Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сэкономить на ипотечном страховании?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приобретение жилья на заемные средства — шаг ответственный и требует внимательности. «Для кредитной организации выдача такой суммы — тоже значительный риск. Поэтому для безопасности банков законом предусмотрено обязательное страхование ипотечной квартиры (ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Благодаря этому кредитор получает гарантию выплаты денежных средств в случае наступления неблагоприятных обстоятельств для должника», — пояснила адвокат Ольга Сулим (председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры»). Обязательное страхование защитит заемщика, если ипотечная квартира пострадает от пожара, затопления, стихийного бедствия, взрыва бытового газа или порчи в результате действий третьих лиц.
От чего защищает обязательная страховка
Страхованию подлежит именно сама конструкция, под защитой находятся фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь, подчеркнула Ольга Сулим. «Например, соседи затопили ванную комнату. Квартира от этого происшествия не исчезла, внешне никак не пострадала и пригодна для жилья. Такие случаи не относятся к страховым при обязательном страховании», — уточнила адвокат. Она пояснила, что страховой договор ипотечной недвижимости защищает от следующих случаев:
«В страховании квартиры заинтересован не только банк, но и сам заемщик. Во-первых, кредитные организации могут значительно снизить процентную ставку, а некоторые даже снижают сумму первого взноса по ипотеке. Во-вторых, клиент получает гарантии, которые смогут защитить и семью, и самого заемщика от непредвиденных ситуаций», — подчеркнула Сулим.
Что влияет на стоимость страховки по ипотеке
Стоимость полиса зависит от площади жилья, субъекта РФ, рыночной цены недвижимости, закладываемой банку в рамках ипотечного соглашения. Чем она больше, тем дороже страховка, и сэкономить на этом пункте не получится. Выбор комбинированного продукта в формате «жилье + жизнь/здоровье + титул» заметно увеличивает расходы на приобретение полиса. Два последних вида защиты не относятся к обязательным.
Для страхования имущества ориентировочная стоимость достигает 0,1% от размера остатка по займу. Ставки по комплексным продуктам и защите жизни традиционно выше.
Свою роль в удорожании играет специфика жилья. Например, для газифицированного дома с деревянными перекрытиями гораздо больше факторов риска, чем для панельного с электроплитами. Следовательно, владелец жилья в панельном доме сможет сэкономить на ипотечном страховании.
Что делать при страховом случае?
Сперва изучите договор со страховщиком. В нем прописаны все риски, исключения из страховых случаев, порядок выплаты и сумма компенсации. При наступлении страхового случая нужно как можно скорее обратиться в страховую организацию и сообщить о случившемся. Большинство страховщиков предусматривает для клиентов два способа обращений: онлайн и по телефону.
Далее соберите все документы, подтверждающие страховой случай. Также понадобится ваш паспорт. Полный перечень необходимых документов вы можете уточнить у своей страховой компании.
Страховщик рассмотрит вашу заявку и даст ответ. Срок рассмотрения зависит от страховой компании, но не должен превышать 30 рабочих дней.
Иногда страховые просят прислать дополнительные документы для более детального изучения страхового случая. В случае положительного ответа страховщик перечислит денежную компенсацию в течение нескольких рабочих дней. При ипотечном страховании выгодоприобретателем является банк, поэтому страховую выплату получит именно он.
Документы для страхования квартиры
Перечень необходимых документов зависит от требований страховой компании. Генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов подчеркнул, в общем виде они выглядят так:
- паспорт;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- независимая оценка стоимости квартиры.
В зависимости от страховой организации пакет документов может немного отличаться, но выглядит он примерно так:
- паспорт;
- заявление на страхование квартиры, выдается непосредственно страховщиком;
- договор купли-продажи квартиры/договор аренды;
- выписка из ЕГРН на квартиру;
- независимая оценка квартиры;
- технический паспорт квартиры;
- выписка из домовой книги;
- документы, подтверждающие получение льготы.
Мои расчеты при покупке вторичного жилья
Задолженность: 3, 600, 000 рублей.
Срок кредита: 360 месяцев.
Ставка 8,9%: 27,708 рублей в месяц или 344,496 рублей в год.
Ставка 9,9%: ежемесячно 31, 327 рублей или 375, 924 рублей в год.
Превышение 1% в первый год: 375, 924 руб.- 344, 496 руб. = 31, 428 РУБ.
Стоимость полного ипотечного страхования в первый год: 27, 958 руб.
Когда мы покупали нашу первую квартиру на вторичном рынке, мы могли бы сэкономить 3 470 рублей в первый год, если бы застраховали квартиру. Поэтому мы решили застраховаться.
Однако каждый случай должен быть рассчитан отдельно. Например, страхование второй квартиры в новостройке не принесло выгоды. Мы взяли кредит в размере 700 000 рублей на пять лет под 13% годовых.
За дополнительные проценты в первый год я бы переплатил 4332 рубля, а стоимость страхования жизни и здоровья от банка составила 7000 рублей. Я застраховался только ради страховой гарантии.
Какие факторы влияют на стоимость страхового полиса для ипотеки?
На стоимость сделки также влияет ряд факторов. Чтобы узнать, где можно получить дешевую ипотеку, необходимо предоставить информацию о недвижимости и заемщике, включая условия банка, личные данные и сведения о недвижимости. Чтобы получить дешевую ипотеку, необходимо учесть следующие факторы расчета.
Например, доля сотрудников, работающих в офисах, будет ниже, чем доля сотрудников опасных профессий (например, МЧС, армия).
Чем старше год постройки, тем выше стоимость договора. Материалы дома и тип недвижимости также играют определенную роль
Стоимость рассчитывается на основе анкет, заполненных клиентом. Наличие серьезного хронического заболевания влияет на стоимость. Однако не рекомендуется скрывать болезнь, так как это может привести к отказу в выплате в случае страхового случая.
Можно ли отказаться от страховки при оформлении ипотечного кредита?
Абсолютное большинство экспертов в сфере страхования ответят на этот вопрос однозначно — отказаться от страховки нельзя. И приведут в качестве доказательства своей точки зрения ст. 35 ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В статье обозначено, что при нарушении непрерывности страхования банк получает право требовать досрочного полного погашения кредита. Но в статье есть приписка, которую почему-то часто игнорируют, — «если иное не оговорено в договоре». В соответствии с этой припиской банк может освободить своего клиента от необходимости страхования, указав эту возможность в договоре. Другое дело, что подобным правом банки практически не пользуются, так как отсутствие страховки означает для них повышенные риски. Впрочем, исключения случаются: некоторые банки позволяют клиентам самим выбирать виды страховки и актуальные риски. Но нужно понимать, что такая лояльность банка не будет бесплатной — за право отказаться от страхования различных рисков вам придется заплатить повышенной ставкой по кредиту.
Если не рассматривать исключительные случаи, страхование имущества обязательно. Речь идет о недвижимости (доме или квартире), остающейся в залоге у банка до того момента, пока кредит не будет оплачен полностью. Остальные варианты — страхование жизни и трудоспособности, страхование титула, считаются добровольными, но позволяют увеличить шансы на одобрение кредита, способствуют уменьшению процентной ставки.
Страхование жизни при ипотеке не является обязательным, и теоретически вы можете отказаться от этой опции. Но в реальности все сложнее — многие банки при заключении комплексного страхования по ипотеке предлагают льготный процент. Отказываясь от страхования жизни, вы теряете право воспользоваться этой льготой — многие банки так сильно повышают процентную ставку при отказе от страхования жизни, что кредит становится неподъемным бременем для многих заемщиков.
Важно не забывать и о том, что страхование жизни и здоровья при ипотечном кредитовании — это ваша ответственность перед родными и близкими: если с вами что-то случится, без наличия этой страховой опции все долги по ипотеке перейдут к вашим наследникам. И им придется либо оплачивать кредит, либо отказываться от наследства.
Стоимость страхования жизни зависит от разных факторов — это:
- возраст заемщика;
- пол;
- наличие хронических заболеваний;
- условия жизни;
- профессия и условия работы (если заемщик трудится на опасном или вредном производстве, ставки повышаются).
В среднем стоимость страховки составляет от 0,2 до 1% в зависимости от выбранной компании и сопутствующих факторов. Заемщики-пенсиорнеры или имеющие инвалидность вынуждены мириться с очень дорогой страховкой — как показывает практика, отказ от страхования с последующим повышением процентной ставки по ипотеке становится более выгодным, чем оплата страховки.
Срок ипотечного кредита напрямую влияет на размер переплат — с его увеличением растёт и сумма, которую нужно заплатить банку за пользование деньгами. Это приводит к идее взять ипотеку на более короткий срок. Но важно правильно оценить свою платёжеспособность. Если вы не будете вовремя погашать ипотеку, сумма долга увеличится. Обычно банки с первого дня просрочки обсуждают с клиентом сложившуюся ситуацию и могут предложить процедуру реструктуризации долга.
Чтобы не попасть в непростую ситуацию, лучше брать ипотеку на срок с запасом. Срок должен рассчитываться из понимания комфортной финансовой нагрузки, чтобы оставались средства на нормальную жизнь и возможный форс-мажор. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях: еде, одежде, отдыхе. У вас всегда будет возможность погасить ипотеку досрочно, сократив при этом размер переплат.
При приобретении недвижимости можно вернуть до 13% её стоимости благодаря имущественному вычету. Каждый человек может оформить налоговый вычет один раз и с учётом лимита. Максимальная сумма для расчёта налогового вычета при покупке недвижимости составляет 2 млн рублей, даже если ваша недвижимость стоила больше. То есть можно вернуть 260 тысяч рублей. Если же вы купили квартиру меньше чем за 2 млн рублей, то неиспользованный остаток можно перенести на другой объект.
Также можно оформить налоговый вычет на проценты, выплаченные по ипотеке. Тут лимит выше — 3 млн рублей. Вычет составит 390 тысяч рублей. При этом неиспользованный остаток переносить на другой объект нельзя.
Итого при приобретении недвижимости в ипотеку можно вернуть до 650 тысяч рублей. Налоговый вычет можно оформить при условии, что вы платите налог на доходы по ставке 13%. Вычеты не могут превышать сумму уплаченного подоходного налога. Например, если за год вы пополнили бюджет на 100 тысяч рублей, вычет не может быть выше этой суммы. Но остаток можно перенести на следующий год.
Если вы использовали при покупке материнский капитал или госсубсидии, то при получении имущественного вычета их сумма не учитывается при расчёте суммы, потраченной на приобретение недвижимости.
Рассчитываем сумму страховки
Для начала давайте рассчитаем общую сумму страховых выплат, которую вы должны погасить за весь срок ипотеки. Чтобы ее вычислить, нужно воспользоваться формулой:
D=S+(P/100)*S,
где D — общая сумма страховки, S — сумма задолженности на дату ее выплаты, P — процент по кредиту. Предположим, что сумма составляет 2 000 000 рублей, ставка — 13%. Таким образом, можно рассчитать размер страховки по формуле:
2 000 000+(13/100)*2 000 000=2 260 000 рублей.
Такая цифра может напугать, ведь она превышает размер задолженности, и без того немаленькой. Но нужно понимать, что чем меньше задолженность, тем меньше сумма страховых выплат. Она уменьшается пропорционально. Размер страховки пересчитывают либо ежегодно, либо по истечении срока, указанного в договоре.
Теперь, зная общую сумму страховки по ипотечному кредиту, можно посчитать, сколько вы будете платить в год. Формула выглядит так:
Y=D*i/100,
где Y — сумма ежегодного взноса, D — общая сумма страховки, i — ставка ежегодного страхового взноса. В предыдущем примере у нас получилась страховая сумма в размере 2 260 000 рублей. Допустим, ставка составляет 1%. Тогда результат будет выглядеть так:
2 260 000*1/100=22 600 рублей.
Как видите, размер страховки по ипотеке рассчитывается достаточно просто. И сумма ежемесячных взносов выглядит куда менее пугающей, чем общая.
Насколько законно требовать застраховаться
Ипотечное страхование регулируется ФЗ No102-ФЗ «Об ипотеке», где речь идет об обязательном страховании залоговой квартиры (дома, участка, офиса и прочей недвижимости). О прочих разновидностях полисов там не упоминается, следовательно, они считаются добровольными, и заемщик обладает полным правом к ним не прибегать.
Страхование жизни и здоровья заемщика упоминается в ст. 935 ГК РФ как факультативное, но банки рекомендуют не игнорировать этот полис. Он может быть полезен, если заемщик станет жертвой несчастного случая, а также зачастую дает возможность понизить процентную ставку по кредиту на 1-1,5%. То же самое происходит в отношении страховки титула. Оно способствует понижению процентной ставки, а также гарантирует, что в случае утраты права собственности (а это случается не столь уж редко), заемщику будет на что купить другую недвижимость.
Если банковская организация настоятельно требует оформить не являющиеся обязательными страховые полисы под угрозой невыдачи кредита, заемщик может подать в суд. Практика показывает, что в основной массе суд встает на его сторону. И даже если он уже подписал документы, в течение пяти дней он может отказаться от дополнительных полисов без объяснения причин, и вся внесенная сумма должна быть возвращена в полном объеме. Правда, банк в таком случае имеет право изменить условия договора и повысить процентную ставку или же расторгнуть договор в одностороннем порядке. Заемщик будет обязан вернуть всю полученную от кредитной организации сумму.
3aeмщик дoлжeн внимaтeльнo изyчить, кaкиe cтpaxoвыe cлyчaи пpивoдят к вoзмeщeнию yщepбa, дo тoгo, кaк пoдпиcaть дoгoвop cтpaxoвaния. Oни бyдyт paзныe для paзныx видoв cтpaxoвaния.
Пpи cтpaxoвaнии жизни и тpyдocпocoбнocти cтpaxoвыe выплaты мoгyт нacтyпить в cлyчae cмepти зacтpaxoвaннoгo и чacтичнoй или пoлнoй yтpaты тpyдocпocoбнocти
(пpиcвoeниe cтaтyca инвaлидa I или II гpyппы) в пepиoд дeйcтвия cтpaxoвoгo
дoгoвopa.
Пpи cтpaxoвaнии жилья cтpaxoвыми cлyчaями бyдyт гибeль или пoвpeждeниe нeдвижимocти в peзyльтaтe пoжapa, зaливa, cтиxийнoгo бeдcтвия, пpoтивoпpaвныx дeйcтвий тpeтьиx лиц (вaндaлизмa, пoджoгa, пoдpывa взpывчaтыx вeщecтв), кoнcтpyктивныx дeфeктoв здaния, o кoтopыx нa мoмeнт зaключeния дoгoвopa cтpaxoвaтeлю извecтнo нe былo.
Пpи cтpaxoвaнии титyлa cтpaxoвкy выплaчивaют в peзyльтaтe yтpaты зaeмщикoм пpaвa coбcтвeннocти нa пpeдмeт ипoтeки. Нaпpимep, ecли бyдeт вынeceнo cooтвeтcтвyющee peшeниe cyдa, вcтyпившee в зaкoннyю cилy.
3aeмщик дoлжeн кaк мoжнo cкopee извecтить cтpaxoвyю кoмпaнию и кpeдитopa o нacтyплeнии любoгo cтpaxoвoгo cлyчaя. Cтpaxoвaя кoмпaния, пoлyчившaя инфopмaцию o пpoиcшeдшeм cтpaxoвoм cлyчae, oбъяcнит мexaнизм дaльнeйшeгo oфopмлeния. Ecли зaeмщик yтpaтит тpyдocпocoбнocть или yмpeт, eгo oбязaтeльcтвa пepeд бaнкoм-кpeдитopoм пepeйдyт к cтpaxoвoй кoмпaнии. Имeннo oнa выплaтит бaнкy кpeдит, в нeкoтopыx cлyчaяx дaжe включaя пpoцeнты. Пpи этoм зaлoжeннaя квapтиpa ocтaнeтcя в coбcтвeннocти зaeмщикa или пepeйдeт в coбcтвeннocть нacлeдникoв зaeмщикa.
Ecли зacтpaxoвaннoe жильe бyдeт пoвpeждeнo и cлyчaй пpизнaют cтpaxoвым, cтpaxoвaя кoмпaния выплaтит вoзмeщeниe. Пpи этoм ecли в дoгoвope cтpaxoвaния пpи пoдпиcaнии yкaзaть нeпoлнyю cтoимocть жилья, a тoлькo cyммy ипoтeчнoгo кpeдитa, cтpaxoвoй выплaты нa вoccтaнoвлeниe мoжeт нe xвaтить.
Ecли зacтpaxoвaннoe жильe бyдeт yтpaчeнo физичecки или зaeмщик yтpaтит нa нeгo пpaвo coбcтвeннocти, cтpaxoвyю выплaтy пoлyчит бaнк-кpeдитop. Cтpaxoвaя выплaтит eмy ocтaтoк зaдoлжeннocти пo кpeдитy. Ecли зaeмщик зacтpaxoвaл жильe нa пoлнyю
cтoимocть, cтpaxoвaя пepeчиcлит eмy paзницy, ocтaвшyюcя пocлe выплaты бaнкy.
Отвечает управляющий партнер «Единая городская служба «Помощь дольщикам» Жанна Малис:
Согласно действующему законодательству, имущество, находящееся под ипотекой, подлежит страхованию, в соответствии с договором об ипотеке. Если в договоре об ипотеке нет иных условий о страховании, гражданин осуществляет страхование за свой счет. Таким образом, страхование внутренней отделки, инженерных сетей и оборудования будет являться обязательным при ипотеке только в том случае, если это будет прописано в договоре об ипотеке. На практике часто встречаются формулировки о комплексном страховании имущества, которое будет включать страхование:
- конструктивных элементов (это несущие и ненесущие стены, перегородки, перекрытия, балконы и лоджии, включая остекление, и т. д.);
- внутренней отделки (то есть все виды малярных и штукатурных работ, отделка потолка и стен различными материалами, в том числе обоями, напольное покрытие, а также межкомнатные двери);
- инженерных сетей и оборудования (это система отопления, канализация, газоснабжения, электропитания и т.д.).
Как правило, договор об ипотеке перечисляет конкретные объекты, подлежащие ипотечному страхованию. При страховании ипотечного имущества необходимо помнить, что внутренняя отделка, инженерные сети и оборудование не входят в число конструктивных элементов и относятся к другим страховым рискам. Поэтому при необходимости их страхования по договору об ипотеке они должны быть конкретно прописаны в договоре ипотечного страхования. В противном случае Ваша обязанность не будет считаться исполненной в полном объеме, что является нарушением обязательства с Вашей стороны.
Вместе с тем стоит помнить, что требование к гражданину страховать имущество исключительно в указанной компании является недействительным и противоречит антимонопольному законодательству. Поэтому гражданин самостоятельно выбирает страховую компанию для осуществления данного страхования.
Как отказаться от страхования, оформляя ипотеку?
Отвечает страховой эксперт Ромил Чумаков (Санкт-Петербург):
Страхование отделки, инженерных систем и оборудования, движимого имущества не является обязательным при ипотечном страховании. Сумма, выплаченная кредиторами банку, также не является страхуемой. Банк интересует только остаточная сумма кредита и процентов за конструкцию квартиры, и эта страховка обязательна, поскольку данная часть квартиры является активом банка.
В сущности, ипотечная страховка защищает квартиру от двух рисков: уничтожения взрывом и деструктивного пожара, после которого квартира опечатывается на проветривание сроком от 10 лет. Если другого не предусмотрено договором страхования, то при возникновении одного из этих двух рисков страховая компания покрывает банку неоплаченную сумму кредита и процентов, а жильцам не покрывает ничего.
Для того, чтобы жильцам застраховать оплаченную сумму конструкции квартиры, отделку, инженерные системы и движимое имущество, следует дополнительно добровольно застраховать квартиру. В этом случае все эти элементы будут защищены не только от пожара и уничтожения, но также от залива водой, удара, столкновения и кражи. В случае самого негативного сценария утраты квартиры по какой-либо из вышеназванных причин по ипотечному страхованию банку возместят сумму остатка по кредиту и процентам, а владельцам квартиры – стоимость отделки, инженерных систем, движимого имущества и сумму за квартиру, выплаченную банку на дату страхового случая.