Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купить квартиру по военной ипотеке и сдавать ее в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как сдать квартиру купленную по военной ипотеке, разберем этот процесс пошагово. Первым делом вам нужно заручиться согласием всех заинтересованных структур. Далее необходимо найти порядочных жильцов, которые будут содержать ипотечную квартиру в порядке. Это очень важный пункт. Собственник залогового имущества отвечает за его сохранность перед банком и государством.
При каких условиях осуществимо?
Как уже сказано выше, при определенных условиях квартира офицеров сдаваться может. В противном случае это может наказываться.
- Итак, для начала нужно определить, на каком основании военнослужащий владеет жильем. Исходя из этого становится понятно, можно ли сдавать квартиру в аренду.
- Жилье в собственности — можно.
- По ДСН — нельзя.
- Жилье в ипотеке — можно, если есть разрешение от банка и государства.
- Если это жилье в ипотеке и еще нет разрешения от банка и государства – необходимо их получить.
- После того, как получены все разрешения, можно сдавать жилую площадь в аренду. Делается все как обычно: с арендатором необходимо подписать договор найма и выплачивать 13% налога ежегодно.
Купить квартиру по военной ипотеке и сдавать ее в аренду
Чтобы квартира «работала» и приносила деньги ее можно сдать в наем. Полученные от сдачи жилья деньги можно пустить на досрочное погашение взятых кредитных обязательств или другие нужды. Разрешено ли военнослужащим сдавать жилье, приобретенное по программе военной ипотеке, постараемся вкратце описать в данной статье.
Однако, данная ситуация имеет двоякий смысл. С одной стороны налицо извлечение прибыли, которая запрещена военнослужащим, с другой, любой владелец имущества имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению. Никто ведь не запрещает военнослужащему сдавать квартиру и в случае, какой бы то ни было проверки, сказать, что поселил там родственников. И данный вопрос до сих пор не имеет четко отрегулированного решения на законодательном уровне, но на практике всё выходит проще.
Сдавать ли ипотечную квартиру
Заемщики, собираясь приобрести квартиру в ипотеку сразу задумываются, смогут ли они продолжительное время выплачивать задолженность перед банком. Срок кредитования значительный и чем он больше, тем выше переплата за услуги банка. За это время могут произойти разные события, в том числе – снижение уровня доходов заемщика, ухудшение здоровья, потеря стабильной работы и другие. Ипотечный калькулятор онлайн позволяет взвесить все минусы и плюсы ипотеки, но алгоритм расчета не учитывает различные форс-мажорные обстоятельства. Можно ли снизить бремя кредита, сдавая в аренду ипотечную квартиру? Могут ли возникнуть у заемщика в этом случае проблемы с кредитной организацией?
Покупка квартиры в ипотеку, как правило, сопровождается оформлением ее в виде залога, что гарантирует выполнение обязательств перед банком по возврату ссудных средств. Да, заемщик имеет право собственности на жилье, но он не может им свободно распоряжаться. По действующему законодательству, залогодатель (заемщик) может без согласия залогодержателя (банка) сдавать в аренду объект залога по ипотеке, но при условии срока, не превышающего даты завершения кредитных обязательств и в соответствии с прямым предназначением имущества. Получается, что передавать в наем ипотечную квартиру без согласия банка можно.
Рекомендуем прочесть: Узнать Год Постройки Дома По Адресу Москва
Может ли военнослужащий сдавать собственную квартиру в аренду?
разъясняю, что в соответствии с пунктом 7 статьи 10 Федерального закона «О статусе военнослужащих» военнослужащие не вправе заниматься предпринимательской, а также другой оплачиваемой деятельностью. Предпринимательской деятельностью, согласно части 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании, что предусмотрено частью 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Договоры жилищного найма и аренды являются возмездными сделками. Они предполагают систематическое получение собственником жилья, как наймодателем или арендодателем, платы от нанимателя или арендатора за предоставляемое жилье. Основания возникновения у военнослужащего права на жилое помещение, а также его участие (неучастие) в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения в данном случае значения не имеют.
Таким образом, распоряжение собственником жилого помещения, которым в том числе может являться военнослужащий, принадлежащим ему объектом жилищного фонда путем его передачи другому лицу в найм или в аренду, предпринимательской деятельностью не является. Вместе с тем, совершение такой сделки относится к другой оплачиваемой деятельности, поскольку оно предполагает систематическое получение собственником жилья дохода от ее заключения и реализации, что не допускается в силу пункта 7 статьи 10 Федерального закона «О статусе военнослужащих». При этом военнослужащий, в собственности которого находится жилое помещение, вправе распорядиться им только по договору безвозмездного пользования или на ином законном основании, не предполагающем взимание платы.
О том, имеет ли право военнослужащий сдавать квартиру, которая выдана ему по договору социального найма, говорится в Жилищном Кодексе.
В ст. 92 ЖК РФ говорится, что недвижимость из специальных жилищных фондов не может повторно сдаваться в наем третьим лицам. Пользоваться квартирами могут только военнослужащие и их родственники.
Недвижимость не может быть обменена, выдана другим лицам, пока срок действующего социального найма не завершится. Некоторые военные уже имеют в городе прохождения службы жилье, а выданную государством квартиру сдают неофициально.
Если местным властям или начальству станет известно о передаче специальной недвижимости третьим лицам, военнослужащему грозят санкции, вплоть до увольнения.
Кто может рассчитывать на жилищную субсидию?
С 2014 года в России действует еще одна форма обеспечения военнослужащих жильем — государственная жилищная субсидия. Это безналичная социальная выплата, предназначенная военнослужащим в целях приобретения или строительства жилья, которую также называют Единовременной денежной выплатой (ЕДВ). У такой формы поддержки есть большой плюс: военнослужащий сам может выбрать жилье для покупки в любом регионе России (вне зависимости от места службы) или вложить деньги в строительство дома.
На получение жилищной субсидии имеют право следующие категории граждан, признанные нуждающимися в жилье:
- Военнослужащие, заключившие контракт до 1 января 1998 года;
- Военнослужащие, находящиеся на военной службе более 20 лет;
- Военнослужащие, уволенные со службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья или в связи с сокращением (после 10 лет службы);
- Семья военнослужащего, погибшего после увольнения со службы.
Покупка квартиры по военной ипотеке и сдача жилья в аренду
Сдача в аренду купленной в ипотеку квартиры сейчас не редкость. Делается это в основном ради того, чтобы накопить средства на дальнейшие выплаты по кредиту или с целью сбора средств на ремонт в приобретенном жилье. А как быть в тех случаях, если квартира куплена в рамках военной ипотеки? Можно ли в этом случае сдать жилплощадь в аренду?
Запрещено ли военным сдавать квартиру?
Первое, на что стоит обратить внимание, это статья 10 ФЗ «О статусе военнослужащего»». Она гласит о запрете заниматься предпринимательской деятельностью лично или через доверенных лиц. Логичный вопрос – может ли сдача жилья по военной ипотеке расцениваться как предпринимательская деятельность?
Нет, не может. Разрешение на сдачу жилья в аренду прописано в Федеральном Законе «Об ипотеке», где сказано, что залогодатели (покупатели жилья) имеют право извлекать доходы из заложенного согласно ипотечному договору имущества. В данном случае – квартиры. Сдавать в аренду жилплощадь можно и без согласия залогодержателей (банков), но только при условии, если квартира сдается на сроки, не превышающие периода, обеспеченного кредитными обязательствами. Ну и, разумеется, что сдавать приобретаемые квартиры под военную ипотеку под магазин или офис запрещено.
Можно ли сдать жилье в аренду без согласия банка?
Теперь самое главное – сдача квартиры в аренду без согласия залогодержателей возможна, только если в ипотечном договоре отсутствуют какие-либо особые пункты об аренде. Практически все крупные банки РФ такие пункты прописывают. И если в пункте говорится, что военнослужащий обязуется «без согласия банка не сдавать квартиру в аренду», то он не должен этого делать. Если банк согласен, то никаких проблем нет.
Преимущества сдачи в аренду квартир, купленных по военной ипотеке
Сдавать в аренду жилье по военной ипотеке в Москве или городах Подмосковья – дело выгодное. К нему прибегают в том случае, если необходимо как можно расплатиться по кредиту. В данном случае – по стандартному ипотечному кредиту, если военнослужащий по тем или иным причинам не является участником военной ипотеки.
Приобретенная уже по военной ипотеке квартира в новом доме с момента начала возведения дома до его сдачи дорожает ориентировочно на 40% и может приносить от сдачи в аренду ещё около 10-15% от стоимости за год. Это позволяет получать дополнительный стабильный доход и расплачиваться по взятому ранее кредиту.
Какое жилье можно купить по военной ипотеке?
Кредиты по военной ипотеке выдаются по условиям банков на основе единых требований стандарта ипотечного кредитования военнослужащих, утвержденного приказом Министра обороны РФ от 9 октября 2018 г. № 558.
Основные параметры кредита — это аннуитетный платеж и фиксированная процентная ставка. Максимальный срок кредита определяется оставшимся периодом до достижения военнослужащим предельного возраста прохождения военной службы — у большинства это 50 лет. Соответственно рассчитывается и максимальная сумма, которую может получить военнослужащий. Если оба члена семьи участвуют в НИС, то можно получить военную ипотеку совместно. По военной ипотеке разрешается покупать квартиру, частный жилой дом с землей или таунхаус, участвовать в долевом строительстве. Приобретение земли и строительство на ней дома недоступно военнослужащим с выслугой менее 20 лет, а имеющие такой стаж могут получить накопленные средства и использовать их на покупку земли и строительство дома.
Требования к жилью для военной ипотеки простые. Если военнослужащий хочет приобрести квартиру в строящемся доме, у застройщика должно быть разрешение на строительство и механизм обеспечения возврата средств. До недавнего времени таким механизмом выступали взносы застройщика в Фонд защиты прав дольщиков. Сейчас практически все застройщики перешли на механизм эскроу-счетов. Как и по «обычной» гражданской ипотеке, аккредитация застройщиков по программе «Военная ипотека» осуществляется банками.
Стороны договора найма и поднайма
Если военнослужащий в случае аренды жилого помещения, намерен возместить часть потраченных средств за счёт государства ему необходимо заключить официальный договор. Оформляемый между хозяином и арендатором. В роли собственника могут выступать юридические и физические лица, муниципальные власти.
Определение аренды или найма расположено в Гражданском кодексе (гл. 34 и соответственно): по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
Когда жилое помещение принадлежит городу, наниматель жилья на основании договора социального найма и с письменного согласия наймодателя (соответствующих государственных органов) заключает договор поднайма жилья с квартирантом.
О том, кто такие квартирант, арендатор и квартиросъемщик, какие у них права и обязанности, читайте здесь.
Квартира куплена по ипотеке, кредит еще не закрыт
Фактически недвижимость находится в собственности военного, но банк имеет право распоряжаться ей в предусмотренных договором случаях. Передача жилья во временное пользование или аренду третьим лицам трудно доказуема, если нет юридического договора. Без документов обогащение будет признано незаконным.
Чтобы провести сделку с арендаторами официально, нужно:
- Внимательно прочесть кредитный договор. Возможно, в нем содержится информация для таких случаев.
- Обратиться в банк за консультацией. У представителей поинтересоваться, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку.
- Выяснить эту информацию до получения ипотеки. Многие военнослужащие покупают недвижимость в крупных городах с расчетом на заселение после службы.
Большинство крупных банков в России не препятствуют заключению арендных договоров. Недвижимость обязательно страхуется, кто конкретно в ней проживает – неважно.
Если покупка оформлялась именно по военной ипотеке, квартира фактически находится в двойном залоге. Вместе с банком право на реализацию имеет государство. Понадобится дополнительное разрешение на аренду от местной администрации.
«Военная ипотека» — кто может получить и как ею воспользоваться
Государство стремится сделать службу в армии более привлекательной. И одна из исключительных привилегий, доступных военнослужащим, — возможность получить квартиру по выслуге лет или купить жилье по программе «Военная ипотека».
Часто возникает много вопросов: как получить военную ипотеку? На какие объекты она распространяется? Можно ли совместить две государственные программы: военная ипотека и материнский капитал? Разобраться в нюансах и ответить на все эти вопросы простым и понятным языком нам помог руководитель направления по взаимодействию с банками ГК «Первый Трест» Игорь Моргачев.
- — В чем отличие программы «Военная ипотека» от других программ ипотечного кредитования?
- — Главное отличие такой ипотеки от классической заключается в том, что, пока военнослужащий состоит на службе, ипотечный кредит оплачивает не он из личных средств, а государство в лице Минобороны.
- — Кто имеет право воспользоваться военной ипотекой?
— Воспользоваться государственной поддержкой могут военные, сотрудники Росгвардии и ФСБ независимо от звания, состава семьи, выслуги лет или наличия собственной недвижимости. Правда, сержанты, старшины, солдаты и мичманы смогут вступить в эту систему только со второго контракта о военной службе, если он был заключен после 1 января 2005 года.
Чтобы стать участником программы военной ипотеки, военнослужащий должен написать заявление и встать на учет в реестр накопительно-ипотечной системы (НИС).
После включения военного в реестр государство начинает каждый год перечислять на его счет определенную сумму. И через три года участник НИС вправе использовать эти накопления в качестве первоначального взноса за квартиру.
Для того, чтобы купить квартиру по военной ипотеке необходимо осуществить сбор документов. Военнослужащий после трех лет службы может подать рапорт командованию на получение свидетельства НИС. Средства НИС он будет использовать в качестве жилищного займа (тут можно узнать о НИС, военной ипотеке и ее отличиях от гражданской).
Для оформления покупки квартиры по военной ипотеке необходима следующая документация:
- свидетельство участника НИС;
- паспорт военнослужащего;
- военный билет;
- свидетельство о браке и согласие супруги на приобретение жилья (если у военного есть жена);
- анкета-заявление.
Важно: Каждая кредитная организация может потребовать предоставление дополнительных документов.