Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аварийное жилье: как попасть в программу переселения в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Действующее законодательство предполагает, что взамен жилья в аварийном доме гражданину выдается новая квартира. При этом к новому жилому помещению предъявляются определенные требования. Так, квартиры должны быть обеспечены санитарными коммуникациями, в них должна иметься чистовая отделка. Иными словами, жилье должно быть пригодным для жизни без дополнительных материальных вложений со стороны переселенного лица.
Какие документы нужны для переселения
По словам Марии Спиридоновой, для переселения достаточно иметь следующие документы:
- заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
- в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением — проект реконструкции нежилого помещения;
- заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения;
- заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания — по усмотрению заявителя.
Инвестиции в аварийное жилье
Долгое время квартиры покупали не для жилья, а как инвестицию. И на эту роль как нельзя лучше подходили квартиры в аварийных домах: размер компенсации зависел от рыночной основы. В конце 2019 года ограничили возмещение компенсации за недвижимость, которая была куплена после того, как помещение признали аварийным. Теперь сумма возмещения не будет превышать реальной стоимости квартиры. Как быть, если дом купили до того, как норма вступила в силу? Можно рассмотреть следующую ситуацию.
В августе 2018 года Сергей Репнин приобрел небольшую комнату в доме в Тюмени за 340000 рублей. На момент покупки дом уже 2 года как считался аварийным. Жильцы отказались сами сносить здание, попросив администрацию изъять участок. Из-за нехватки средств в городском бюджете администрация отказалась выплачивать компенсации.
Через год Сергей Репнин обратился в администрацию с просьбой изъять у него комнату и выплатить компенсацию, но ответ снова был отрицательный. Тогда гражданин обратился в суд: согласно судебной экспертизе, цена за его комнату достигла 883968 рублей, а судебные расходы – 37400 рублей.
Суд удовлетворил просьбу Репнина частично и заставил администрацию выплатить ему 340000 рублей (которые он потратил на покупку комнаты). Основанием послужил Жилищный кодекс и факт того, что комната была приобретена после признания здания аварийным.
Репнин решил оспорить решение суда, поскольку подобный закон был принят в декабре, а он обратился в администрацию в августе. Кассационная и апелляционная комиссии согласились с решением суда, и гражданин обратился в Верховный суд.
Коллегия рассмотрела жалобу Сергея и не согласилась с решением коллег. Сотрудники, разбирающие гражданские дела, посчитали, что следует учитывать кодекс на момент приобретения комнаты. Суд отменил прошлое решение и отправил дело на повторное рассмотрение.
Этот пример доказывает, что ценность доверия выше, чем выгода для бюджета. Предположительно, подобное решение суда должно повлиять и на отношение федеральной власти, представители которой нередко ущемляют права граждан, живущих в аварийном жилье.
Программа составляется отдельно в каждом регионе. В конкретном документе указывается количество МКД, а также численность обитателей аварийного или ветхого дома. Помимо процесса переселения местная власть заведует также капитальным ремонтом. Органы власти должны утверждать планы, а также обозначать список работ и устанавливать график их проведения.
Если проводят капитальный ремонт аварийного дома, то обитателей расселяют в новую временную жилплощадь, выданную маневренным фондом.
Программа содержит:
- Финансовые средства государства.
- Местный бюджет.
- Денежные средства Товарищества собственников жилья (ТСЖ) и др.
Обратимся к нормативным, правовым актам, регулирующим решение вопросов, связанных с признанием жилья ветхим, аварийным, переселению лиц, проживающих в данных помещениях:
- в ст. 32 Жилищного кодекса РФ, действующего в последней редакции от 22.01. 2022, предусмотрено требование обеспечения жилищных прав собственников жилья, признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- Правительственным Постановлением № 47 от 28.01.2006 утверждено Положение, регламентирующее порядок признания жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом;
- в соответствии с нормами ФЗ № 185, с изменениями и дополнениями от 09.12.2018, в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, осуществляется финансовая поддержка субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры;
- во всех субъектах страны действуют региональные программы, законы, правовые акты.
Прокурор разъясняет — Прокуратура Республики Саха (Якутия)
Права граждан в сфере переселения из аварийного жилья, их реализация и защита
Конституционное право граждан на жилище имеет ряд проявлений, одним из которых является гарантия защиты жилищных прав в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу. При этом особенности механизма защиты прав граждан зависят от формы собственности жилого помещения, находящегося в аварийном доме.
В чем заключаются эти отличия? На что имеют право наниматели и собственники при сносе их жилья? Как складывается правоприменительная и судебная практика по таким вопросам?
Об этом мы поговорим с прокурором отдела по надзору за исполнением законов в социальной сфере прокуратуры РС(Я) Сергеем Веревкиным
Какие права есть у граждан — нанимателей муниципального жилья при сносе их дома?
Согласно ст. 86, ч. 1 ст.
89 Жилищного кодекса РФ граждане, проживающие в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, и являющиеся нанимателями находящегося в нем жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, подлежат выселению с обязательным предоставлением другого, равнозначного по площади благоустроенного применительно к условиям соответствующего населённого пункта жилого помещения по договору социального найма. Предоставляемое жилое помещение должно находиться в границах населённого пункта, в котором расположено аварийное жилье, за исключением случаев выраженного письменно согласия гражданина на предоставление ему жилья в другой местности.
Чем отличается ветхое жилье от аварийного? И влияет ли эта разница на права граждан.
Действующее законодательство не содержит понятия «ветхое жилье».
Однако из общего смысла термина следует, что это жилье, которое вследствие физического износа полностью или частично утратило свои эксплуатационные свойства.
При этом аварийным жилье признается на основании решения государственного органа или органа местного самоуправления, поэтому сама по себе ветхость жилья не влияет на права граждан.
- А какие вопросы чаще всего возникают при расселении муниципального жилья?
- Наиболее часто возникающие в правоприменительной практике вопросы связаны с понятием равнозначностии благоустроенности нового жилого помещения, его удаленности от ранее занимаемого жилья.
- Что означает равнозначность?
Несмотря на сходство, ветхое жилье сильно отличается от аварийных приютов.
Мы представляем разницу в виде таблицы:
— Переезд в новое жилье (квартиру или дом), равноценное старому; — Выбор альтернативного жилья; — Денежная компенсация, равная рыночной цене аварийного жилья; — Компенсация расходов и убытков, вызванных переездом, принудительный наем другого жилья, гонорары агентам по недвижимости и т.д. — Переезд в пределах того же региона (в другой город — с согласия собственника).
Главное отличие в том, что в ветхих зданиях еще можно жить, но аварийные убежища находятся в критическом состоянии. Их обычно сносят, а на их месте строят новые дома. Одним из нововведений 2019 года станет возможность заключать договор с подрядчиком от имени людей, проживающих в сносимом здании.
Радужные перспективы под вопросом
Если площади аварийного фонда приобретаются для постоянного проживания с расчетом дальнейшего переезда в новостройку, то нужно понимать, что ни один из предложенных вариантов может не устроить. Дело в том, что главный критерий здесь – эквивалентность цены исходника и альтернативы. Предложение властями новых квартир на периферии вместо старых в центре – стандартная практика.
Но это еще хороший расклад. При более плохом сроки расселения могут затягиваться, а в эксплуатации старое жилье довольно проблематично. В итоге необходимость постоянных трат на ремонт и большие расходы на оплату ресурсов ставят под сомнение целесообразность данного вида капиталовложений.
Эксперты сравнивают покупку ветхого жилья с лотерей: выигрыш принесет хорошую прибыль, однако он маловероятен. Тем, кто решился на такой риск, рекомендуется самостоятельно разобраться во всех тонкостях, но проще обратиться к опытному риэлтору.
○ Права граждан, переселение или компенсация?
Каждая региональная программа должна содержать положения, в соответствии с которыми граждане, дом которых подлежит сносу, получают выбор: либо получить новую равнозначную квартиру, либо денежную компенсацию на приобретение жилья.
Изначально предлагается переселить жильцов в помещение, которое имеет площадь (как жилую, так и общую) не меньше, чем в предыдущей квартире, а также улучшенное обустройство и ремонт. Если условия не соблюдены, граждане вправе потребовать предоставить иное помещение или денежную компенсацию. Определяется она в каждом регионе в зависимости от рыночной стоимости квартиры, которую планировалось предоставить.
Граждане, которые проживают в аварийном жилье по договору социального найма, могут претендовать на получение равнозначной муниципальной квартиры на аналогичной основе.
На заметку. Расселение проходит на добровольной основе, т.е. у жильцов есть право отказаться от новой жилплощади, если предложенные условия для переезда их не удовлетворяют.
В данной ситуации возможны несколько вариантов разрешения сложившейся проблемы:
- Если гражданину не понравились первоначальные условия для переезда, администрация может предложить иной вариант жилья.
- Собственнику может быть предложена денежная компенсация по так называемой выкупной стоимости. Как правило, это не самый выгодный с материальной точки зрения способ.
- Если после переговоров с муниципалитетом жильцы по-прежнему принципиально отказываются от переезда, администрация оставляет за собой право обратиться в судебные инстанции для принудительного переселения.
Нововведения в 2021 году
Для того, чтобы максимально защищать права жильцов, в 2021 году приняты новые поправки к законам. У собственников аварийного жилья появится больше вариантов:
- Льготная ипотека: чтобы доплачивать за более качественное жилье.
- Выбор застройщика нового дома, в который будут переселять людей.
- Покупка жилья на вторичном рынке за счет некоего сертификата, который будет выдаваться в качестве компенсации и так далее. Детальное описание новых возможностей и их особенностей пока не предоставляется. Не факт, что даже описанное выше будет принято.
При переселении жильцов из аварийных домов нередко возникает множество проблем и нарушений. Как правило, собственники не знают свои права, чем активно пользуются многие недобросовестные личности. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных нюансах, которые обязательно нужно знать. Они же могут оказывать помощь клиентам на всех этапах переселения или получения денежной компенсации. Вплоть до отстаивания интересов клиента в суде.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Какие преимущества у ветхого дома?
Ветхие дома имеют только одно преимущество, сравнительно с аварийными: они не представляют угрозы для жизни собственников. Несмотря на общее состояние, прямо сейчас они не рухнут, так что переживать из-за этого не стоит.
Однако тут есть и существенный недостаток. Так, например, жильцы ветхих домов не получают возможности бесплатно получить другую квартиру в более или менее новом доме. Также, они не имеют права на денежную компенсацию от государства.
Пример: В некоторых случаях, сразу после признания дома аварийным, жильцам дается 1-2 суток для того, чтобы срочно съехать. Это бывает достаточно редко и только в тех случаях, если такой аварийный дом действительно может рухнуть в любую минуту. У жильцов ветхих домов такой проблемы нет. Даже тогда, когда их строение признают аварийным, скорее всего срок переселения будет более длительным: от нескольких недель, и до нескольких месяцев.
«Советские дома даже в ветхом состоянии могут пережить ядерную зиму». Преимущества и недостатки квартир в доме под снос.
То, что пережить могут – это, конечно, плюс. А вот то, что многие выглядят так, будто уже пережили все злоключения – это минус.
Когда говоришь о ветхом жилье, то сложно разделить положительные и отрицательные стороны, но к неоспоримым преиуществам отнесем:
- Низкую цену;
- Расположение в обжитом районе с инфраструктурой (особенно важно для семей с детьми – рядом детсады, школы, поликлиники и т.д.);
- Мало соседей, т.к. мало этажей и квартир на площадке;
- Есть парковка, опять же по вышеуказанной причине;
- Возможность улучшить жилищные условия при расселении (но это не точно).
Здесь в каждом преимуществе кроется масса недостатков, поэтому у меня получился мини-обзор их особенностей:
- Ветхое жилье пригодно для проживания. Находиться в нем безопасно.
«Правительство досрочно выполнило программу по переселению из старого ветхого жилья в новое ветхое жилье»
Это шутка с долей шутки, подкрепленная реалиями и, в том, числе, моим профессиональным опытом и историями клиентов – а я работаю риэлтором уже 17 лет и все нюансы рынка недвижимости знаю назубок.
Жилой фонд, доставшийся нам от СССР, уже исчерпал свой эксплуатационный ресурс. Процент ветхих домов, по сравнению с глобальной, интенсивной застройкой новых районов все еще очень высок. Скорость выполнения программ по расселению ветхого и аварийного жилья слишком медленная. Чиновники не хотят признавать все подряд дома аварийными, просто потому, что альтернативного жилья просто столько нет. Есть новые квартиры, за которые застройщик хочет получить большую прибыль, а не вот эти вот все, никому не нужные «пассажиры». А тех, кто, все-таки, дождался своей очереди на расселение, ждет жилье в неликвидном районе, либо сумма, которую точно не хватит на равноценное по метражу жилье. А значит ипотека, и прочая головная боль, где взять еще денег на свой угол.
Проблема с расселением, судя по официальной программе столичной реновации, будет длиться настолько долго, что собственников, дождавшихся материальной компенсации, действительно будут ждать дома, которые уже сами будут требовать ремонта. И кажется, что это будет продолжаться бесконечно.
Возвращаясь, к заглавной теме статьи, зачем покупать жилье в доме под снос, резюмирую:
- Затем, чтобы жить в своей квартире, и денег хватает только на такую. Это оправданно, если жилье по сроку ветхое, но состояние приличное.
- У квартиры есть точные сроки реновации, и вы целенаправленно хотите получить новое жилье в новостройке, чтобы жить либо продать. Сроки крайне важны, без них мероприятие из инвестиции переходит в разряд авантюры.
Аварийное состояние здания, согласно указанному выше Методическому пособию МКД 2-04.2004, — состояние здания, при котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций здания (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих.
При этом, аварийное состояние несущих конструкций здания — состояние несущих конструкций здания, при котором конструкции или их часть вследствие естественного износа и внешних воздействий имеют сверхнормативные деформации и повреждения, потеряли расчетную прочность и без принятых мер по укреплению могут вызвать аварийное состояние жилого помещения или всего жилого здания и представляют опасность для проживающих.
Отдельная несущая конструкция здания, находящаяся в состоянии, описанном выше, если ее обрушение не затрагивает другие конструкции или не влечет за собой изменения условий проживания или эксплуатации жилого здания в целом, считается предаварийной.
Не сложно заметить, что если ветхое жилье (ветхое состояние здания) характеризуется высокой степенью износа его конструкций без опасности их обрушения и соответственно, не представляет опасности для жизни, то аварийное жилье имеет деформации и повреждения несущих конструкций и проживание в данном жилом помещении опасно для жизни ввиду реальной возможности обрушения.
Таким образом, сам по себе факт износа здания (выше 70%) не является достаточным основанием для вывода о том, что здание является аварийным или непригодным для проживания по иным основаниям. Кроме того, законодательством предусмотрен порядок признания жилого помещения непригодным для проживания. Согласно пункту 7 Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденному Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006г. № 47, «Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее — комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям. Согласно п. 42. указанного положения, Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Ветхое жилье по ранее действующему законодательству
В ныне действующем жилищном законодательстве, как указывалось выше отсутствует понятие ветхие жилые дома, которое заменено на непригодные для проживания.
Ранее, до принятия Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденному Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006г. № 47, действовало Положение «О порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания», утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2003г. № 552. Данное Положение содержало понятие «ветхое состояние жилья».
Так, согласно п. 2. Положения (утв. Постановлением № 552), непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):
а) находящиеся в ветхом состоянии;
б) находящиеся в аварийном состоянии;
в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
Согласно п. 3 Положения, критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных утверждаются Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.