Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда земли: выгодно или накладно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для начала обозначим основные типы участков. Они могут относиться к промышленности, к обороне и безопасности, к связи и радиовещанию, а также к населенным пунктам, иметь сельскохозяйственное назначение.
Допустимы ли подобные сделки и на каком основании?
Любой гражданин РФ, являясь физическим лицом, имеющим в собственности надел земли, имеет право сдать его в аренду с целью заработка.
Так как мы говорим об участках, находящихся в частной собственности, то контроль за сделками осуществляется местными органами Росреестра на основании земельного и гражданского законодательства. Практика показывает, что основные положения таких контрактов регулируются арендатором и арендодателем самостоятельно.
Например, арендодатель земли сам решает, кому он будет сдавать свою землю, на какой срок он ее сдаст и какую сумму потребует в качестве арендной платы. Таким образом, сдать принадлежащую ему территорию имеет право любой гражданин, который достиг совершеннолетия, не ограничен в дееспособности и владеющий данной территорией на правах собственника.
ФСБУ 25/2018 и земли для геологоразведки
Стандарт не применяется в отношении земельных участков, которые передаются в аренду или субаренду для геологоразведки. Правило актуально для всех сторон договора. Если арендатор по первичному договору указанной деятельностью не занимается, но сдает землю в субаренду геологоразведочной компании, стандарт учета не применяется всеми сторонами: арендодателем, арендатором, субарендатором.
Нередко в субаренду сдается часть участка. Если субарендатор занимается геологоразведкой, а арендатор – нет, договор считается комбинированным. В отношении учета субаренды земли ФСБУ 25/2018 не применяется. Аренда остальной части участка учитывается в обычном порядке, как раз с использованием норм и правил упомянутого стандарта.
Как учитывать аренду и субаренду участка для геологоразведки? Используйте МСФО (IFRS) 16.
В договоре аренды может указываться переменная и фиксированная плата. Первая определяется порядком формирования стоимости земли. Обязательство по аренде и ППА для ФСБУ 25/2018 формируют не все переменные платежи. Это касается, например, арендной платы по размеру ставки инфляции или по кадастровой стоимости. Учитывается такая плата в текущих расходах.
Переменные платежи, рассчитанные по кадастру, не формируют ППА, поскольку они не указаны в перечне платежей, которые формируют состав арендных платежей (ФСБУ 25/2018 п. 7). Кадастровая стоимость устанавливается государством. И арендные переменные платежи, исходящие из такой оценки, не считаются рыночными.
Важно: также не формируют ППА переменные платежи, рассчитанные из ставки за единицу площади.
Прямые нормы по учету переменных платежей по кадастру в ФСБУ 25/2018 отсутствуют. Соответственно, возможны другие варианты учета. Если тема актуальна, запросите консультацию профильного специалиста!
Категории земельных участков
Вот несколько базовых факторов, которые следует принять во внимание.
- На земельном участке могут располагаться сооружения, жилые и нежилые строения. В таком случае потребуется указать в договоре, кто является их владельцем, какие у них характеристики.
- Обязательное условие – предоставление кадастрового паспорта. В нем четко обозначаются границы земельного участка. Обозначается категория земли. Данный паспорт должен быть на руках у собственника.
- Когда возникает ситуация юридического спора по поводу участка с третьими лицами, арендодатель обязан предупредить об этом факте арендатора. Если условие не выполнено, договор можно сразу расторгать.
- На законодательном уровне устанавливаются некоторые максимальные сроки аренды. Допустим, ограничение распространяется на муниципальные, государственные участки: они сдаются в аренду на срок в диапазоне 3 – 10 лет. При этом цель аренды – реконструкция, строительство зданий.
После подписания договор обязательно нужно зарегистрировать. Для этого нужно обратиться в Росреестр с заявлением и перечнем документов. Это можно сделать лично, через официального представителя или МФЦ. Что нужно предоставить:
- Прошение о гос регистрации недвижимого имущества;
- Удостоверение личности или аналогичный документ;
- Доверенность от официального представителя лица;
- Акт подтверждающий право представителя действовать от физического или юридического лица;
- Учредительные акты юр лица или их официально заверенные копии;
- Справка из ЕГРЮЛ, если один из участников договора юридическое лицо;
- Квиток о выплате госпошлины;
- Арендный договор;
- Выписка из кадастра;
- Доверенность от супруга\ги, если арендодатель состоит в браке, о разрешение на распоряжение недвижимым имуществом;
- Подтверждение, что недвижимое имущество, не является совместной собственностью супругов
- Согласие владельца госимущества на право пользования землей, находящейся в распоряжении объединенной организации;
- Постановление о согласии на крупную сделку от представителя юр. Лица, если одна из сторон или обе юридические лица.
Поданные документы, рассматриваются в течение семи календарных дней, затем договор регистрируют в Росреестре.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Виды аренды земельных участков.
Выделяют несколько видов аренды земли. Так, в зависимости от срока действия договора аренда может быть:
- краткосрочной ее срок не превышает 3-5 лет;
- долгосрочной срок аренды от 5 лет и дольше (может доходить до 49 лет).
В случае, если срок аренды в договоре не определен, он рассчитывается из максимально допустимого и установленного законом срока для данной категории земель или данного вида аренды.
В зависимости от принадлежности земель, можно арендовать участок, находящийся:
- в частной собственности, если он принадлежит физическому или юридическому лицу;
- в публичной собственности, если это государственные или муниципальные земли.
По цели использования участка различают аренду:
- земель сельхозназначения;
- земель населенных пунктов и территорий, отведенных для целей индивидуального жилищного строительства;
- земель лесного фонда;
- промышленных территорий и другие виды аренды.
Варианты аренды земельных паев
У государства. Большинство граждан арендуют паи именно так. Возможность пользоваться землей возникает у них только после регистрации земли и внесения ее в реестр. Граждане приобретают право по результатам торгов. Аукцион позволяет лицу получать пай по невысокой цене, особенно когда у него нет других конкурентов. При этом оформлением всей документации по будущим торгам должен заниматься сам заявитель. Даже если он являлся единственным участником торгов, то с ним после их окончания все равно заключается арендный договор.
У частного лица. Некоторые получают земельные паи по наследству. При этом гражданин сможет сдать в аренду участок только после вступления в наследство. От наследника требуется принятие всего имущества, а не отдельных его частей. Чтобы оформить наследство в виде земельного пая, гражданину потребуется предоставить само завещание, документ, подтверждающий смерть предыдущего владельца участка. Также от наследника потребуется свидетельство или прочий документ, которым будут подтверждены его родственные связи с усопшим. При необходимости могут запрашиваться судебные распоряжения.
Многие стараются сдавать в аренду сразу несколько паев. Это выгодно как для арендодателя, так и заемщика. Первый получает значительно большую прибыль, чем при сдаче только одного земельного участка. Второй имеет больше урожая.
Арендные отношения между собственником земли и её пользователем должны быть оформлены в законном порядке. Нужно составить договор аренды. Если срок его действия менее 1 года или он бессрочный (о чём сделана пометка в «теле»), то его не нужно регистрировать в Росреестре.
В остальных случаях это необходимо сделать. Поэтому составляется 3 экземпляра договора – один арендатору, один собственнику и один в Росреестр. Составляется он по шаблону, здесь нужно указать следующую информацию:
- сведения о каждой стороне сделки. Физическое лицо указывает о себе – полностью ФИО, паспортные данные, адрес места жительства и контактную информацию. Юридическое лицо – полное название, ФИО и должность руководителя, документ, на основании которого осуществляется деятельность;
- сведения об участке – адрес места расположения, кадастровый номер, площадь, назначение;
- реквизиты документа, который подтверждает законное имущественное право на надел;
- если уже на земле есть строения, то сведения о них – этажность, площадь, назначение;
- арендная плата, порядок её уплаты;
- срок действия;
- реквизиты каждой стороны, подписи, дата подписания.
Аренда земельного участка через аукцион
В случаях, на которые не распространяются нормы статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также, если претендентов несколько, проводятся торги, на которых продается право аренды на определенный участок земли. Процесс этот занимает несколько месяцев.
Аукцион может быть инициирован уполномоченным исполнительным органом власти или по желанию заинтересованных лиц, подавших заявление. Стать участником торгов могут физические и юридические лица, в зависимости от цели, для которой нужен участок. Законом запрещается объединять в один лот несколько участков. За 30 дней до начала аукциона уполномоченным органом публикуется извещение о нем.
Для участия в торгах заявители должны предоставить:
- заявление на участие;
- копию паспорта (для физ.лиц);
- ЕГРЮЛ, ЕГРИП (для организаций);
- чек об оплате задатка.
Победителем аукциона считается тот, кто предложил большую цену за участок, или его единственный участник.
Если земельный участок не соответствует требованиям ст.39.11 ЗК РФ, то он не может быть лотом торгов.
Прежде чем искать способы, как оформить землю в аренду у администрации, нужно решить, как долго вы хотите пользоваться данной площадью. Земельный участок можно оформить в долгосрочную или краткосрочную аренду. В первом случае участком можно пользоваться от пяти до сорока девяти лет. Это очень удобно, если человек строит дом или ведет подсобное хозяйство. Юридическим лицам также будет наиболее удобно арендовать землю на длительный срок. Особенно это касается ситуаций, если на участке собираются возводить какое-нибудь предприятие.
Что касается краткосрочной аренды, то договор заключается на срок от года до пяти лет. Чаще всего арендуют земельные участки по этому типу во время реконструкции или строительства. После завершения работ, участок возвращают государству.
Существует еще один вид аренды — бессрочная. Она подразумевает отсутствие минимального срока использования участка. Однако в документах отражен максимальный срок. Как и в случаях с долгосрочной арендой, это 49 лет.
Договор аренды хорош тем, что в любой момент его можно разорвать, достаточно уведомить другую сторону. Прежде чем искать, как оформить землю в аренду у администрации, узнайте, для каких целей можно арендовать участок.
Инициатива арендатора
Если было принято решение арендовать земельный участок, то нужно начинать действовать. Сначала необходимо найти участок, который подойдет вам по всем параметрам. Во время поиска обращайте внимание на то, для каких целей предназначен участок.
Следующим шагом будет проверка участка на зарегистрированное право. Чтобы проверить землю, достаточно посмотреть на карту Росреестра. Если участок свободен, то кандидат в арендаторы может взять в аренду участок земли у администрации. Для этого нужно подать заявление, в котором указана цель использования земли и срок аренды. В случае, когда землю зарезервировали для государственных нужд, в удовлетворении заявления будет отказано.
Если участок не находится в резерве, то заявление рассмотрят и одобрят или отклонят.
Не стоит ждать, что в случае одобрения заявления договор аренды составят сразу. Перед тем как получить в аренду земельный участок, собственник последнего проведет аукцион. Если на торгах никто не изъявит желание приобрести землю себе, ее получит заявитель. Когда желающие появились, заявителю придется участвовать в торгах. В этом случае никто не гарантирует, что участок достанется именно ему.
Как составить заявление о предоставлении земли без торгов?
Заявление о предоставление земли без торгов, составляется в простой письменной форме. Заявителю не требуется нотариальное удостоверение заявление.
В заявлении должны быть указаны следующие сведения:
- Наименование получателя заявления. Таковым является орган по распоряжению земельными участками.
- Данные о заявители. Дополнительно необходимо указать все возможные каналы связи. Так для целей ускорения обменом информации, госорганы зачастую предварительно направляют решения по поданным заявлениям на электронную почту.
- Сведения о земельном участки. Здесь необходимо указать адрес, а также кадастровый номер земельного участка, предполагаемого для передачи в аренду;
- Основания предоставления земельного участка. Земельное законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований предоставления земли без торгов.
Специфика контракта между физлицами
Существует несколько нюансов заключения договоров аренды земельных участков между физическими лицами:
- Соглашения часто заключаются на период в 11 месяцев с последующим продлением. Это позволяет не регистрировать сделку в Росреестре.
- Физические лица часто предпочитают иметь дело с наличными. Поэтому к договору может прилагаться образец расписки о получении арендной платы. При передаче средств владелец участка заполняет документ и отдаёт арендатору.
- Собственники запрещают арендаторам сдавать участки в субаренду, поэтому в текст соглашения включается соответствующий пункт.
- Указывается уменьшенная стоимость сделки. Некоторые собственники стараются занизить налоговую базу, занижая величину арендной платы. Если возникнет спорная ситуация, арендодатель сможет требовать плату только в соответствии с соглашением.
- Арендаторы просят представлять документы, подтверждающие право собственности арендодателя. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или иной. Копия прилагается к договору.
Порядок действий после заключения договора аренды
В том случае, если договор был составлен на срок более одного года, он подлежит регистрации в Росреестре. Сделать это необходимо как можно быстрее после подписания документа.
Помимо самого договора, арендатор должен предоставит в Росреестр паспорт гражданина РФ и документы на землю, включая кадастровый паспорт и право собственности. Также необходимо будет оплатить государственную пошлину в размере 200 рублей.
Подать документы на регистрацию договора также можно через МФЦ, сайт Росреестра и Единый государственный портал. Не исключена и их передача в виде заказного письма, отправленного по почте.
После заключения договора арендатору следует выполнять все обязательства, прописанные в нем.
К ним относятся:
- Использование земельного участка по прямому назначению.
- Своевременная оплата аренды.
Если арендная плата не будет вносится вовремя, арендодатель (уполномоченный государственный орган) вправе расторгнуть договор досрочно.