Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие законы о недвижимости заработают в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К вопросу использования кредитного плеча. Тут нужно подходить со всей ответственностью. Идея взять квартиру в ипотеку и выплачивать кредит за счет съемщика, кажется очень заманчивой. Но в реальности полностью перекрыть платеж с помощью арендатора практические нереально. Не стоит забывать и о возможных простоях, ремонтах и других моментах.
Что будет с рынком жилья в 2023 году и случится ли обвал цен на недвижимость?
Пресловутый квартирный вопрос испортил всем настроение еще в прошлом году. Хотя нет, не так: уже три года он его портит. Сперва цены взлетали пропорционально количеству заболевших «короной». Потом падали пропорционально числу уехавших за рубеж…
Что же будет в этом году, и главное — ждать ли падения цен? Этим вопросом сейчас задаются многие. Те, кто уже взял ипотеку и что-то купил, — не без ужаса. А те, кто только собирается, — с потиранием рук.
ВТОРИЧКА: ЦЕНЫ ВНИЗ
Год начался с того, что почти все крупнейшие банки объявили о подорожании ипотеки. Кредит на покупку вторичного жилья теперь можно взять по ставке никак не меньше 12%. И чего же ждать?
— Снижения цен, — не сомневается вице-президент гильдии риэлторов.
— В прошлом году в Москве и области цена вторички в среднем опустились примерно на 8%. И эта тенденция сохранится, как минимум, до осени нынешнего года.
— На рынке московского региона раздулся огромный ценовой пузырь. Стоимость вторичного жилья в Москве должна вернуться к уровню начала 2020 года, то есть скорректироваться примерно на 30% от максимумов весны 2022 года, — утверждает руководитель аналитического центра.
Как могут меняться цены на квартиры в 2023 году
По данным IRN, цены на квартиры на московском рынке с весны 2022 года остаются под давлением. Ключевым фактором, удерживающим рынок от более существенного падения, являются льготные ипотечные программы от государства и застройщиков. Эти же факторы поддерживают спрос в тех регионах, где наблюдается локальный рост цен, говорят аналитики:
«С модификацией льготной государственной ипотеки и ужесточением регулятивных требований по кредитам от застройщиков рынок в 2023 году ожидает новая волна снижения цен. Дополнительным фактором давления на цены (особенно в московском регионе) в 2023 году останется геополитическая неопределенность, из-за которой отсутствует стабильный спрос покупателей и увеличивается предложение со стороны продавцов».
Цены на новостройки в 2023 году будут расти, но не активно, на уровне инфляции.
«Удорожание стройматериалов и в целом высокий уровень инфляции не позволят первичному жилью дешеветь. В то же время невысокий уровень реальных доходов населения не располагает к существенному росту цен», — говорит эксперт.
Покупатели не стали богаче, и с наступлением 2023 года вероятность повышения доходов граждан очень мала, говорит Вусал Исмаилов, инвестиционный советник компании ПФО Холдинг:
«Массовый отток населения в связи с мобилизационными мероприятиями существенно ударило по рынку недвижимости. Очень важный фактор — это развитие событий на СВО. Если произойдут негативные сценарии, новый поток мобилизации, то мы увидим существенное снижение стоимости недвижимости».
«Население не успевает подстраиваться под темпы роста цен. Для многих это остается ключевой проблемой, потому что доходы людей в большинстве случаев либо не изменились, либо снизились. Данный факт может привести к сокращению числа сделок, что в свою очередь потянет за собой рынок вниз. Именно спрос рождает предложение. Я ожидаю стагнацию цен на рынке недвижимости на какое-то время».
В 2023 году ипотечные заемщики уже не будут столь же активны, как в 2020–2021 годах:
«Власти заставят застройщиков и банки отказаться от собственных программ с экстремально низкими ставками. На этом фоне спрос не будет очень высоким, а значит и причин для роста останется немного. Поэтому в наиболее ликвидных проектах на рынке жилья сохранится плановый рост цен, в менее успешных новостройках девелоперы будут избегать прямого снижения цен, но, возможно, предложат скидки клиентам».
Шрафы кто сдаёт квартиры 2022
По словам Жабина, «новые потребители» — миллениалы, поколения Z или Y – гораздо мобильнее старших групп. Они легки на подъем и меньше привязаны к собственности. Поэтому фокус рынка – по мере выбывания возрастных групп по естественным причинам – будет плавно, но неизбежно смещаться от купли-продажи и владения – к аренде и совместному пользованию (шерингу). Предложение, между тем, продолжает пополняться. Ввод жилья – на уровне прошлых лет; в экономклассе доля частных инвесторов (тех, кто покупает квартиры не чтобы жить, а чтобы сдавать) увеличилась с 7-10% до 15-20%.
- создание единой информационной базы жилья, сдаваемого в аренду;
- формирование реестра арендодателей;
- разработка типового договора аренды;
- выделение аренды в особый налоговый режим;
- ведение учета заключенных договоров аренды;
- контроль за выполнение условий договора и своевременной оплаты.
Рынок аренды падает. По данным сервиса «Мир квартир», арендные ставки за 2022 год снизились в 11-ти российских «миллионниках» из 16-ти. Включая, разумеется, Москву и Петербург – города с активным турпотоком пострадали больше других, из-за закрытия границ. Картину дополнили: массовые отъезд рабочих-мигрантов, общее снижение деловой активности, конкуренция со стороны «льготной ипотеки».
Сезон затишья: что происходит с московским рынком аренды жилья
Большинство экспертов прогнозируют дальнейшее расширение арендного предложения. Полякова из «ИНКОМ-Недвижимости» отмечает, что в наступившем году объем арендного предложения увеличится, предположительно, на 20% — отчасти благодаря жилью, приобретенному в 2022-м на волне ажиотажного спроса.
«В 2022 году мы фиксировали сокращение усредненных арендных ставок на 10%, — рассказывает Полякова. — В январе 2022 года по отношению к январю 2022-го картина та же. На массовом рынке в старых границах Москвы наем однокомнатной квартиры стоит в среднем 35 000 рублей в месяц, двухкомнатной — 52 000 рублей, трехкомнатной — около 60 000 рублей».
По словам экспертов, из-за нестабильной экономической ситуации и сокращения доходов у населения многие вынуждены искать новые способы пополнить бюджет — например, через сдачу своего жилья внаем или флэт-шеринг (совместная аренда жилья. — Forbes). «В начале 2022 года, до пандемии, 52% запросов на аренду квартиры поступало от тех, кто планировал жить один, но после самоизоляции доля таких арендаторов снизилась до 27%, — говорит Попов из ЦИАН. — Одновременно выросло число желающих снять квартиру вдвоем: 52% во время карантина и 58% после».
Квартир на сдачу слишком много. «За год, по состоянию на декабрь и январь, объем предложения на рынке аренды жилья в Москве увеличился на 17%», — говорит Полякова. В январе количество объявлений о сдаче в аренду квартир оказалось на 63% выше, чем в прошлом году, утверждает Закирьянов из «Авито-недвижимости». Попов из ЦИАН говорит, что объем предложения однокомнатных квартир в аренду на 34% выше, чем в начале февраля 2022 года, двухкомнатных — в полтора раза.
Спрос на долгосрочную аренду в Москве начал было возрождаться в конце лета. «В сентябре рынок немного встрепенулся, — говорит Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости». — Но уже в ноябре из-за новых ограничений (перевод 30% сотрудников на удаленный режим работы, сокращенный режим работы заведений общепита до 23:00 и т. д. — Forbes) начался сезон затишья». Но затем снова просел.
Атомстройкомплекс начнёт застраивать собственную базу на Бабушкина
В 2023 году «Атомстройкомплекс» завершит строительство ЖК «Квартал энтузиастов» на Эльмаше – будет введен в эксплуатацию 8-9-этажный дом и построен 27-этажный дом (его ввод запланирован на начало 2024 года). Для реализации этого проекта компания расселила 8 ветхих двухэтажек общей площадью 3,4 тыс. кв. м. В жилом комплексе Discovery Residence в районе Втузгородка будет введён первый 26-этажный дом. Он также возводится на месте расселённых двухэтажных домов. Планируется завершение квартала ЖК «Народные кварталы». В составе ЖК «Северное сияние» на Уралмаше в 2023 году «Атомстройкомплекс» введёт три новых дома в 7-9, 20 и 27 этажей. Два дома будут введены в составе ЖК «Нескучный сад» в микрорайоне Юг Центра. Также будет сдан в эксплуатацию Repin Towers на ВИЗе. Рядом компания строит школу в рамках государственно-частного партнерства. Девелопер отмечает, что все указанные новостройки встают на месте аварийного, устаревшего жилья.
В 2023 году «Атомстройкомплекс» приступит к строительству нового квартала NOVA Park на Широкой речке – это будет уже третий квартал, состоящий из домов базовой этажности 8-9 этажей с высотными доминантами по 27 этажей, закрытыми зелеными дворами и коммерцией на первых этажах. Также компания планирует приступить к строительству первого жилого квартала на территории собственной производственной базы на ул. Бабушкина.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Арендовать выгоднее, чем брать ипотеку
— Какие наиболее серьезные диспропорции накопились в последнее время на рынке жилья?
— Один из главных дисбалансов — между стоимостью жилья и арендной платой. Цены на жилье резко выросли в 2020‒20221 годах, а аренда не дорожает уже много лет. Это определяет низкую доходность бизнеса по сдаче жилья в Москве: всего три-четыре процента годовых.
Другое следствие из этого дисбаланса: в текущей ситуации арендовать жилье намного выгоднее, чем покупать его в ипотеку. «Однушка» на окраине Москвы при покупке обойдется примерно в 7,5 миллиона рублей. При первоначальном взносе в 1,5 миллиона рублей и ипотечной ставке на вторичном рынке в 11‒12% ежемесячный платеж составит 60‒65 тысяч рублей. Но такую квартиру можно арендовать за 32‒40 тысяч рублей в месяц. То есть в полтора-два раза дешевле. Можно даже посчитать, что если арендовать и откладывать по 30 тысяч рублей в месяц, размещая на депозитах, то можно накопить 7,5 миллиона рублей на покупку квартиры за восемь лет. Примерно такие результаты получаются при сравнении ипотеки и аренды и для жилья в Санкт-Петербурге: арендные платежи примерно в полтора-два раза ниже, чем ежемесячные платежи по ипотеке.
Другой интересный феномен текущего момента — разбалансировка соответствия цены жилья и местоположения. Сейчас есть определенный хаос в ценообразовании. Например, квартиры в Новой Москве ускоренно дорожали предыдущие годы, и сейчас по цене они почти сравнялись с жильем в старых районах города внутри МКАД. Такие ценовые перекосы открывают редкую возможность для выгодного переезда. С небольшой доплатой можно переехать из «вторичной» квартиры на северо-востоке города на престижный юго-запад, который по объективным характеристикам намного лучше. Из Новой Москвы — в срединную часть города. Ценовые дисбалансы характерны и для новостроек. Возможность такого «арбитража» на рынке недвижимости появляется достаточно редко.
И еще один редкий дисбаланс, я его называю «эффект мерседеса». Для рынка недвижимости привычна ситуация, что готовая квартира стоит дороже, чем находящийся в стройке аналог. Другая ситуация на автомобильном рынке: когда ты выезжаешь за пределы автосалона на новом автомобиле, его цена сразу падает. Так вот, на рынке жилья Москвы сложилась аномальная ситуация: новостройки сегодня дороже, чем готовые квартиры на вторичном рынке. Это ситуация уникальна: сегодня она наблюдается только в России и Дубае.
— Почему люди готовы переплачивать за дорогую еще не возведенную новостройку, если рядом можно дешевле купить уже готовую квартиру на вторичном рынке? Не только же из-за комфорта покупки у девелопера и большого выбора?
— Три фактора. Первый: некоторые люди боятся «вторички» из-за документов. Вдруг кто-то развелся, делит имущество или объявил себя банкротом. Второй фактор — психологический. Некоторые говорят: «Хочу, чтобы квартира была новая, чтобы в ней никто до меня не жил». Третий фактор: финансовые условия на рынке новостроек лучше. На первичке есть рассрочка: можно внести часть денег, потом продать квартиру в регионе и довнести деньги. И конечно, разница в ипотечных ставках: сейчас на «вторичке» она составляет 11 процентов, а на первичке — восемь. Полгода назад разница была еще контрастнее. Если на «вторичке» ежемесячный платеж составит 40 тысяч рублей в месяц, а у застройщика — 35 тысяч рублей, покупатель пойдет к застройщику. Люди сегодня покупают не квартиру, а более низкий среднемесячный платеж.
— Я с удивлением смотрю, как спонтанно весьма неглупые и образованные люди принимают, может быть, самое важное финансовое решение в жизни — о покупке недвижимости. Да, рынок сложный для анализа: в Москве 300 новостроек на текущий момент, каждый проект — это уникальное местоположение, своя палитра планировок и финансовых условий, десятки параметров. У людей часто нет времени, знаний и сил принять взвешенное решение. Мне кажется, это «рынок дурака», где рациональность покупки весьма невелика.
— Во многом это рынок уставшего иррационального покупателя. В конце концов человек подкидывает монетку и делает выбор из нескольких доступных ему вариантов. Упуская разнообразные возможности: например, иногда можно с небольшой доплатой купить не «однушку», а «двушку». Потому что «однушки» уже почти раскупили, а на оставшиеся застройщик поставил заградительные цены. Но человеку может не прийти это в голову.
Добавим, что жилье в Москве часто покупают люди, которые недавно приехали и плохо знают город. Они могут быть не в курсе ситуации с транспортом или инфраструктурой. Ты говоришь человеку: «Отсюда ты будешь в центр города ехать два часа». А он отвечает: «Дома я в соседний город езжу за триста километров, и ничего». Или: «Мне вообще не нужен центр города». Есть и инерция мышления: лет пять-семь назад снимать жилье в Некрасовке было дешево. Сейчас это не так, но приезжают новые люди из регионов, спрашивают совета у знакомых, и те по инерции советуют: «Мы когда-то снимали в Некрасовке, там дешево». Бывают удивительные случаи: приехала женщина с Дальнего Востока и поставила цель: купить квартиру за три дня. Мы ее всем офисом уговаривали не торопиться, но она посмотрела три десятка вариантов, всех замучила и купила.
— Люди, уехавшие из страны из-за мобилизации, продают квартиры? Это существенный сегмент рынка?
— Такие квартиры, продающиеся по доверенности, есть на рынке, но они не делают погоды. Их владельцы готовы идти на дисконт в 10‒15 процентов от рыночной цены, лишь бы не приезжать в Россию для сделки. В принципе, это неплохой вариант купить жилье дешевле. Но не все покупатели готовы идти на покупку квартиры с доверенностью.
— Насколько реновация оказывает влияние на рынок жилья?
— Фактор реновации недооценивается, но я считаю, что он все сильнее себя проявляет. В прошлом году по этой программе было построено более 700 тысяч квадратных метров, это много. Процентов 10‒15 реновационных квартир сразу выставляются владельцами на продажу, и они конкурируют с новостройками частных застройщиков. Когда реновацию только объявили, на выставке недвижимости каждый третий клиент интересовался возможностью вложиться в квартиру в пятиэтажке, чтобы потом перепродать. В каких-то районах, например в Западном Бирюлево, нет коммерческих застройщиков и купить реновационную квартиру — это единственная возможность купить жилье в новом доме. Маленькие «двушки» в реновационном доме в Бирюлево стоят 11,5‒12 миллионов рублей. И спрос есть.
— Насколько реновационные дома конкурентны по качеству?
— Я слышу неплохие отзывы по качеству. Оно не хуже, чем у ряда коммерческих застройщиков. Более того, город не дает снижать достаточно высокие требования, которые сам установил, к реновационным домам. Недавно знакомый архитектор удивлялся: «Мы в коммерческих домах иногда оптимизируем проекты. А город принципиально не хочет опускать планку».
Что может повлиять на повышение расценок
Хотя общий прогноз по рынку недвижимости остаётся негативным, некоторые эксперты предполагают незначительное повышение цен на жильё. Обосновывая своё мнение, они называют несколько причин:
- Рост прайса на строй материалы. Это может спровоцировать повышение стоимости жилья, но лишь незначительно. Рост по-прежнему будут сдерживать слабый прирост реальных доходов населения и подающий спрос. При этом в крупных городах Центральной России, например, Москве и Санкт-Петербурге, цены могут оказаться немного ниже региональных.
- Нежелание застройщиков и банков стимулировать падение цен. Они будут стремиться удерживать стоимость на высоком уровне. Но потенциал роста невелик из-за сдерживающих факторов.
- Внедрение государственных программ поддержки ипотечных заёмщиков и застройщиков. Ожидается, введение льготных процентов по кредитам и моратория на повышение арендных ставок. Это может стимулировать спрос и способствовать незначительному повышению стоимости жилья.
Во второй половине месяца одновременное присутствие Венеры и Меркурия в стремительном знаке Стрельца ускорит скорость оформления документов и сократит время обдумывания у потенциальных покупателей. Они станут менее капризными и придирчивыми.
Первое преимущество ноября для продавцов: повышенный спрос на недвижимость в других городах и странах. Второе – перспектива продажи жилья, не слишком благоустроенного или требующего ремонта, а также в отдалённых районах с менее развитой инфраструктурой.
Факторы везения покупателей: высокие этажи, квартиры в домах вблизи дорог, автомагистралей и мостов.
Актуальные дни даты сделок с недвижимостью в ноябре: с 3 по 6; с 9 по 14; с 25 по 30.
Успешные дни для показов и рекламных объявлений о продаже или покупке имущества: с 1 по 4; 15-16; с 25 по 30 ноября.
Дополнительные расходы
Разовые расходы:
- Если делать ремонт полностью, нужно закладывать минимум 300 тысяч рублей.
- Если делать косметический ремонт, то можно уложиться в 100 тысяч рублей.
- Обустройство квартиры — минимальным набором мебели и бытовой техники. В данном случае можно сэкономить и купить все б/у на том же Авито. Ориентировочные траты 100 тысяч рублей, меньше только при условии что какая-то мебель, бытовая техника остались от предыдущих владельцев квартиры.
- Ключевой момент — скорость подготовки квартиры к сдаче и дальнейшие переделки.
- Сам ремонт должен быть универсальным. Пример, как не нужно делать — брать хрущевку, делать в ней ремонт на несколько миллионов и пытаться ее сдать, продать за космические деньги. Такое никогда не окупится.
В итоге, для варианта однокомнатной квартиры доп. вложения в квартиру составят 200-400 тысяч рублей. Сам ремонт 100 — 300 тысяч рублей + 100 тысяч обустройство.
Постоянные расходы:
- Коммуналка — так или иначе данные платежи влияют на стоимость сдачи квартиры и итоговый доход.
- Страховка квартиры — обязательна, как минимум страхование ответственности перед третьими лицами (соседями).
- Имущественный налог — без вариантов, платить придется.
- Налог на доходы — если одна квартира, то сдавать проще как физ. лицо и платить 13%, либо зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% (есть нюансы).
- Категорически не рекомендуется укрываться от уплаты налогов — сейчас все поступления легко отслеживаются. наличка не панацея — это всего лишь вопрос времени когда ее уберут. Опять же, платя налоги, можно не бояться шантажа со стороны квартиросъемщика, соседей. Спокойный сон в данном случае обойдется всего в 4-13% — это не так дорого, по сравнению с теми последствиями, которые могут быть если за вас возьмется налоговая.
- Периодический ремонт — стоит закладывать деньги на ремонт мебели, бытовой техники, отделки. При смене квартиросъемщиков это неизбежно. Хотя бы 10-30 тысяч рублей в год.
- Простой квартиры — также стоит включить в расходы, т.к. люди будут съезжать и в такие моменты доходов не будет.
Что делать человеку у которого есть 1 млн. руб. под первоначальный взнос 15%?
Поехали дальше…. Теперь посмотрим, а что сегодня делать человеку у которого есть… а сегодня многие банки дают ипотеку под первоначальный взнос 15% (соответственно 1 млн руб.) Соответственно, что важно отметить, что платёж у такого ипотечника ежемесячный станешь 60 тыс. руб., то есть внимание — вместо того, чтобы платить ежемесячно 35 тыс. руб. наш герой начнет платить 60 тыс. руб. зато он будет говорить, что: «это моё и я уже владею своей квартирой!»
Нифига подобного! Пока не погашена ипотека — это не ваша, а банка квартира!
Ещё одна важная вещь, что если у вас лежат накопления и они лежат где-то. И когда вы снимаете квартиру в случае если вы лишились в этот момент работы — у вас эти накопления помогут вам, как подушка безопасности сработать. Если вы деньги отдали в квартиру и вас лишили работы и у вас нет возможности платить за ипотеку — банк заберёт вашу квартиру и «Привет семье», ни накоплений, ни квартиры.
Поэтому подумайте все дорогие мои «Сейчас кризис, ааа надо бежать покупать. Зато моё!». Нет ребята пока это не ваше, а это банка. А следующий важный момент: «Я не могу сделать свою отделку и так далее и так далее» — не должен играть такой роли.
Что происходит на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в ноябре?
Квартиры в столичном регионе в последний месяц осени продолжают дешеветь. Тренд является вполне закономерным: еще летом аналитики прогнозировали подобную динамику, ожидая снижения цен на 10-30%. За полгода стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве – на 3,7%, в Подмосковье – на 2,3%. Падение не выглядит фатальным, но реальность оказывается более удручающей. Фактически продавцы вынуждены закрывать сделки с дисконтом до 20% от цен предложения.
Что будет с ценами на жилье в столице до Нового года?
Прогнозы аналитиков относительно цен на рынке недвижимости, как обычно, разнятся: кто-то настроен оптимистично, другие – ждут еще большего ухудшения ситуации. Значительных перемен до Нового года не предвидится, эксперты склоняются к ряду выводов:
- увеличение спроса в декабре маловероятно – показатели окажутся ниже прошлогодних значений;
- цены на жилье расти не будут – для этого попросту нет причин;
- интерес к недвижимости как к инвестиционному активу ослабевает;
- при наличии новых потрясений (в т.ч. на международной арене) спрос значительно просядет;
- цены продолжат снижаться, но падения не прогнозируется – дисконт составит не более 1% в новостройках и до 3% во вторичном сегменте.
Специалисты не видят трагедии в уменьшении стоимости квадратного метра: для перегретого рынка это не является потрясением. Дальнейшее сокращение цен в диапазоне до 15% в течение длительного периода не приведет к нарушению равновесия на рынке – баланс сохранится.
К какому прогнозу на 2023 году склоняются аналитики?
Цены на недвижимость в ближайший год или даже два года продолжат снижение. Негативное влияние окажут низкие доходы граждан, падение ВВП, неопределенность в обществе. Стоимость квадратного метра может вернуться к значениям на начало 2020 года (до реализации мер поддержки в пандемию). От максимального уровня дисконт составит до 30%, правда, около половины падения рынку уже удалось отыграть. Традиционно высокого сезона с февраля по июнь в следующем году может и не быть: скажется перенасыщение рынка. При этом ставки на ипотеку также могут вырасти, а банки начнут ужесточать требования к заемщикам.
Потенциальным покупателям новых квартир стоит присмотреться к ЖК, возводимым у строящихся станций метро и МЦД. Также определенный интерес представляют уникальные жилые комплексы, не имеющее аналогов на рынке – приобретение таких лотов способно принести прибыль. Вторичную же недвижимость стоит покупать только в условиях крайней необходимости, сейчас лучше не торопиться и подождать дальнейшего дисконта. Оптимальным решением станет обращение к опытному риэлтору, чтобы специалист подобрал перспективный лот с хорошей скидкой или нашел «горящее» предложение со срочной продажей.
Изменения 2022. Что нас ждет с 1 января в сфере недвижимости?
Несмотря на то, что Центробанк пытается сдержать инфляцию, повышая ключевую ставку, цены на недвижимость продолжат свой рост. Рост будет плавным, в некоторых сегментах незначительным. Точно не стоит ждать резких скачков, в 2022 году на стоимость недвижимости продолжат оказывать влияние те же факторы, что в 2021, но менее интенсивно.
Основное влияние на динамику будет оказывать рост себестоимости строительства. В цене растут не только все импортные комплектующие и отделочные материалы, но и внутренние. Например, такие, как дерево и алюминий, поставщикам выгоднее продавать их на экспорт, чем реализовывать в России. Только за этот год цены на материалы выросли на 30% — 200% и более:
- фанера подорожала на 242%, с 33 тыс. за кв. м до 113 тыс.,
- арматура — на 142%, с 33 до 80 тыс. за тонну,
- бетон — на 33%, до 6 тыс. за кубометр без учета доставки.
По прогнозам цены продолжат свой рост, как минимум до конца 2021 года.
Также стоит учитывать, что и стоимость земли под строительство жилой недвижимости выросла. Другим не маловажным фактором является рабочая сила, за время пандемии она тоже выросла в цене. Из-за закрытых границ найти специалистов сложно, а зарплаты уже имеющихся сотрудников выросли на 20 — 40%. Если раньше разнорабочий получал на руки 50 — 70 тыс., то сейчас это 70 — 90 тыс. рублей.
Что немаловажно, в 2019 — 2020 годах вышло много проектов, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2022 год. Так в самой финансовой модели жилых комплексов заложено повышение цен по мере готовности объектов. Только в Клубном доме Turgenev цена со старта продаж выросла почти в 2 раза, с 650 тыс. за квадратный метр в конце 2019 года до 1,2 млн. в третьем квартале 2021 года. В доме сейчас завершены монолитные работы и до передачи ключей покупателям в 3 квартале 2022, мы прогнозируем повышение еще минимум на 30%. Что является хорошими показателями для инвесторов.
Что будет с рынком жилья и ценами в 2022 году
В 2021 году застройщики ощутимо нагнали потерянные за 2020 год темпы строительства. По данным Госслужбы статистики, за январь–сентябрь 2021 года построено на 18,4% больше жилья, чем за аналогичный период 2020 года.
Если анализировать темпы ввода в эксплуатацию жилых комплексов (то есть дома, в которые можно въезжать и делать ремонт), за первое полугодие 2021 года застройщики сдали по всей Украине почти на 30% больше квадратных метров, чем годом ранее. В некоторых регионах темпы ввода в эксплуатацию и вовсе удвоились (см. таблицу).
Причем, девелоперы постепенно сокращают отставание по срокам сдачи. В среднем, отставание составляет 4–6 месяцев. Хотя год назад было до 9 месяцев, а иногда и больше.
Есть все шансы, что к началу 2022 году критических срывов сроков ввода ЖК у большинства застройщиков вообще не будет. Это связано с тем, что в сентябре в Украине все-таки возобновился строительный контроль, и появилось новое ведомство, которое пришло на смену ГАСИ. Это – Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (ГИАГ).
Читай также: Цены на квартиры в Украине вырастут: что будет с ценами на вторичке
По словам министра развития общин и территорий Алексея Чернышова, теперь обработка и выдача разрешительно-регистрационных документов занимает 24 часа. А инспекторы ГИАГи будут рассматривать документацию и выезжать на проверку объектов в течение трех дней. Раньше эти процессы, как утверждает Чернышов, занимали до трех месяцев.
«Объекты надежных застройщиков преимущественно строятся в срок либо с небольшими задержками, в 2–3 месяца. Но если смотреть по сертификатам о введении в эксплуатацию, может сложиться ошибочное впечатление, что девелоперы опаздывают со сдачей объектов на год. На самом деле, причина в ГАСИ, которая недавно была ликвидирована», – объясняет Анна Лаевскаяа.
Всего за первый месяц своей работы ГИАГ выдала более 600 разрешений на выполнение строительных работ, 2500 деклараций о готовности объектов к эксплуатации и свыше 270 сертификатов о принятии объектов в эксплуатацию.
Скидки от застройщиков? Они до сих пор есть, пусть и не космические. В среднем строительные компании соглашаются сбросить 10–15% стартовой цены, не больше. С учетом того, что квартиры с начала года подорожали до 25%, это отнюдь не жирная выгода. Но все равно приятно.
На самые ходовые квартиры – одно- и двухкомнатные – скидку найти не так и просто. Девелоперы прибегают к хитрости. Они выставляют ограниченное количество квартир со скидкой, но с условием 100% оплаты. Поэтому за действительно привлекательными предложениями от застройщиков приходится охотиться.
Читай также: Сколько стоят квартиры в разных городах Украины — обзор
С менее ходовыми квартирами – угловыми, на первом этаже, с унылым видом за окном, большого метража – попроще. Получить скидку до 15% вполне реально. Но, опять-таки, нужно сразу же заплатить полную стоимость жилья. Это – обязательное требование.
Если же нужной суммы на руках нет, почти всегда можно рассчитывать на рассрочку от застройщика. Средний срок – 3–5 лет, некоторые компании дают до семи лет. Первый взнос – 10–20%. Правда, без удорожания рассрочка будет буквально на год-полтора, потом платежи начнут расти пропорционально увеличению цены квадратного метра.
В качестве альтернативы еще рассматривают государственную ипотеку под 7%. Несмотря на то, что большинство таких кредитов банки выдают для вторичного жилья (стр…), в новостройке взять квартиру в ипотеку на льготных условиях тоже можно.
- Наличный рынок
- НБУ
| 1 USD | 1 EUR | 1 RUB | |
|---|---|---|---|
| Купить | |||
| Продать | |||