Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проходит электронная регистрация права». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) — это электронная подпись, которая создается с привлечением криптографических средств, подтвержденных ФСБ РФ. Гарантом ее подлинности выступает специальный сертификат, выданный аккредитованным удостоверяющим центром.
Что такое электронная подпись, и как она выглядит
❗️Электронный документ, подписанный УКЭП, имеет такую же юридическую силу, как и бумажный, который подписан собственноручно. УКЭП — это электронный аналог вашей подписи.Электронная подпись действует 1 год с момента выпуска. В течение срока действия вашей электронной подписи вы сможете подписывать ею другие документы на сделках в СберБанке.
Через год вы не сможете подписывать ею новые документы. При этом ранее подписанные документы не теряют своей юридической силы по истечении этого срока.
Электронная регистрация сделки с недвижимостью – это новый способ оформления права собственности. С ее помощью можно зарегистрировать куплю-продажу, обмен или дарение имущества. Но если обычно стороны подписывают документы собственноручно (или через доверенное лицо), то при удаленной сделке это делается в онлайн-формате.
Продавцу и покупателю не нужно идти в МФЦ или Росреестр – бумаги будут отправлены в регистрирующие органы по зашифрованному каналу через интернет. А передавать сведения и удостоверять сделку могут уполномоченные на то организации:
- банки;
- агентства недвижимости;
- застройщики;
- нотариальные конторы.
Как получить документы по итогу
Выписка из Росреестра на объект недвижимости поступает на электронный почтовый ящик нового собственника. Если регистрировалась сделка обмена, бумаги приходят обеим ее сторонам. В случае приобретения строящейся квартиры собственнику и застройщику направят подтверждение регистрации договора долевого участия. К бумагам прилагается сертификат о применении ЭЦП сотрудником регистрирующего органа.
Оригиналы документов не выдаются. Проверить их подлинность можно на сайте Росреестра. Новому собственнику лучше сохранить их в электронном виде и использовать при необходимости. Если же для какой-то цели потребуется бумажный документ, его можно распечатать и заверить у нотариуса. Впрочем, и при обычной регистрации права собственности сейчас выдается только выписка ЕГРН: свидетельства уже несколько лет как отменены.
Онлайн-регистрация права проходит быстрее за счет упрощения процедуры – на нее требуется всего 5 дней. Но часто готовые документы приходят гораздо раньше: если система передачи отлажена, на оформление перехода права собственности может уйти всего несколько часов. Дело в том, что не требуется время на пересылку документов и их перевод в электронный вид. Для сравнения: оформление сделки обычным способом происходит в течение 10 рабочих дней.
Как проверить готовность документов через Росреестр:
- в личном кабинете на сайте;
- через форму обратной связи;
- по телефону горячей линии в вашем регионе.
Стоит ли проводить сделки с недвижимостью удаленно? Если вы не хотите терять время на ожидание в очереди к специалисту в МФЦ, рассмотрите вариант оформления документов онлайн.
В чем преимущество интернет-регистрации права собственности:
- это быстрее и проще, чем обычная сделка;
- размер госпошлины меньше на 30% (скидка может действовать не во всех регионах);
- стало возможным купить недвижимость в другом городе, не присутствуя лично и без доверенности;
- банки, предоставляющие услугу электронной регистрации заемщикам, часто снижают для них ставку по ипотеке.
Минусы электронной подачи документов:
- Основной недостаток такого способа регистрации сделки – цена. Большинство продавцов и покупателей предпочитают потратить время, но не переплачивать крупную сумму посреднику. Однако если они находятся в разных регионах, данный вариант может быть даже выгоднее, чем встречаться лично.
- Услуга доступна только совершеннолетним россиянам. Ею нельзя воспользоваться, если собственниками являются дети или недееспособные лица.
- Нельзя удаленно регистрировать право собственности по военной ипотеке.
Какие сложности возникают при оформлении сделок в электронном виде?
Мария Чёрная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»: – В период ограничений, связанных с пандемией, сложности с регистрацией сделок стали очень чувствительными для бизнеса и для клиентов. Мы столкнулись с тем, что часть договоров просто невозможно зарегистрировать в электронном виде. Например, договоры цессии, когда права на строящуюся квартиру переходят от одного клиента другому. Оформление сделок с использованием материнского капитала в качестве первого взноса затягивается на несколько месяцев. Кроме того, к электронной регистрации ипотечных сделок оказались готовы только четыре банка: «Дом.РФ», Сбербанк, ВТБ и банк «Санкт-Петербург». Весной, когда МФЦ не работали, бумажные документы было подать невозможно, и это существенно ограничивало работу девелоперов.
Тем не менее, я думаю, что онлайн-сервисы, разработанные во время самоизоляции, и электронная регистрация сделок в ближайшее время активно войдут в нашу жизнь. Хочется поблагодарить сотрудников Росреестра за поддержку и помощь застройщикам в осваивании новых требований к регистрации ДДУ в электронном виде. В будущем покупатели будут, как и до пандемии, приезжать на стройплощадки, изучать вживую район строительства, но вот общее знакомство с проектом и финальное оформление документов будут проводить удалённо. Причина проста – так удобнее. Происходящие процессы – это часть мирового тренда на цифровизацию, который постепенно докатывается и до консервативной строительной отрасли.
Андрей Кириллов,директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»:– За время режима самоизоляции застройщики, даже самые консервативные, отладили инфраструктуру по проведению сделок в формате онлайн. Единственной точкой внешнего контакта, по сути, оставался визит в банк для подписания кредитного договора или открытия эскроу-счёта. Личное присутствие в этих случаях необходимо для идентификации личности.
Как показала практика, после снятия ограничений клиенты в основной массе вернулись в офисы застройщиков. Всё-таки личный разговор с менеджером – для многих обязательная составляющая такой значительной покупки, как квартира. Но онлайн-формат никуда не уйдёт – им активно пользуются региональные клиенты. И они точно рады возможности выбрать квартиру и зарегистрировать договор прямо из дома.
Александр Лелин, генеральный директор :– Мы всю систему настроили, она работает. А самое сложное – это взаимодействие с банками. Они с трудом перестраиваются на дистанционную работу, всё равно хотят всех видеть лично, например, при открытии счёта покупателем. Но подвижки в этом направлении есть. Думаю, в течение 6-8 месяцев процесс будет налажен во всех банках, и можно будет всё оформлять онлайн.
Смена менталитета у покупателей тоже идёт медленно: довольно большой категории людей всё равно нужно пощупать, потрогать, поговорить, оценить вид из окна. В общем, буклетов таким клиентам недостаточно. Однако 30-40% квартир будут продаваться онлайн за счёт молодого поколения, которое этих технологий не боится. Даже когда пандемия уйдёт.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС: – Поскольку мы уже давно опробовали такой формат сделок с недвижимостью, сложности минимальны. Чаще всего они касаются некорректных документов, предоставленных покупателем. У большинства клиентов нет опыта совершения таких сделок, и они не всегда могут оценить правильность собранных документов, например, полученных от нотариуса. Однако проблема носит технический характер и довольно легко устранима. С точки зрения регистрационных действий сложности возникают порой из-за некорректной работы программного обеспечения, но это не массовое явление. В целом эти программы достаточно удобны и отлажены и не представляют трудностей для профессиональных застройщиков.
Что касается доработки схемы, как застройщик мы обладаем правом выпуска электронно-цифровой подписи (ЭЦП) для клиента. Для этого мы должны его идентифицировать, то есть встретиться с человеком лично и получить от него заявление на выпуск ЭЦП. Такая же личная идентификация клиента обязательна в банке при оформлении ипотечного кредита. Стоит подумать о возможности идентификации посредством электронных взаимоотношений. Требование делать это в офисе не совсем понятно. Ведь отсутствует повод для мошенничества: вряд ли кому-то придёт в голову выпустить ЭЦП для другого человека и купить на него квартиру, заплатив за это деньги.
Наиболее востребованные сервисы на рынке недвижимости уже оцифрованы. Вопрос лишь в качестве их работы. Абсолютно уверен, что дистанционные услуги окажутся востребованными и в дальнейшем. Зачем тратить время на посещение офиса застройщика, банка, риэлтора, когда всё можно сделать удалённо, где бы покупатель ни находился в данный момент?
Дмитрий Фалкин,директор по продажам Группы RBI: – Мы не заметили никаких сложностей с дистанционными продажами. Кроме того, все нововведения, касающиеся цифрового оформления сделок, останутся с нами и после пандемии. Почему? Потому что это удобно и покупателю, и застройщику. Готовы оказывать нашим клиентам помощь и поддержку на всём пути совершения цифровой сделки. Например, с нашей помощью можно дистанционно подписать кредитный договор с банком – прямо у себя в личном кабинете на площадке удостоверяющего центра.
А ещё мы сами открываем за клиента счёт эскроу в банке: не нужно ехать в отделение, а можно просто перевести деньги в мобильном приложении своего банка.
Александр Андрианов, исполнительный директор Glorax Development: – Мы проводили дистанционные сделки с клиентами в течение нескольких лет, поэтому переход на этот формат трудностей не вызвал. Из относительных сложностей можно отметить необходимость для покупателя получать электронную цифровую подпись. Если её нет, обмен документами происходит при помощи курьерских служб.
Нюансы получения выписки через сайт Росреестра
Узнать о готовности документов в Росреестре можно в любой момент времени. Для этого целесообразно заказывать выписку из ЕГРН на официальном сайте данного учреждения. Процедура делится на этапы:
- первоначально надо зарегистрироваться и авторизоваться на этом сайте;
- выбирается раздел, предлагающий возможность воспользоваться электронными услугами ресурса;
- находится раздел, с помощью которого предоставляется в онлайн-режиме информация по разным объектам;
- в поисковую строку вводится кадастровый номер имеющейся квартиры;
- формируется запрос;
- в новом окне можно изучить все сведения, которые имеются в ЕГРН о конкретном объекте;
- важным разделом выступает пункт, относящийся к правам и ограничением;
- в этом пункте должна иметься информация о зарегистрированном ДДУ.
Если нужные сведения отсутствует, то существует вероятность, что данные о конкретном договоре еще не были внесены в базу. В ином случае придется обращаться к работникам Росреестра для получения пояснений.
Сколько стоит «уладить формальности»?
Как правило, те, кто покупает жилье, слабо разбираются в процессах, связанных с документальным оформлением, речь идет, прежде всего, о двух наиболее важных процессах. Это регистрация договора, а затем, после сдачи дома в эксплуатацию, регистрация права на собственность. Последний процесс – это конечная точка, после которой дольщик превращается в полноправного владельца недвижимости или в собственника, имеющего право распоряжаться жильем, но ограниченного в правах – например, в случае привлечения ипотечного кредитования.
Многие потенциальные покупатели жилья на первичном рынке совершенно не представляют – что нужно делать, какие документ собирать и куда обращаться. Кроме того, не все располагают временем, необходимым для оформления. Поэтому для них было бы намного удобнее, если бы кто-нибудь взял на себя все эти хлопоты. Что и предлагает застройщик – за определенную сумму он берет на себя все хлопоты и готов уладить все формальности.
Принудительные «допы»: кто виноват и что делать?
С другой стороны, навязывание услуг – не всегда инициатива менеджмента компании, так как есть много застройщиков, которые соблюдают закон не только «формально». Иногда это просто горячее желание менеджеров, которые получают бонусы за продажу «допов».
Они частенько отдают предпочтение клиентам, которые склонны платить, и всячески препятствуют заключению договоров с теми, кто не хочет дополнительных услуг. В подобных случаях бывает достаточно выйти на вышестоящее руководство и правильно мотивировать свои пожелания, чтобы заключить договор без лишних услуг.
Если переговоры с руководством не принесли желаемого результата – можно направить жалобы в государственные органы, контролирующие деятельность застройщика. Такое поведение застройщиков является нарушением, поэтому власти иногда реагируют на удивление оперативно. Нередко дольщики объединяются и подают групповые иски, что облегчает задачу поиска доказательств того, что застройщик нарушает закон.
Необходимые документы
Для того чтобы зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре при первичном обращении, застройщику нужно подготовить такие документы:
- разрешение на строительство жилого объекта;
- учредительные и уставные документы компании, в том числе и реквизиты;
- проектная декларация;
- подтверждение регистрации юридического лица;
- документ, который подтверждает внесение компанией средств в компенсационный фонд.
Если первичный договор уже есть в базе Росреестра, то пакет документов меньше:
- заявление дольщика о регистрации ДДУ;
- заявление-согласие от застройщика;
- договор со всеми приложениями к нему;
- если есть дополнительные соглашения с застройщиком, то следует приложить и их;
- копия паспорта дольщика.
Госпошлина при расторжении дду
Договор долевого участия (ДДУ) может быть расторгнут в одностороннем порядке, как застройщиком, так и участником долевого строительства.
Одностороннее расторжение ДДУ участником долевого строительства возможно при условии нарушения застройщиком пунктов договора, предусмотренных статьей 9 закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.
Согласно Федеральному Закону 214 ФЗ, сделать это удастся в трех случаях: 1. Нарушение застройщиком сроков передачи объекта, установленных условиями договора долевого участия. Таким, образом, спустя два месяца с момента предполагаемой, согласно ДДУ, даты передачи Вам объекта, Вы можете обращаться к застройщику с требованием о расторжении договора.
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. В данном случае речь идет о несоответствии передаваемого объекта техническим и градостроительным регламентам, проектной документации, иным нормативам (СНиП, СанПин).
3. Прекращение, приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
| Положительные стороны | Отрицательные стороны |
| Ускорение процесса до 5-7 дней | Сомнения и страхи покупателей, основанные на непонимание инновационного процесса |
| Отсутствие необходимости оплаты государственной пошлины заемщикам Сбербанка | Ограничение в количестве дольщиков (один / совместная доля супругов) |
| Отсутствие необходимости оформлять доверенность на подписание и сдачу в Росреестр ДДУ | Регистрация права собственности через Сбербанк доступна только с ипотекой банка |
| Снижение количества ошибок при проверке из-за некомпетентности сотрудников, занимающихся приемом документов | Необходимость в наличии ЭЦП которая оформляется на платной основе |
Зачем требуется регистрация?
ДДУ является официальным документом, который подписывается с застройщиком. Он подтверждает, что гражданин приобрел квартиру в недостроенном многоквартирном доме.
В этом случае человек выступает не просто покупателем недвижимости, а участником строительства.
С помощью такой покупки удается сэкономить значительное количество средств, так как покупка квартиры в процессе строительства дома считается выгодным процессом.
Только подписание ДДУ покупателем и застройщиком не означает, что документ приобретает юридическую силу. Решение разных спорных вопросов через суд возможно исключительно после регистрации такого документа. Наиболее востребованной считается электронная регистрация ДДУ, обладающая многими преимуществами и простотой. Только после данного процесса инвестор становится официальным дольщиком.
Многие застройщики требуют внесения платы до непосредственной регистрации. Но такое решение является рискованным для покупателей, так как существует вероятность, что они столкнулись с мошенником. Если договор не будет зарегистрирован в Росреестре, то им невозможно будет воспользоваться в суде для разрешения разных споров или предъявления прав на квартиру.
Регистрация договора долевого участия в Росреестре – проверка в онлайн режиме — ЮК «Хелп ДДУ»
Многие граждане, наслышавшись громких историй о разорившихся строительных компаниях, и тысячах дольщиков, так и не дождавшихся новоселья, все еще с недоверием относятся к долевому строительству.
Надо признать, что и сегодня, несмотря на поправки в законодательстве, в этой сфере остаются определенные риски, и тревоги граждан не напрасны. Поэтому бдительность никогда не будет лишней.
Становясь участником долевого проекта, еще до заключения договора, необходимо в первую очередь проверить надежность вашего застройщика. А после уже заключения договора, следует проверить, пройдена ли регистрация ДДУ в Росреестре.
Проверка занимает немного времени и проводится достаточно просто. Но сделать ее необходимо, поскольку только так можно проверить действительность заключенного ДДУ.
Зачем нужно проверять регистрацию ДДУ
Договор ДУ не получает статус заключенного, пока он не зарегистрирован в госорганах. Даже если на нем есть все нужные подписи от участников и все требующиеся печати. Регистрация — это единственный способ подтвердить законность сделки. В суде ДДУ, которого нет в Росреестре, однозначно считается недействительным.
Только зарегистрированный ДДУ защищает ваши имущественные права. Кроме того, наличие договора в ЕГРН подтверждает, что:
- разрешительные и регистрационные документы стройкомпании успешно проверены;
- дублированная продажа исключена, так как ДДУ на одну и ту же часть определенного объекта в Росреестре можно оформить только однократно;
- застройщик работает в соответствии с законом №214-ФЗ;
- застройка идет по согласованному и утвержденному проекту на земельном участке, где разрешено жилое строительство.
Документы для регистрации ДДУ
Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.
В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:
- разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту, а не целому кварталу;
- уставная документация;
- учредительные бумаги;
- проекты (декларация, дополнительные включения, изменения), заверенные генеральным директором компании-застройщика;
- свидетельство о регистрации как юридического лица;
- подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового участия.
В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:
- ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается через ипотечную программу;
- согласие от супруга (супруги), так как недвижимость будет квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в браке;
- свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за несовершеннолетним ребенком;
- доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя действует его представитель.
В каких случаях в регистрации могут отказать
Важная причина уметь получать информацию – договор долевого строительства не может быть заключён дважды на один и тот же строящийся объект.
Вероятно, можно заключать несколько договоров на долевое строительство с одним и тем же застройщиком или с разными строительными организациями, но от одного лица, но это может вызвать обоснованные подозрения.
Сфера недвижимости и долевого строительства связана с серьёзными денежными вложениями и представляет интерес не только для компетентных государственных органов, но и для мошенников и различных обманных схем.
Регистрация договора долевого строительства – это ответственная процедура для дольщика и для застройщика.
По общему правилу.