Продажа квартиры с материнским капиталом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с материнским капиталом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.

Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала

Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:

• Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.

• Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.

• Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.

• Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.

Что проверять в предварительном договоре купли-продажи?

Перед проведением сделки проверьте, все ли в порядке с договором купли-продажи. В документе прописываются следующие пункты:

• обязанности и права всех сторон сделки;

• адрес и параметры квартиры, а также расположение;

• наличие соцпомощи и субсидий;

• сумму задатка, который вносит покупатель;

• сумма сделки;

• реквизиты для перевода денег.

Ситуация №1 — Покупатели полностью со своими деньгами

Сначала краткая поэтапная инструкция со сроками. Например, квартира стоит 8 млн. руб. Долг по ипотеке — 3,5 млн. руб.

1) Продавцы консультируются в органах опеки о том, на каких условиям им можно будет получить разрешение на продажу квартиры. 2) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Обычно это занимает 1-2 дня. В нем указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 3,5 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 3) После подписания договора, покупатели и продавцы несут эти 3,5 млн. руб. в банк, чтобы закрыть долг по ипотеке. После оплаты банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи справки зависит от банка — могут выдать в день обращения, а могут и через 2 недели. 4) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 5) Так как с квартиры снято обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству. Подать документы можно в том же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры — 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Участники сделки снова обращаются к нотариусу для составления договора купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 7) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4,5 млн. руб. Заложить деньги можно в банковскую ячейку, на аккредитив или депозит нотариуса. Эти деньги продавцы смогут забрать только после успешной регистрации сделки. Затем участники при нотариусе подписывают договор купли-продажи. Далее договор нужно подать в МФЦ или в Рег.Палату для регистрации сделки. Подать договор может нотариус (бесплатно) или сами стороны. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 8) После успешной регистрации продавцы забирают оставшиеся 4,5 млн. руб.

Получается, что на подписание договора купли-продажи участники выйдут через 20 — 50 дней + 5 дней занимает регистрация.

А можно ли ускорить сделку? Да, но только при грамотном подходе и наличием опыта. Сначала внимательно прочтите подробную поэтапную инструкцию продажи, а после уже можете приступать к ускоренной. Иначе ничего не поймете.

Ситуация №2 — Покупателя сами с ипотекой

В данной ситуации продавцы могут рассматривать только тех «ипотечников», у которых хватит собственных денег (первоначального взноса) на оплату их ипотечного долга. Способ еще усложняется тем, что еще одним лицом в сделке выступает ипотечный банк покупателей. Значит больше беготни, документов.

Краткая инструкция со сроками. Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег (первоначальный взнос), а банк им одобрил максимум 6 млн млн. руб.

1) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи (1-2 дня). В договоре указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 4 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут 4 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Как только долг будет закрыт, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи этой справки может быть в день обращения, а может быть и 2 недели. Все зависит от регламента банка. 3) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 4) После снятия обременения, продавцам нужно выделить доли детям по обязательству при мат.капитале. Подать документы то же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Далее продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры. Это займет 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Продавцы предоставляют в банк покупателей документы для одобрения выдачи кредита на покупку их квартиры. Проверка занимает 4-7 дней. 7) Участники сделки обращаются к нотариусу, где он составит договор купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 8) В день сделки — участники подписывают и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи. Затем они идут в банк покупателей, где показывают подписанный договор. Покупатели там же закладывают оставшиеся деньги от первоначального взноса (0,5 млн. руб.) + банк закладывает «ипотечные» деньги (4,5 млн. руб.). 9) Далее договор купли-продажи подается на государственную регистрацию. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 10) Когда покупателя станут собственниками, продавцы получают остальную сумму — 0,5 млн. руб. от покупателей и 4,5 млн. руб. от банка.

Получается, что срок продажи в данной ситуации составляет от 30 до 60 дней.

А можно ли ускорить продажу как было указано выше? Нет, потому что банк покупателей «одобрит» квартиру только когда будет 1) снято обременение 2) выделены доли детям по обязательству мат.капитала 3) получено разрешение органов опеки на продажу «детских» долей. При покупателях с ипотекой все нужно делать последовательно.

Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом

При покупке жилья в ипотеку на него налагается дополнительное обременение: оно передается в залог банку. Этот залог обеспечивает обязательство должника перед кредитной организацией и служит гарантией возврата кредита.

Продажа такого объекта сама по себе будет более сложной задачей. Для этого нужно либо получать согласие банка, либо до оформления продажи погасить заем и освободить квартиру от обременения.

При этом залог, существующий в период выплаты кредита, не исключает обязанности выделить права домочадцам покупателя. На практике банки редко позволяют сделать это до полного погашения займа.

Для таких случаев закон, устанавливая правила обращения с материнским капиталом, позволяет не выделять доли сразу после приобретения недвижимости. Семья вправе направить деньги на покупку квартиры, а права выделить после полного погашения долга. Однако это возможно при соблюдении важного условия: собственник должен дать нотариально удостоверенное обязательство в будущем выделить доли.

Таким образом, получается, что на период возврата долга обязательства по распределению прав не исполнены, и встает вопрос, можно ли при этом продать ипотечное имущество, чтобы купить новое.

Если необходимо продать ипотечный объект с материнским капиталом, прежде всего обратитесь в банк и попробуйте согласовать возможность распределения долей до возврата кредита. Если банк это разрешит, выделите доли в квартире детям и супругу и продавайте квартиру в ипотеке и с детскими долями. Найти покупателя, вероятно, будет непросто, но возможно.

Другой вариант — действовать в следующей последовательности шагов:

1) погасить долг досрочно. Для этого, например, найдите покупателя, готового внести аванс в размере остатка долга;

2) снять обременение;

3) произвести выделение долей;

4) получить одобрение ООиП;

5) оформить сделку.

Если жилье куплено за материнский капитал, к нему применяются все те же правила, что и при продаже жилья, доли в котором принадлежат несовершеннолетним.

1. Все операции проводятся законными представителями с разрешения органов опеки. У родителей есть обязательство подавать заявление только лично. Доверенное лицо не может действовать от лица родителей.
2. В течение 1 месяца органами опеки принимается решение. Это время необходимо для проверки соблюдения прав несовершеннолетних.
3. Дети должны быть обеспечены равноценным или лучшим жильем. Недопустимо ухудшение качества условий проживания. Продать квартиру можно только в случае одновременной покупки новой недвижимости. Если площадь квартиры меньше, ребенку следует выделить большую долю.
4. Уделяется значение месту нахождения жилья. Так, если городская квартира меняется на дом в сельской местности, может встать вопрос о целесообразности подобной сделки. Если вы решили сменить регион проживания, необходимо привести серьезные доводы. Так, это может быть хорошая экология, в которой нуждается ребенок.
5. Если опека не одобряет совершение сделки, юристы данной организации обращаются в суд. При рассмотрении искового заявления будет учтено, улучшили ли родители условия проживания детей.

Многие планируют построить дом с использованием материнского капитала. Но многих волнует, через какой период времени его возможно продать? Отношения, связанные с использованием этих средств, регулируются Федеральным законом от 29.12.2006 № 256. Он не устанавливает ограничений по продаже такого жилья. Основным требованием является одобрение опеки на совершение сделки. Данное требование включено в следующие нормы:

• ст. 21 ФЗ «Об опеке»;
• ст. 28 и 37 ГК РФ.

Можно продавать квартиру, купленную на материнский капитал?

В действительности, ничто не запрещает продать недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала (МК), так как российские законы не содержать никаких запретов на это счет. Однако, при этом имеются условия, которые должны быть выполнены.

Если вам посчастливилось воспользоваться этой мерой господдержки или планируете это сделать, вы легко поймете механизм государственного контроля: поскольку средства предоставляются по факту рождения ребенка, то этот ребенок должен быть обеспечен хотя бы минимальным жильем посредством семейного сертификата. Проще говоря, вы можете манипулировать с жилплощадью, но обеспеченность вашего ребенка жилыми метрами не должна пострадать или ухудшиться. Для этого нужно предоставить своему чаду долю в праве собственности на недвижимость, которая была приобретена на средства МК либо будет куплена в дальнейшем. Но сделать это – ваша обязанность.

Обе стороны – и продавец и покупатель – такой сделки не лишены рисков:

• для покупателя важно, чтобы был соблюден порядок выделения детских долей. Иначе сделка может быть оспорена в судебном порядке и признана недействительной. Тогда квартира должна быть возвращена продавцу, а деньги – покупателю.
• продавцу в совершении сделки могут отказать одно из звеньев цепочки согласования: Пенсионный фонд, орган опеки и попечительства или банк. Потому очень важно сначала получить все необходимые разрешения и только потом действовать далее, совершать сделку. Иначе она может быть оспорена в суде и родители наказаны в соответствии с КоАП.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей

В общем случае без выделения долей продать квартиру, при оплате покупки которой использовался материнский капитал, законным способом не выйдет. Такую сделку органы опеки точно не одобрят. Детям обязательно должны быть выделены доли не меньше, чем в старой квартире.

Исключение может быть сделано только в случае, если совершение сделки без выделения долей является следствием крайней необходимости. Но реализовать такую возможность на практике весьма непросто, на заявителя возлагается бремя сбора доказательств, касающихся целесообразности отчуждения жилья без выделения долей и распоряжения финансами.

Если родителям все-таки удалось убедить органы опеки в своей правоте, то в отношении их может быть предоставлена отсрочка на оформление долей на несовершеннолетних членов семьи продолжительностью 6 месяцев. Она дается при выполнении следующих условий:

• соответствующий документ был заверен нотариусом;
• в его содержательную часть включено обязательство выделить несовершеннолетним детям положенные им доли не позже, чем через 6 месяцев с момента оформления бумаги;
• требуется одобрение документа со стороны органов по опеке и попечительству.

Особенности продажи квартиры, купленной за материнский капитал, при ипотеке

Распространённый вариант покупки жилья за материнский капитал — внесение его в качестве первого взноса по ипотеке или досрочное погашение ипотеки за счёт его средств. Если ипотека за жильё выплачена, такие особенности его приобретения на сделке по его продаже не отражаются. А вот если нет, потребуется на продажу не только разрешение органа опеки, но и согласие банка.

Банк даст согласие лишь при условии, что покупатель примет на себя все обязательства по ипотеке, которые на момент сделки будут числиться за продавцом.

Особый случай — когда покупатель сам планирует полностью или частично погасить долг продавца по ипотеке за счёт материнского капитала. Тогда ему придётся предварительно получить согласие на такой вариант использования материнского капитала в своём отделении Пенсионного фонда.

Продажа квартиры до выделения долей детям

По закону невозможно продать имущество, приобретенное на средства материнского капитала, не выделив ребенку доли в другом жилье. Сделку о продаже такой квартиры без разрешения органов опеки и попечительства в суде могут признать незаконной. В таком случае в уже проданном жилье будет выделена полагающаяся детям доля. Составить иск имеют право сами дети после совершеннолетия, либо государственные служащие.

Исключение составляют случаи, когда квартира не зарегистрирована на детей из-за того, что банк запретил записывать ипотечное жилье на несовершеннолетних собственников. Тогда достаточно отложить вырученные от продажи средства на депозит, открытый на имя детей. Обналичивать средства материнского капитала незаконно. Такие действия приравниваются к мошенническим.

В чем сущность нововведения

Так, с 31 июля 2019 года нотариальное удостоверение не требуется при заключении сделки по отчуждению или ипотеке долей на жилое помещение, если сделка проводится одновременно со всеми собственниками.

Другими словами, договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей может быть заключен в простой письменной форме, если подписан всеми долевыми собственниками недвижимости без исключения.

Если ранее была оформлена общая совместная собственность на супругов или единоличная собственность на одного из родителей, и теперь предстоит выделить доли всем членам семьи, теперь идти к нотариусу не нужно!

Достаточно составить Соглашение об ОПРЕДЕЛЕНИИ долей в простой письменной форме, где указывается размер доли у каждого члена семьи. Данное соглашение вместе с заявлением о регистрации долевой собственности нужно предоставить в Росреестр.

Вложил материнский капитал в квартиру и теперь хочу ее продать

Купили квартиру в ипотеку. Часть денег внесли за счет средств материнского капитала. Ипотеку еще не выплатили. Хотим продать квартиру, но не знаем как.

Что делать?

У вас есть три способа продать ипотечную квартиру:

1. Досрочно погасить кредит, а потом продать квартиру без обременения.
2. Оформить договор купли-продажи при согласии банка.
3. Переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Про каждый из вариантов в Т—Ж есть подробный разбор в отдельной статье.

Если доли еще не выделяли. Когда квартиру покупают в ипотеку, как правило, доли сразу не выделяют: банки предпочитают, чтобы у квартиры, которую передают в залог, были совершеннолетние собственники. Но это зависит от банка.

Если вы представляли в ПФР подобное обязательство, вам нужно обратиться в банк до продажи. Если остаток долга небольшой, возможно, банк разрешит вам выделить доли детям в этой квартире. Тогда на продажу вы выставите квартиру с непогашенной ипотекой и с детскими долями. Найти на нее покупателя будет непросто, но все возможно.

Или, в случае когда покупатель готов дать вам задаток, чтобы погасить остаток долга, вы можете закрыть ипотеку, потом выделить доли детям, а после этого оформить куплю-продажу.

Продавать квартиру без выделения долей детям опасно. Пенсионный фонд может потребовать деньги обратно и даже обвинить вас в мошенничестве. В такой сделке есть риски и для покупателя: договор могут оспорить, и квартиру у него заберут.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Органы опеки и попечительства обычно дают разрешение на совершение сделки, если родители взамен приобретают в собственность детей доли в праве общей собственности на другое жилье. При этом оно должно быть равноценным продаваемому — не меньшим по площади и стоимости.

Вот примерный перечень того, что может понадобиться:

1. Заявление от обоих родителей о предоставлении разрешения на продажу — его вы можете написать непосредственно в ведомстве.
2. Паспорта родителей.
3. Свидетельства о рождении детей.
4. Если детям больше 10 лет — их согласие на отчуждение принадлежащей им доли в праве общей собственности на квартиру.
5. Правоустанавливающие документы на квартиру — в вашем случае это может быть договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве.
6. Копии паспортов всех собственников жилого помещения.
7. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
8. Поэтажный план и экспликация квартиры.
9. Отчет о рыночной стоимости имущества.
10. Выписка из лицевого счета.

Такие же документы нужно представить на квартиру, которую покупаете взамен.

Если вам разрешили сделку, вы можете оформить ее все теми же тремя способами. Только к документам для сделки купли-продажи приложите еще разрешение органов опеки и попечительства: без него регистрирующий орган не зарегистрирует переход права.

После сделки нужно обязательно выполнить те условия, о которых договорились с опекой: это проверят.

Понятие «объект с мат капиталом»

Стоит подробнее остановиться на определении подобной площади. Она считается приобретенной с государственной помощью, если в сделке присутствовали финансы, перечисленные на основании специального сертификата. Последний выдается в Пенсионном фонде РФ после представления утвержденного перечня документов. Покупка может быть совершена как обладателем свидетельства, так и его официальным супругом (супругой). При наличии нотариальной доверенности полномочия разрешается передать третьему лицу.

Доступны следующие варианты:

1. с участием собственных накоплений;
2. на основании ипотечного кредитования.

Вне зависимости от того, был ли уплачен остаток стоимости из собственного бюджета родителей или взять в долг у банка, сумма сертификата перечисляется продавцу только в безналичной форме на специально открытый счет. Кроме того, допускается только покупка всей жилплощади разово, частичное приобретение в рамках программы запрещено.

Важность возраста детей

Сложности актуальны для родителей несовершеннолетних. Дееспособный ребенок старше 18 лет считается полноценным взрослым со всеми правами и обязанностями, а значит, его интересы не попадают в поле зрения ООиП. Из вышеизложенного вытекает, что есть два варианта, как продать квартиру, купленную за материнский капитал, при наличии детей:

• при условии достижения совершеннолетия детьми достаточно письменного согласия всех собственников объекта;
• если часть дольщиков еще не достигли 18 лет, то для согласования продажи потребуется разрешение инстанции, защищающей права несовершеннолетних.

Похожие записи:

• Могут ли ДПС останавливать без причины в 2023 году
• Теперь будет только так. Работающим пенсионерам рассказали о новых изменениях
• Временная регистрация: чем опасна для собственника