аренды квартиры с обеспечительным платежом реализуется как передача квартиросъемщиком арендодателю суммы денежных средств в форме:
- Авансовых платежей за определенное в договоре количество месяцев. Эти деньги либо идут в зачет арендной платы, либо возвращаются по окончании срока аренды, если оплата по договору проводится своевременно;
- Фиксированной денежной суммы, определяемой соглашением сторон.
Составление соглашения о залоге
Договор определяет срок возврата суммы или момент компенсации издержек залогом, полученного собственником квартиры. Допускается заключение отдельного соглашения на сумму залога, являющегося неотъемлемой частью основного документа, составленного при оформлении аренды квартиры. При составлении соглашения за образец можно взять стандартный договор. В документе описываются:
- условия и причины использования залога;
- документальное оформление компенсации издержек. В ряде случаев предусматривается предоставление арендатору вместе с отчетом об издержках документов, подтверждающих расходы;
- срок, необходимый для оценки состояния квартиры и возврата средств.
Период, необходимый для возврата, может быть установлен сторонами по договоренности. В стандартном варианте срок составляет от 2 недель до 1,5 месяцев. Отсчет дней периода производится от дня освобождения квартиры и подписания акта.
Договорные отношения могут быть расторгнуты ранее окончания срока действия. В документе должны быть оговорены условия возврата сумм при преждевременном прекращении отношений. При неопределенности срока действия договора о расторжении сообщается за месяц до прекращения его действия.
Если арендодатель не выдерживает условия возврата средств, арендатор имеет все шансы получить сумму при обращении в суд. Разбирательства в судебных органах невыгодны арендодателю. Лицо может дополнительно заплатить издержки, компенсировать моральный вред пострадавшей стороне.
Что значит страховой депозит при аренде квартиры
Страховой депозит – определенная денежная сумма, которая выплачивается наймодателю жильцами. Суть данного платежа состоит в том, что в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, хозяин просто оставит эти деньги себе и возместит ущерб за их счет. При этом ему не придется искать жильцов, просить у них компенсаций или обращаться в суд для получения компенсации.
Практически всегда квартиры в аренду сдают вместе с мебелью и бытовой техникой. Наличие шкафа, дивана, холодильника, плиты и многого другого сильно облегчает жизнь арендатору, который может просто заплатить арендную плату и въезжать, ни о чем не заботясь. Но с другой стороны, есть хозяин, который сдавая свое имущество, подвергается постоянным рискам.
Эти риски выглядят следующим образом.
– Порча имущества или воровство;
– Нанесение вреда сантехнике или в целом ремонту;
– Накопление неоплаченных коммунальных счетов;
– Уход арендатора без уплаты за проживание;
– Залив соседей.
Этот список можно продолжать бесконечно долго, но суть остается одной – наймодатель рискует понести потери из-за нерадивых жильцов.
Важно знать, что в правовых документах нет указаний данного пункта касательно договора аренды или найма. Это означает, что он не является обязательным.
Также стоит сразу разобраться с тем, что можно называть ущербом, а что нет. В ходе аренды, жильцам передаются вещи, которые они регулярно используют.
Длительное пользование вещью непременно приведет к тому, что она потеряет товарный вид и будет явно не новой. Так вот, подобное считается амортизацией, а вовсе не ущербом.
То есть если имущество немного потеряло товарный вид, но по-прежнему исправно – ни о каком возмещении не может быть и речи. В свою очередь, если жильцы что-то сломали, разбили, сожгли или украли, — это ущерб, который может компенсироваться за счет страхового депозита.
Страховой депозит – величина договорная, и зачастую она приравнивается к сумме месячного платежа за аренду квартиры.
Как составить расписку и ее образец
Чтобы закрепить факт передачи наличных денег, нужно составить расписку. С ее помощью можно отстоять свои интересы в суде. Поэтому в ней указать:
- данные обеих сторон — получателя денег (то есть, собственника квартиры или его представителя) или арендатора. То есть полностью ФИО, паспортные данные и контактные данные;
- передаваемую сумму денежных средств. Нужно указать ее цифрами и прописать. Например, «получил 5000 рублей (пять тысяч рублей 00 копеек);
- причину передачи денег — залог или задаток;
- реквизиты договора аренды;
- дату передачи;
- дату составления;
- подписи обеих сторон с расшифровками.
Рекомендуемый образец.
Таким образом, залог – это обычная мера предосторожности арендодателя, который при передаче жилья посторонним, по сути, рискует своей недвижимостью и имуществом. В свою очередь, арендатору, чтобы не утратить деньги без причин, важно зафиксировать все нюансы финансовых отношений в договоре отдельными пунктами и не забывать требовать расписку при передаче денежных средств.
Собственно, есть реальный шанс снять квартиру без залога даже по нынешним временам, однако, во-первых, на поиск может уйти достаточно много времени, а, во-вторых, на хороший ремонт, на качественную мебель, работающую бытовую технику, рассчитывать в этом случае вряд ли можно.
Нужно ли регистрировать договор аренды
Необходимость регистрации договора зависит от того, на какой срок его заключают:
- краткосрочный (на период до года включительно) – регистрация не требуется;
- долгосрочный (от года до пяти лет) – в данном случае, регистрировать нужно.
Однако при желании такая процедура возможна даже при краткосрочном проживании. Это может обезопасить стороны в случае возможных конфликтов. По сути, вы переносите сведения о вашей сделке в государственные органы, и ваши статусы (съемщика и арендодателя) получают юридическое закрепление. В каких спорах это может быть удобно в дальнейшем:
- в спорах по поводу оплаты;
- в случаях споров о размере ущерба;
- когда одна из сторон намерена досрочно расторгнуть договор и т.д.
Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.
Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.
Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.
Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.
Расторжение договора через суд
Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.
Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.
По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
- не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.
Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
- имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
- арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.
Как вернуть залог при аренде квартиры
По закону залог – это возвращаемая сумма. После расторжения договора аренды она должна быть возвращена.
Арендодателю следует проверить состояние имущества перед тем, как возвращать залог. За срок аренды состояние квартиры может существенно ухудшиться. В этом случае страховая сумма может компенсировать нанесенный ущерб.
Возврат залога осуществляется на основании расписки. При этом составляется акт возврата, в котором прописывается техническое состояние вещей и самого объекта недвижимости.
Однако в жизни приходится сталкиваться с ситуациями, когда собственник недобросовестно относится к договоренностям и отказывается возвращать залог. Это может произойти даже в том случае, когда арендатор относился к имуществу хорошо и передает жилье обратно в точно таком же состоянии. Что делать в таком случае?
Кaк зaщитить ceбя oт вoзмoжныx pиcкoв
🔸 Oфopмитe coглaшeниe c coбcтвeнникoм в пиcьмeннoй фopмe — c eгo пoмoщью мoжнo oтcтoять cвoи пpaвa и пoдтвepдить пepвoнaчaльныe дoгoвopeннocти, ecли вoзникнyт пpoблeмы.
🔸 Нacтaивaйтe нa oфopмлeнии вcex дoкyмeнтoв вo вpeмя cдeлки — дoгoвopa apeнды, pacпиcки o пoлyчeнии зaлoгa и aктa пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.
🔸 Bнимaтeльнo пpoчитaйтe ycлoвия дoгoвopa — кaждый пyнкт дoлжeн быть для вac пoнятeн, вce ycлoвия coглacoвывaютcя в двyxcтopoннeм пopядкe. Чтoбы иcключить вoзмoжнocть измeнeния и дoпoлнeния дoгoвopa, пepeчитaйтe eгo нeпocpeдcтвeннo пepeд пoдпиcaниeм.
Oбpaтитecь зa пoмoщью в aгeнтcтвo нeдвижимocти — к pиэлтopy — cпeциaлиcты иcключaт пpeдлoжeния мoшeнникoв и oшибки пpи cocтaвлeнии coглaшeния, пoмoгyт cэкoнoмить вpeмя и пoдбepyт взaимoвыгoдныe ycлoвия для apeндaтopa и apeндoдaтeля.
Кaк cнять квapтиpy бeз зaлoгa
3aлoгoвый дeпoзит — нeoбязaтeльнaя чacть cдeлки apeнды жилья, oбe cтopoны — кaк apeндaтop, тaк и coбcтвeнник — впpaвe зaключить дoгoвop apeнды кaк c зaлoгoм, тaк и бeз нeгo. Нa пpaктикe cтpaxoвoй дeпoзит чaщe вceгo тpeбyют, ecли в квapтиpe нoвый peмoнт, coвpeмeннaя мeбeль и тexникa. Ecли в apeндy пpeдлaгaeтcя нe мeблиpoвaннoe жильe или co cтapoй мeбeлью, тexникoй бyдyщий квapтиpaнт мoжeт пpeдлoжить cвoи ycлoвия — cнизить paзмep cтpaxoвoгo дeпoзитa или apeндoвaть бeз зaлoгa. Пpи этoм мoжнo иcпoльзoвaть apгyмeнт, чтo cтpaxoвaть в квapтиpe нeчeгo. Ecли влaдeлeц жилья coглacитcя, cдeлкa cocтoитcя бeз зaлoгa.
Cyщecтвyют нecкoлькo cпocoбoв cнять жильe бeз зaлoгa:
▪ нaйти cooтвeтcтвyющee пpeдлoжeниe нa pынкe;
▪ дoгoвopитьcя c coбcтвeнникoм
▪ cнимaть чepeз aгeнтcтвo, чтoбы pиэлтop нaшeл пoдxoдящee пpeдлoжeниe или дoгoвopилcя c coбcтвeнникoм oб oтмeнe зaлoгa.
Что такое вклад при съеме жилья? Страховой депозит, он же обеспечительный платеж подразумевает утвержденную обоими сторонами сделки денежную сумму, вносимую арендатором в качестве гарантии возмещения возможных убытков в случае повреждения имущества арендодателя.
Другими словами, страховой вклад при сдаче жилья — это страховка за гипотетический ущерб, который может принести съемщик хозяину в случае, к примеру, затопления соседей, поломки мебели, техники и т.п.
Если по окончанию действия контракта сдачи помещение передается арендодателю в первоначальном виде, депозит возвращается в полном объеме.
Если же после обратного приема-передачи ключей выявлено несоответствие первоначальному состоянию, арендодатель вправе удержать из вклада нужные суммы на покрытие расходов.
Что записать в договор, чтобы обеспечительный платёж вернули
Арендатору принципиально проследить, чтобы по условиям договора арендодатель всегда возвращал платёж или засчитывал его в последний месяц аренды. Не все арендодатели согласны переписывать договор не в свою пользу. Но вести переговоры стоит.
Хороший набор пунктов для арендатора выглядит примерно так:
В качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатор в течение 3 дней после подписания договора перечисляет на расчётный счёт Арендодателя обеспечительный платёж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы.
Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платёж на расчётный счёт Арендатора в течение 3 дней после окончания срока договора аренды или его досрочного расторжения по инициативе любой из сторон.
По требованию Арендатора Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платёж в счёт арендной платы за последний месяц.
При удержании из обеспечительного платежа Арендодатель направляет Арендатору письмо с расчётом и обоснованием удержанных сумм.