Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Безвозмездная аренда нежилого помещения: налоги, последствия, договор». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На первый взгляд, договор безвозмездного пользования может показаться достаточно простым, основанным на доброй воле собственника передать свою вещь во временное бесплатное пользование. На деле же, кроме основной договорной обязанности передать имущество в пользование, ссудодатель несет и другие обязанности, например, возместить убытки ссудополучателя. Но обо всем по порядку.
Налоги и налоговые риски
Практика показывает, что операции по передаче имущества в бесплатную аренду являются объектом пристального внимания со стороны налоговых инспекций. Законодательство на данный момент не содержит чётких правил налогообложения «безвозмездных» операций.
Возьмём, к примеру, НДС для предприятий, которые предоставляют имущество в пользование на безвозмездной основе. ФНС и некоторые суды рассматривают такую операцию как безвозмездное оказание услуг. А раз так, то НДС должен начисляться исходя из рыночной стоимости аренды такого имущества.
В то же время существует и судебная практика, по которой договор ссуды рассматривается как передача имущественных прав. В этом случае НДС не возникает.
Точно так же много проблем и с налогом на прибыль и НДФЛ (если арендодателем выступает гражданин). Поэтому если предприятие планирует предоставить своё имущество в безвозмездное пользование, то нужно проконсультироваться не только с юристом, но и аудитором.
При этом следует изучить и самую последнюю судебную практику. Тогда для безвозмездной аренды нежилого помещения налогообложение будет выстроено по оптимальной схеме. Также следует быть готовым и к тому, что придётся отстаивать своё право в судах.
Передача предмета ссуды
Вещь, которая передается по договору безвозмездного пользования, должна быть исправна и находиться в том состоянии, в котором она будет годна к использованию. Вместе с вещью передаются ее принадлежности и документы, к ней относящиеся (техпаспорт, инструкция и др.). Факт передачи имущества в безвозмездное пользование оформляется актом, в котором описывается состояние вещи на момент передачи.
Если вещь не была передана в срок, указанный в договоре безвозмездного пользования, а ссудополучатель понес из-за этого реальные убытки, то он может потребовать от ссудодателя возмещения своих расходов.
Имущество, которое передается в безвозмездное пользование, необходимо осмотреть при передаче. При обнаружении недостатков вещи, которые не позволят использовать ее по назначению, ссудополучатель вправе потребовать от ссудодателя:
- устранить недостатки;
- возместить расходы, которые получатель имущества понесет на устранение его недостатков;
- досрочно расторгнуть договор и возместить ущерб, если он был причинен в результате неисправности передаваемой вещи.
Ссудодатель может также заменить неисправную вещь на аналогичную, без недостатков.
Возврат ссудополучателем имущества тоже оформляется актом, с описанием его состояния на момент возврата. Вещь должна находиться в том же состоянии, в котором была получена, с учетом нормального износа или в состоянии, которое стороны согласовали в договоре.
В рамках данной консультации мы разработали типовой шаблон соглашений о ссуде нежилых помещений, который можно скачать и, после небольшой индивидуализации, смело использовать.
Вполне пригоден для использования также и любой типовой образец договора аренды нежилого помещения. Потребуется лишь заменить отношения аренды отношениями ссуды, и убрать пункт договора, регламентирующий оплату.
Структура договора ссуды является классической и включает в себя следующие структурные элементы:
- дату и место составления контракта;
- реквизиты и наименование договора;
- наименования (ФИО) и иные данные контрагентов;
- преамбула, включающая в себя сведения о том, что стороны пришли к согласию заключить договор ссуды;
- сведения о предмете договора;
- детальная характеристика объекта недвижимости, включая адрес, право собственности ссудодателя на это помещение, техпаспорт помещения, кадастровый номер и т.д.;
- срок действия договора;
- условия передачи помещения от ссудодателя ссудополучателю и наоборот;
- обязанности участников договора, включая обязанность ссудополучателя содержать помещение в надлежащем состоянии, использовать его по назначению, своевременно оплачивать коммунальные услуги и т.д.;
- штрафные санкции за неисполнение условий договора;
- способы разрешения споров;
- условия продления договора;
- право или отсутствие права ссудополучателя передавать помещение в субаренду;
- реквизиты и подписи участников договора.
Договор о безвозмездной передаче имущества в собственность (договор ссуды) является гарантией законных отношений между сторонами. Правильное оформление документа имеет огромное значение для юридических лиц, у которых после заключения соглашения появляются новые налоговые обязательства.
По договору безвозмездной передачи имущества ссудодатель обязуется передать какой-либо предмет со всеми принадлежностями (техдокументация, паспорт, инструкции и т.п.) ссудополучателю во временное пользование с условием возврата в том же состоянии, в котором он был получен, учитывая его нормальный износ. ГК РФ запрещает организациям передавать материальные ценности лицам, являющимся их руководителями, учредителями, участниками. Право собственности на имущество не переходит к ссудополучателю.
Независимо от того, какими мотивами руководствовалась сторона, передающая имущество другой организации, в определенный момент она может решить вернуть его назад. Такой поворот событий может произойти и до истечения срока действия договора. В связи с этим в документе должны быть перечислены основания для досрочного расторжения соглашения.
Образец договора безвозмездной передачи имущества будет представлен далее.
Составление акта приема-передачи
Передача нежилого имущества при заключении договора происходит по акту приема-передачи. Ссудодатель передает помещение, а ссудополучатель принимает его в пользование. При приемке производится осмотр помещения, в акт приемки-передачи вносятся все недочеты, имеющиеся на данный момент.
Форму-бланк приема-передачи можно скачать на сайте, он имеет необходимые графы для заполнения и подписания. Документ является неотъемлемой частью договора, соответственно должен заполняться внимательно, без ошибок и исправлений. Для проведения осмотра рекомендуется взять несколько бланков, на случай помарок.
Обратите внимание! Если в бланках стороны указаны как «Арендатор» и «Арендодатель», то необходимо заменить понятия на те, что прописаны в договоре «Ссудополучатель» и «Ссудодатель».
В первой строчке организация или лицо принимающее помещение в пользование указывает наименование или фамилию имя и отчество, а под ним указывает адрес помещения. Основанием акта будет договор безвозмездного пользования нежилым помещением, заполнить номер соглашения и дату от какого числа он составлен.
По акту приемки должно быть понятно, что за помещение принимается и сдается, указывать адрес обязательно и площадь объекта. В графах «техническое состояние» включить описание принимаемого помещения со всеми недочетами. Находящиеся инженерные системы просто подчеркиваются, и описывается общее состояние здания.
Принимающая и передающая сторона ставят подписи и дату составления акта.
В законе нет понятия безвозмездной аренды нежилого помещения. Предоставление вещи, и недвижимости в том числе, коей является и нежилое строение, осуществляется по соглашению о безвозмездном пользовании (ссуда).
Суть данного договора сводится к тому, что одна сторона, которую гражданское законодательство называет ссудодатель, передает другой – ссудополучателю, нежилое пространство в пользование. Оно для ссудополучателя является временным и бесплатным. По истечении срока договорённости получатель ссуды обязан вернуть вещь в том же состоянии, в котором она было получена изначально (конечно, с учетом нормального износа).
Составление акта приема-передачи к документу
Акт приема-передачи – документ, который составляется для подтверждения перехода в пользование нежилого помещения от ссудодателя к ссудополучателю. Он составляется при приемке, где ссудополучатель должен осмотреть пространство и потребовать отразить в акте приемки все недочёты, которые выявлены на момент осмотра. Иначе, в дальнейшем ссудодатель может потребовать возмещения ущерба за эти недочёты, как причинённые другой стороной сделки.
В акте указываются наименование организации или ФИО физлица. Вписываются номер и дата составления.
Акт приема-передачи нежилого помещения должен отражать, какой объект передается в пользование. Нужно указать адрес, площадь объекта, техническое состояние помещения.
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
Если в бланках стороны договора указаны как «Арендодатель» и «Арендатор», то нужно заменить их на «Ссудодатель» и «Ссудополучатель» соответственно.
Что такое безвозмездное пользование помещением
Действующее законодательство, а именно Гражданский кодекс нашей страны, не содержит такого правового понятия, как безвозмездная передача жилого или нежилого имущества. Под такими действиями подразумевается получение ссуды.
Ссуда, это передача любого объекта недвижимости, несмотря на его принадлежность к жилому, или коммерческому фонду, без получения какой-либо материальной выгоды. Сторонами по такой сделке выступают ссудодатель, то есть гражданин, или юридическое лицо, у которого есть объект недвижимости, а также ссудополучатель, человек, либо предприятие, организация, которые берут данное помещение в аренду или найм.
Главным условием такой передачи, является возвращения объекта ссуды в том состоянии, которое было до начала подписания договора, либо в улучшенном, а также оплата всех обязательных платежей (коммунальные и другие услуги) за период, на протяжении которого недвижимостью будут пользоваться.
Безвозмездная аренда нежилого помещения и налогообложение таких сделок регулируется Налоговым кодексом нашего государства, но об этом будет рассказано ниже. Данные правоотношения могут возникать между физическими и юридическими лицами в равной степени, без законодательных ограничений.
Существуют следующие формы таких сделок.
В каких случаях составляется договор безвозмездного пользования нежилым помещением
Покупка и аренда являются наиболее распространёнными вариантами получения недвижимости. Однако существует третий вариант, не такой известный и популярный — ссуда или предоставление на безвозмездной основе. Схема простая: собственник (ссудодатель) передаёт во временное пользование арендатору (ссудополучателю) своё нежилое помещение или другую собственность. Ключевое отличие от аренды в том, что имущество предоставляется бесплатно. Между сторонами не возникает никаких финансовых обязательств.
Почему это происходит? Причин, по которым собственник может предоставить кому-либо свою собственность без материальной выгоды для себя, очень много:
- родственные связи (это законно, если ни одна из сторон не занимает государственную должность, а имущество находится в частной, а не в государственной или муниципальной собственности);
- дружеские отношения (законно по аналогии с первой причиной);
- заинтересованность собственника в развитии бизнеса, реализации проекта ссудополучателя;
- благотворительность.
Ссудополучатель вправе именно «пользоваться» имуществом, но не «распоряжаться» им — он не может ремонтировать, реконструировать, перестраивать (без согласия собственника) и тем более продавать. В договоре может быть предусмотрено право субаренды, то есть пользователю помещения разрешают сдавать чужую собственность в аренду с целью получить доход.
Допускается предоставлять в бесплатное пользование не только нежилые помещения, но и прочую собственность. Можно заключить договор ссуды дома, квартиры, автомобиля, промышленного оборудования.
Особенности и условия договора
К соглашению ссуды, можно применить некоторые приемы сделок, с финансовой выгодой. Рассмотрим конкретно, какие именно:
- Должно быть, полное описание самого помещения. Если такого описания не будет, то сделку можно признать недействительной;
- Обязательно необходимо указывать сроки сделки или прописать, что она бессрочная;
- Прописать целевое назначение. При использовании арендатором площади для других целей, у арендодателя есть возможность досрочно расторгнуть соглашение;
- По окончании срока договора, его можно продлить, при этом условия останутся неизменными. Есть возможность заключить новый контракт с другими условиями, по обоюдному согласию;
- Арендатор может производить разнообразные улучшения помещения. Если улучшения можно демонтировать, без повреждения здания, то съемщик может забрать их с собой, после окончания срока действия сделки.
По законодательству РФ, безвозмездную аренду можно проводить только с объектами недвижимости, которые находятся в собственности гражданина. Если здание или площадь находится в имуществе у организации, то гражданин не может выступать арендатором.
Особенности договора безвозмездного пользования нежилым помещением
10.1.
Приложение № — Описание недвижимости.
10.2.
Приложение № — Выписка из ЕГРН.
10.3.
Приложение № — копия правоустанавливающего документа.
10.4.
Приложение № — Акт приема-передачи нежилого помещения (форма).
Как указывалось выше документ может быть составлен как между физическими, так и юридическими лицами. Какие формы сделок существуют? Рассмотрим подробнее:
- Между гражданами, включая так же лиц без российской прописки, но владеющих какой-либо недвижимостью. Как правило, предмет сделки жилая недвижимость. Заключается договор найма, причем стоит помнить, что доход облагается налогом если документ оформлен на срок более года. На практике многие условные арендодатели составляют договор на 11 месяцев.
- Между индивидуальными предпринимателями. Чаще всего арендуется недвижимость для коммерческой деятельности (офисы и т.д.), реже для жилья. Соответственно, отношения облагаются налогом.
- Между юридическими лицами (крупные организации). В целом пункт равнозначен предыдущему с одним лишь исключением — корпорация может позволить себе безвозмездный договор на самые крупные объекты и здания.
Самое важное, чтобы в документе соблюдались правила по бесплатной передаче имущества. Налоговая служба может наложить крупные штрафы, если выяснится, что за недвижимость положена награда.
ВНИМАНИЕ! Важно понимать, что можно передавать любое личное имущество, которое не уменьшается с течением времени.
Например, нельзя арендовать предметы личной гигиены, но можно автомобиль или газонокосилку.
Обратимся к конкретным параграфам документа. Как и часть других бумаг, например доверенности, рассматриваемый договор не имеет четкой формы. Но есть определенные параграфы, которые в обязательном порядке стоит указать в письме:
- В «шапке» прописывается дата и место подписания документа. Часто указывается номер договора. Это требуется для маркировки, если потребуется приложить какие либо дополнительные соглашения. Указывается наименование документа. Например, договор для безвозмездной передачи прав собственности нежилого помещения.
- Для физических лиц — указать контактные и паспортные данные, налоговые реквизиты. Для юридических лиц — полное название организации, ИНН, контактные данные.
- Далее следует основная часть, где описывается предмет, который будет передан на безвозмездной основе. Следует понимать, что бытовая техника и автомобиль расписываются по разному. Например, для холодильника указывают серийный номер, его характеристики. Для автомобиля — государственный регистрационный номер, его характеристики.
- Для недвижимости — информация из кадастрового паспорта. Если имеет место передача нескольких объектов, то каждый из них прописывается отдельно в дополнительных соглашениях. Например, основной объект — это недвижимость. Все условия описываются в тексте, а вот передача автопарка идет уже в параграфах оформленных как доп. соглашение
- Очень важно, особенно для юридических лиц, указать цель, для которой передается имущество. Грамотное описание поможет избежать ненужных вопросов со стороны налоговой службы. Речь идет о возможном налоге на прибыль.
- Прописывается стоимость имущества на случай порчи или потери имущества во время использования. Оценка производится независимым экспертом. Прописываются возможные риски, которые могут привести к порче имущества. В типовом договоре возможна передача имущества с дефектами, но владелец обязан оповестить потенциального арендатора.
- Описываются расходы, которые несет новый владелец вещи или недвижимости, а так же сроки, в которые будет передан объект соглашения.
- Следующий пункт говорит об условиях, при которых будет возможно расторгнуть договор. Например, безвозмездная передача жилого имущества произошла с грубыми нарушениями или недвижимость используется для получения выгоды. Подобные условия оговариваются индивидуально в каждом конкретном случае. Главное, чтобы стороны пришли к обоюдному согласию.
- Указывается конкретный срок на который заключается договор. В большинстве случаев он оговаривается сторонами отдельно.
- При желании можно указать любые другие нюансы и возможности, которые присуще конкретному случаю. Например, порядок решения спорных вопросов или возможность передачи имущества третьим лицам.
- Стороны скрепляют документ подписью. При желании проставляется печать организации. Напомним, в настоящее время она не обязательна для заверения.
Документ подписывается на разные сроки. По закону, если аренда длится больше 11 месяцев, то имущество требуется зарегистрировать в надзорных органах. Обозначим документы, которые следует предоставить:
- Заявление на регистрацию.
- Подписанный безвозмездный договор аренды в 3-х экземплярах.
- Документы, удостоверяющие личность для обеих сторон.
- Документы на право собственности. Например, выписка из Росреестра.
Пакет документов может дополнятся в зависимости от ситуации. Точный список можно уточнить в надзорном органе, но, как правило, описанных бумаг достаточно.
Часто юридические компании прибегают к вполне законным методам, чтобы облегчить выплаты в пользу государства. Упрощенная система налогообложения подразумевает фиксированную ставку налога в 15% от общих доходов. К таким выплатам относятся и какие-либо платежи в другие фонды.
ВНИМАНИЕ! Такие компании могут участвовать в аренде на безвозмездной основе и получать имущество от других организаций, частных лиц или обычных граждан. Но отношения облагаются налогом, который регулирует Налоговый кодекс и прочие нормативные документы.
Итак, как формируются такие выплаты? Во-первых, учитывается общая площадь помещения. Во-вторых, проводится анализ стоимости аренды передаваемого помещения с поправкой на рыночные цены. Сумма может разниться в зависимости от населенного пункта или региона.
Безвозмездность подразумевает бесплатность. Ссудополучателю не нужно платить ни первоначальных взносов, ни арендной платы. Данный момент – ключевое отличие ссуды от арендных отношений.
Возможность сдать нежилой объект в бесплатное пользование выгодна в ситуациях, когда хозяин не желает продавать имущество. Помещение остается его собственностью.
Особенности отношений напрямую зависят от статуса контрагентов. На практике возможны следующие сочетания:
- только физические лица;
- гражданин и организация;
- только юридические лица;
- супруги.
Каждая ситуация – со своими особенностями. Имеет смысл разобрать состав участников соглашения по отдельности.
Безвозмездное пользование стоит отличать от арендных отношений. Конкретные различия указаны в следующей таблице:
| Пользование | Аренда |
| Передача бесплатна | Нежилое помещение передается за определенную плату |
| Стороны: ссудодатель и ссудополучатель | Стороны: Арендодатель и арендатор |
| Ссудополучатель полностью отвечает за объект | Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт |
| Выкуп имущества не предусмотрен | Предусмотрен выкуп имущества |
Ответственность за сохранность имущества схожа у обоих типов договоров. За все недостатки, которые имели место до заключения сделки, отвечает собственник помещения.
Образец договора безвозмездного пользования нежилым помещением
бесплатно. Договор о совместном использовании имущества в рамках договора простого товарищества. Января 2. 01. 7Применение УСНО: ограничение по стоимости основных средств. Одним из ограничений для целей применения УСНО является величина остаточной стоимости основных средств. Если же в нем согласовано время пользования предметом следки, то по его истечению ссудополучатель должен вернуть объект недвижимости первой стороне в надлежащем состоянии. В качестве предмета сделки может выступать любая постройка, а также ее часть, которая используется для реализации коммерческих и производственных задач. Что касается формы соглашения, то она определяется общими положениями, обозначенными в девятой главе ГК РФ, и может быть как письменной, так и устной (за исключением моментов, когда один из участников договора является юрлицом, либо же стоимость объекта сделки десятикратно превышает МРОТ).
- Договор обязан быть согласован на предварительном этапе обеими сторонами, дабы они пришли к общему соглашению (данное действие подкреплено третьим пунктом, 607 статьи Гражданского Кодекса Российской Федерации). Иначе договор является в корне недействительным, следовательно, не несет какого-либо законодательного подтекста.
- Не стоит забывать один из наиболее важных аспектов, а именно полноценный запрет передавать что-либо из рук коммерческой организации физическому лицу, все это более подробно описано во втором пункте 690 статьи ГК РФ.
- При заключении будущего договора, стороны все максимально тщательно обрабатывают под средством предварительного общения и договора. Если примерное время аренды более, то предприниматель имеет право на составление и последующую регистрацию контракта (пункт 2, статья 434 ГК РФ).
- Безусловным плюсом в оформление договора на безвозмездной основе является то, что он может быть заключен на различные временные периоды, как на неопределенный п. 2, 610 статья ГК РФ, так и на определенный п. 1, 610 статься Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Существует два варианта развития событий. Первое — сдача жилья одного гражданина другому. В юридическом смысле — это договор безвозмездной ссуды.
ВАЖНО! Владелец добровольно передает имущество другим людям (потенциальным квартирантам) и не получает ничего взамен. Собственно, ни о какой арендной плате речи быть не может т.к в широком смысле это найм.
Второе — гражданин сдает жилье сотрудникам организации. Это уже точно аренда на безвозмездной основе. И облагается она соответственным образом. Отметим, что гражданин участвующий в таких отношениях платить какие-либо налоги не обязан.
Для организаций ситуация несколько иная. С одной стороны, если ее участник выступил как ИП, то налогообложение происходит по описанным выше принципам. Если имеет место аренда на безвозмездной основе, то выплаты не предусматриваются.
В качестве итога подметим следующее. Безвозмездный договор аренды актуален больше для юридических лиц, не исключая отношения между рядовыми гражданами. Преимущество подобных соглашений в том, что возможно получить некоторый объект без дополнительных затрат, тем самым оптимизировать производство или сократить другие издержки.
Порядок заключения договоров аренды регламентируется кодексом, регулирующим гражданско-правовые отношения (ГК РФ). Однако безвозмездная аренда подходит и под понятие ссуды, поэтому для регулирования подобных отношений порой приходится выходить за рамки этой главы.
Под требования главы 34 ГК РФ попадают следующие положения:
- существенные условия (без описания предмета договора соглашение не считается действительным);
- период аренды, который может быть и неопределенным;
- требование о целевом использовании имущества;
- возможность пролонгации договора;
- требования об улучшениях имущества, которые могут быть отделяемые или нет.
Кроме этого, по ГК РФ существуют и другие нюансы заключения подобных договоров. Например, запрещается:
- заключать договор между юридическим лицом и его учредителем;
- подписывать подобные соглашения между организациями, которые ведут коммерческую деятельность.
Подобные положения призваны исключить возможность махинаций, связанных с уклонением от уплаты налогов. Также необходимо отметить некоторые моменты налогообложения безвозмездной ссуды, регулируемые НК РФ:
- ссудодатели обязаны платить лишь налог на недвижимость, а вот за предоставленную ссуду налоговые отчисления не производятся;
- что касается ссудополучателей, то для них база налогообложения будет формироваться исходя из средних показателей стоимости подобного объекта недвижимости.
Как выглядит образец договора безвозмездной аренды нежилого помещения в 2022 году
Стоит знать, как выглядит образец договора безвозмездной аренды нежилых помещений. Ведь возможно и вам придется его составлять.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:
(Санкт-Петербург)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
И чтобы не возникло неприятностей, стоит проследить за тем, чтобы соглашение было максимально содержательными и не имело ошибок. Что же нужно знать о написании такого документа в 2022 году?
Многие думают, что договор безвозмездного пользования помещением не трудно составить. Но стоит и здесь знать ряд особенностей.
К примеру, нужно взять документы, подтверждающие, что лицо может осуществить такие действия. Отражаются и примерные сроки действия соглашения. Это далеко не все нюансы.
Разберем, как должен выглядеть документ, чтобы нельзя было поставить под сомнение его юридическую силу.