Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда земли сельскохозяйственного назначения в 2023 году – процедура». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Можно ли перевести участок из аренды в собственность
В некоторых случаях долгосрочный договор аренды заключается с одной целью – приобрести участок в собственность. Право выкупа обязательно закрепляется в одном из пунктов, в котором разъясняется порядок и условия перехода земли в собственность. Если сделка осуществляется между частными лицами, то она оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ.
В случае, когда собственником является муниципальный орган, приобрести участок в собственность можно на основании заявления или путем участия в аукционе. При этом в рассмотрении заявки откажут, если ранее арендатор в течение 3 лет хотя бы раз нарушил условия пользования землей. Ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. предусматривает возможность досрочного выкупа, если до истечения срока аренды внесена вся сумма выкупной цены.
Также арендаторам предоставляется право принять участие в аукционе, который проводится в обязательном порядке при наличии более одной заявки. В итоге владельцем становится тот, кто предложил более высокую цену. Как правило, выкупать землю таким образом приходится тем, кто не предусмотрел в договоре возможность перехода права собственности по окончании срока действия документа.
Аренда и сервитут: применение стандартов бухучета
ФСБУ 25/2018 для учета аренды у арендатора, арендодателя и субарендатора применяется, когда объект передается во временное пользование за плату, то есть в большинстве стандартных случаев аренды и субаренды. Статус и организационно-правовая форма сторон договора значения не имеет. ФСБУ 25/2018 применяют государственные, коммерческие организации, АО, ООО, МУПы и ГУПы.
Не применяется стандарт для сервитута, аренды участка недр. Действующее законодательство требует учитывать такие объекты по ФСБУ для организаций государственного сектора.
Давайте разберемся, чем сервитут отличается от аренды. Аренда предусматривает для арендатора достаточно широкие права. Сервитут, наоборот, их ограничивает. Аренда (ГК РФ ст. 606) позволяет сдавать землю в субаренду, улучшать ее, вносить арендные права в уставный капитал организации, передавать их в залог, возводить на участке постройки. Все операции осуществляются с согласия арендодателя. Землю можно выкупить, если это предусмотрено договором аренды.
Сервитут исключает субаренду, залог, куплю-продажу. Ограничения на использование объекта установлены ГК РФ (ст. 274, 275).
В большинстве случаев право пользования активом (ППА) при аренде земли амортизируется в течение срока аренды. Если цели использования объекта у арендатора совпадают с целями использования собственных участков, ППА не амортизируется. То же самое касается аренды в целях инвестирования.
Важно: арендатор должен применять единую учетную политику в отношении ППА. Это касается аренды земли и других похожих активов. Такое требование выдвигает ФСБУ 25/2018. Если схожие по характеру использования активы не амортизируются, не амортизируется и право пользования арендованной землей.
Если земля признается объектом инвестирования, ППА переоцениваются на каждую отчетную дату вместе с инвестиционной недвижимостью. Уценка, дооценка включаются в финансовый результат (ФСБУ 6/2020).
Амортизация ППА обязательна, если объект аренды используется для собственных нужд, будь то строительство производственного здания или, например, выращивание сельскохозяйственных культур. Правда, механизм погашения стоимости ППА стандартами бухучета не уточняется. Нет отдельных норм на этот счет и в МСФО (IFRS) 16. Минфин официальных разъяснений тоже пока не давал. Все, что есть, это позиция Центробанка. Регулятор указывает на то, что срок полезного использования земли как объекта не ограничен. Срок использования актива ограничивается сроком аренды. Соответственно, амортизация ППА начисляется, пока действует договор с арендодателем (письмо ЦБ №17-1-2-6/865 от 24.10.2019).
ФСБУ 25/2018 (п. 17) определяет порядок погашения стоимости ППА посредством амортизации. Что касается срока полезного использования, он может не совпадать со сроком действия договора аренды. Более короткий срок амортизации – обычное дело. Больше он может быть только в одном случае, когда после окончания договора аренды арендатор получает землю в собственность.
Амортизация ППА отражается в учете проводкой Дт20 (23, 25, 26, 91.2, 08) Кт 02.
Расторжение договора – нюансы
Расторгнуть договор об аренде земли данной категории в одностороннем порядке можно только через суд, путем подачи иска, при условии, что сторонам не удалось договориться самим. Но даже через суд, чтобы добиться расторжения договора и удаления записи из госреестра, необходимо иметь достаточные основания.
Единственным основанием здесь может выступать невыполнение своих обязанностей одной из сторон. Основанием для расторжения соглашения может стать смена собственника. Поэтому следует очень подробно прописывать в договоре все нюансы, касающиеся обязательств.
Всю подробную информацию о получении в аренду земель сельскохозяйственного назначения, а так же нюансы оборота таких земель, можно узнать обратившись к Земельному кодексу РФ, а также к Федеральному законодательству.
Территории, на которых имеются лесные насаждения, водные объекты и сельскохозяйственные угодья, являются востребованными участками земли, применяемыми обычно для ведения предпринимательской деятельности. Регулируется процедура аренды земель сельскохозяйственного назначения законом ФЗ № 101 «Об обороте земель с/х назначения».
В качестве объекта аренды выступает конкретный земельный участок, обладающий точными границами. Без межевания не получится определить, какой именно участок может использоваться арендатором. Поэтому у земли должен иметься кадастровый номер, четкие границы, адрес и категория. Постановка объекта на кадастровый учет является обязательным этапом для арендодателя, желающего предоставить свои земли в аренду.
Аренда земли у государства
Передача земель сельскохозяйственного назначения в аренду государством производится на основании многочисленных правил. Для передачи объекта проводятся торги, причем выигрывает только участник, предлагающий наиболее высокую арендную плату. Если имеется только один претендент, то договор заключается с ним напрямую, поэтому не требуется проведение торгов.
Чтобы заключить договор с государственными органами, выполняются действия потенциальным арендатором:
- составляется специальная заявка в муниципалитет, в которой указывается, на какую именно территорию претендует заявитель, на каких условиях он желает оформить аренду, а также в каких целях будет использоваться участок;
- назначается местными властями дата проведения аукциона;
- принимаются заявки от других претендентов на составление арендного договора;
- если имеется хотя бы два претендента, то проводятся торги;
- участниками вносятся задатки;
- подготавливается территория, для чего проводится межевание и оформляется на нее кадастровый паспорт;
- победителем становится претендент, предлагающий наиболее высокую арендную плату;
- с ним заключается арендный договор, а также формируется и подписывается акт передачи объекта.
Если обращаются с заявкой фермерские хозяйства, то для них в законе предусматривается возможность составления соглашения без проведения аукциона. Сроки рассмотрения заявки значительно сократились, поэтому договор аренды земли сельскохозяйственного назначения заключается с заявителями буквально через неделю после получения заявки.
Правила составления контракта
Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения включает многочисленные сведения, важные для каждого участника сделки. Он регулируют отношения, возникшие между двумя участниками, которые могут быть государством, частными лицами или разными компаниями и обществами. В договор обязательно включаются сведения:
- информация об участниках сделки;
- предмет договора, представленный земельным участком, причем указывается его адрес, площадь, назначение и другие существенные параметры;
- срок аренды земель сельскохозяйственного назначения, причем не допускается такое соглашение составлять на срок, превышающий 49 лет;
- условия и правила оплаты;
- обязанности и права, имеющиеся у каждого участника сделки;
- возможность выкупа территории досрочно или после окончания срока действия договора;
- ответственность каждой стороны за нарушение важнейших пунктов формируемого соглашения;
- условия, на которых могут корректироваться положения договора;
- нюансы продления и расторжения контракта.
Дополнительно составляется специальный график, на основании которого арендатор должен вносить платежи. Пример договора располагается ниже.
Договор аренды земли между физическими лицами
Арендование земельных участков применяется многими субъектами гражданско-правововых отношений: физическими и юридическими лицами, государственными органами, ОМСУ и т.д.
Арендные отношения основываются на темпоральной (временной) характеристике действия контракта, а также на особенностях использования и владения землей.
Указанная земельная территория должна обладать следующими характеристиками: кадастровым номером, ограниченной территорией (ограждение забором), что не всегда соответствует действительности.
Как говорилось выше, обязательной характеристикой контракта аренды является его стоимость и срок. Важно также учитывать правовую природу каждой из категорий земли, ее особенности и характеристики, в связи с чем, каждый договор аренды земельных участков наделяется неповторимостью и уникальностью.
Контракт обязан содержать следующие реквизиты:
- наименование, место, дата;
- данные об участниках контракта, сведения, удостоверяющих их личность;
- предмет контракта, его характеристики, содержащиеся в кадастровом паспорте и свидетельстве о праве собственности;
- время действия, условия и характер оплаты, реквизиты перечисления денежных средств;
- права и обязанности лиц;
- персонификация сторон (подписи и расшифровка).
Как арендовать землю у государства
Возникают определенные сложности также при оформлении договора арены на земельный участок сельхозназначения с государством. Воспользоваться правом временного владения землёй может каждый гражданин, для чего он должен предварительно обратиться в органы местного самоуправления.
Между тем, есть один важный нюанс – стать арендатором можно только став участником аукциона.
На понравившийся участок первоначально оформляется документ, подтверждающий выбор.
Следующим действием властей является подготовка или приведение в порядок документации на участок — в случае необходимости заказывается межевание, готовится кадастровый паспорт, другая техническая документация. Только после проведения этих действий участок выставляется на земельный аукцион, в котором может участвовать неограниченное количество претендентов. Соответственно, договор аренды заключается с победителем торгов.
Исключение в этом вопросе делают только, если претендент хочет организовать на арендуемой территории фермерское хозяйство.
Договор заключается без торгов, но фермер должен обосновать свои намерения.
Варианты аренды земельных паев
У государства. Большинство граждан арендуют паи именно так. Возможность пользоваться землей возникает у них только после регистрации земли и внесения ее в реестр. Граждане приобретают право по результатам торгов. Аукцион позволяет лицу получать пай по невысокой цене, особенно когда у него нет других конкурентов. При этом оформлением всей документации по будущим торгам должен заниматься сам заявитель. Даже если он являлся единственным участником торгов, то с ним после их окончания все равно заключается арендный договор.
У частного лица. Некоторые получают земельные паи по наследству. При этом гражданин сможет сдать в аренду участок только после вступления в наследство. От наследника требуется принятие всего имущества, а не отдельных его частей. Чтобы оформить наследство в виде земельного пая, гражданину потребуется предоставить само завещание, документ, подтверждающий смерть предыдущего владельца участка. Также от наследника потребуется свидетельство или прочий документ, которым будут подтверждены его родственные связи с усопшим. При необходимости могут запрашиваться судебные распоряжения.
Многие стараются сдавать в аренду сразу несколько паев. Это выгодно как для арендодателя, так и заемщика. Первый получает значительно большую прибыль, чем при сдаче только одного земельного участка. Второй имеет больше урожая.
Как и кому выплачивать арендную плату за земельные паи?
Земельный пай является недвижимостью и на него необходимо оформить собственность. Тогда владелец участка получит возможность распоряжаться им свободно и извлекать прибыль. Как правило, распоряжение участком заключается в передаче его в аренду крупным землепользователям.
Соответственно, сторонами в правоотношениях являются частный собственник территории и ее арендатор. Такая форма отношений означает необходимость заключения между сторонами договора об аренде. Следовательно, пользователь должен будет перечислять плату владельцу за обработку его территории.
Таким образом, арендатор должен регулярно производить выплаты арендной платы за территорию, которую он использует. Данная процедура происходит в соответствии с положениями заключенного между сторонами договора. В нем отражается порядок выплаты и ее размер.
При этом выплата может осуществляться в денежном эквиваленте или же в натуральном выражении, то есть в получении сельскохозяйственной продукции.
Каждая из семи категорий земельных участков разделена на подкатегории, именно:
- участки, отведенные под пашни;
- участки с многолетними насаждениями, например, фруктовыми садами;
- участки, отведенные под пастбища для скота;
- участки, отведенные для прогона скота к пастбищам и для проезда транспорта сельхозназначения;
- участки, отведенные под постройку домов и хозяйственных строений крестьянских хозяйств;
- участки, отмеченные в планах, как неиспользуемые.
Деятельностью, разрешенной на земельных участках сельскохозяйственного назначения, является:
- выращивание сельхозпродукции;
- фермерство;
- возведение строений, необходимых для выращивания сельхозпродукции (амбаров, хранилищ и т.д.);
- сезонное дачное строительство, то есть строительство некапитальных домов для проживания на период сельхозработ.
Аренда земель сельскохозяйственного назначения
Земли, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства, называются сельскохозяйственными. Обязательным условием является их территориальное расположение вне пределов населенного пункта.
На их территории могут располагаться внутрихозяйственные дороги, коммуникации, защитные лесные насаждения, водные объекты, а также здания и сооружения, которые используются для того, чтобы производить, хранить и осуществлять первичную переработку сельскохозяйственной продукции.
В аренду могут быть переданы земельные участки из состава сельскохозяйственных земель, которые прошли государственный кадастровый учет. К ним причисляются также участки, которые находятся в долевой собственности. Площадь земли для одного арендатора не ограничивается.
Законодательством предусмотрена возможность досрочного выкупа арендованной земли или приобретение в собственность после того, как истек срок договора аренды. К этому моменту арендатор обязан внести полную сумму выкупной цены (ст.
9 ФЗ N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Гражданин или юридическое лицо может арендовать землю для ведения сельскохозяйственного производства минимум на 3 года. Максимальный срок аренды составляет 49 лет (п.11ч.8 ст.39.8 ЗК РФ).
При условии, что целью аренды является сенокошение или выпас сельскохозяйственных животных — срок договора составляет до 3-х лет.
Если данная территория является зарезервированной для государственных или муниципальных нужд, то в договоре аренды упоминается возможность досрочно расторгнуть его, однако не ранее, чем истечет год после того, как арендатор будет уведомлен о возникновении такой необходимости (ч.16 ст.39.8 ЗК РФ).
Все функции по предоставлению сельскохозяйственных участков земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду — осуществляются исполнительным органом государственной власти или местного самоуправления (ст.39.2 ЗК РФ).
Во сколько обойдется процедура оформления аренды таких территорий
Перед тем как начинать процедуру аренды земельного участка, необходимо учесть, что эта процедура потребует достаточно существенных финансовых и временных затрат. Причем эти затраты ложатся на лицо, желающее получить земельный участок в аренду.
Прежде всего, потребуется оплатить государственную пошлину за регистрацию договора аренды, размер которой составит:
- для физических лиц — 2 000 рублей;
- для юридических лиц — 22 000 рублей.
В случае если в договор аренды вносятся изменения, соглашения об этих изменениях также подлежат регистрации.
Размер государственной пошлины в этом случае составит:
- для физических лиц — 350 рублей;
- для юридических лиц — 1 000 рублей.
Как проверить земельный участок перед оформлением в собственность
Чтобы не гадать: удовлетворят вам или откажут в переводе в собственность из-за неизвестных вам ограничений, для Подмосковья запустили новый электронный сервис по предварительной проверке земельных участков. Он рассчитан на арендаторов, которые собираются оформить в собственность арендуемую землю.
Сервис, позволяет гражданам узнать практически обо всех существующих ограничениях по использованию земельного участка заранее. Для этого:
- В разделе «Земля и стройка» на региональном портале госуслуг необходимо найти услугу — «Предоставление земельных участков без проведения торгов»;
- Выбрать муниципалитет и указать кадастровый номер или координаты интересующей вас территории.
- После этого станет доступна информация о том, не входит ли ваш земельный участок в лесную, охранную или приаэродромную зону, а также короткое резюме, к примеру: строительство на данной территории запрещено. Другими словами, вас уведомляют о возможных проблемах еще до того, как вы обратились за переводом участка в собственность.
Ждем, когда подобный сервис заработает по все России…