Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Акт приема-передачи квартиры: зачем он нужен и как его составить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.
Дoпoлнитeльный aкт к дoгoвopy кyпли-пpoдaжи квapтиpы
B бoльшинcтвe финaнcoвыx cдeлoк, coпpoвoждaющиxcя пepexoдoм имyщecтвeнныx пpaв oт пpoдaвцa к нoвoмy влaдeльцy, тpeбyeтcя oфopмлeниe дoпoлнитeльнoй бyмaги, кoтopaя пoдтвepдит дaнный фaкт. Taкoвoй являeтcя пepeдaтoчный блaнк.
Coглacнo Гpaждaнcкoмy кoдeкcy в cтaтьe 556 paccмoтpeнo вeдeниe кpyпныx дoгoвopoв c вoзмoжнocтью пepeвoдa пpoдaвцoм cвoиx имyщecтвeнныx пpaв пoкyпaтeлю. Этo ocyщecтвляeтcя пyтeм пoдпиcaния cтopoнaми aктa пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пoкyпкe.
CПPABКA. Oбpaзeц блaнкa мoжнo cкaчaть c интepнeт-pecypcoв либo вocпoльзoвaтьcя нoтapиaльнoй пoмoщью, гдe вce oфopмит пoдгoтoвлeнный юpиcт.
Ecли нeт иныx cлyчaeв, пpeдycмoтpeнныx зaкoнoм или coглaшeниeм, тo пpaвa нa нeдвижимoe имyщecтвo cчитaютcя пepeдaнными пocлe выпoлнeния ycлoвий:
- пpямaя oтдaчa имyщecтвa (вpyчeниe вceй дoкyмeнтaции и ключeй);
- пoдпиcaниe aктa пpиeмa пepeдaчи и coглaшeния yчacтникaми финaнcoвoй
- oпepaции.
3aкoнoм пpeдycмoтpeнa пpямaя нeoбxoдимocть cocтaвлeния пepeдaтoчнoгo блaнкa пo имyщecтвy, пocлe кoтopoй oбязaтeльнo тpeбyeтcя пpoдoлжить peгиcтpaцию пpaв coбcтвeннocти в гocyдapcтвeнныx peгиcтpaциoнныx opгaнax.
Пpи пpoвeдeнии cдeлки кyпли-пpoдaжи пoдпиcaнный блaнк бyдeт cлyжить дoпoлнитeльным дoкaзaтeльcтвoм фaктa oтдaчи нeдвижимocти нoвoмy влaдeльцy. Чтo тaкжe cнизит нeкoтopыe pиcки пoкyпки.
Переход прав на недвижимость
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 1 ст. 551 ГК РФ, право собственности возникает в момент государственной регистрации. Акт приёмки говорит лишь о том, что передача состоялась на практике. Это может произойти и до регистрации, и после неё.
Довольно большую важность здесь получает ст. 17 Закона о регистрации, которая указывает на то, что основанием для перехода права являются договоры и другие сделки, к примеру, завещание, представляющее собой одностороннюю сделку. Без этого зарегистрировать переход права на недвижимую вещь невозможно.
Из двух документов, — договора и передаточного акта, приоритетным является договор.
Более того, в нём стороны могут указать, что договор следует считать исполненным и без составления передаточного акта или иного документа о передаче. Такая возможность вытекает из самого принципа свободы договорных отношений и ст. 224 ГК РФ.
Переход прав на недвижимость
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 1 ст. 551 ГК РФ, право собственности возникает в момент государственной регистрации. Акт приёмки говорит лишь о том, что передача состоялась на практике. Это может произойти и до регистрации, и после неё.
Довольно большую важность здесь получает ст. 17 Закона о регистрации, которая указывает на то, что основанием для перехода права являются договоры и другие сделки, к примеру, завещание, представляющее собой одностороннюю сделку. Без этого зарегистрировать переход права на недвижимую вещь невозможно.
Из двух документов, — договора и передаточного акта, приоритетным является договор.
Более того, в нём стороны могут указать, что договор следует считать исполненным и без составления передаточного акта или иного документа о передаче. Такая возможность вытекает из самого принципа свободы договорных отношений и ст. 224 ГК РФ.
Учет расходов на рекламу
Сложности, в частности, вызывает вопрос отнесения расходов на рекламу и поиск инвесторов (дольщиков). Как правило, подобные расходы существенны, и с введением ФСБУ 5/2019, а именно, пп. е п. 26, который прямо говорит нам о том, что в фактическую себестоимость незавершенного производства и готовой продукции не включаются расходы на рекламу и продвижение продукции, возникли вопросы каким образом отражать данные расходы в соответствии с новым порядком.
Расходы на рекламу и привлечение дольщиков не признаются расходами, связанными непосредственно со строительством. Соответственно, не представляется возможным включить их в стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.
Что делать:
-
Отражать такие затраты на субсчете счета 20 «Основное производство» отдельно от затрат на строительство.
-
В случае если застройщик возводит дом для сторонних дольщиков, затраты отражать в качестве оборотных активов в бухгалтерском балансе.
Как узнать, что дом построен и квартиры готовы к приемке
Когда дом готов к сдаче, застройщик оповещает собственников о вводе объекта в эксплуатацию. Будущим жильцам рассылают официальные письма с приглашением на приемку квартир.
СПРАВКА:
| Если вы в течение двух месяцев не реагируете на уведомления от застройщика, квартиру сдадут в одностороннем порядке. Тем не менее, вы сможете предъявить претензию, при необходимости, пока действует гарантийный срок (5 лет — на дом и 3 года — на инженерно-технические коммуникации). |
Прежде чем непосредственно осматривать жилье, рекомендуем поехать в офис компании-застройщика и запросить копию разрешения от городских властей на ввод дома в эксплуатацию. Проверьте адрес участка и характеристики объекта: они должны совпадать с проектной декларацией. Так вы будете уверены: все идет в соответствии с законом.
Что делать после приемки квартиры
Вас все устроило с первого раза? Подпишите акт приема-передачи и получите ключи от квартиры. Теперь подайте документы в Росреестр на регистрацию права собственности. Для этого нужно:
- оплатить госпошлину;
- собрать бумаги: паспорт, свидетельство о браке, акт приема-передачи, техпаспорт квартиры;
- приложить договор долевого участия или купли-продажи;
- взять копию закладной из банка, когда жилье приобретено в ипотеку.
После получения свидетельства заключите договор с управляющей компанией: вам начнут присылать квитанции ЖКХ. Можете делать ремонт и переезжать в свою новую квартиру.
Как изменилась схема приемки квартир?
Временным порядком предусмотрена возможность по соглашению сторон изменить срок передачи квартиры. Также застройщик может уведомить дольщика о готовности передать квартиру не только письмом (с уведомлением или под расписку), но и электронным документом (с усиленной электронной подписью) по электронной почте, указанной в договоре долевого участия.
После получения такого уведомления дольщику дается семь дней (если в договоре не оговорен другой срок), чтобы подтвердить желание принять квартиру, например, договориться с застройщиком о дне приемки. Если этого не сделать, то через месяц (ранее этот срок составлял два месяца) застройщик сможет подписать односторонний акт, то есть передать квартиру гражданину без его участия. То есть уклоняться от осмотра и приемки квартиры нельзя, но также надо проследить, чтобы застройщик не назначил дату приемки за пределами двух месяцев.
Что нужно для осмотра квартиры?
Перед тем как прислать дольщику уведомление о готовности передать квартиру, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию, получив соответствующий акт от госорганов.
Осматривать квартиру надо в светлое время. С собой необходимо взять паспорт и договор долевого участия (ДДУ). Впрочем, дольщик может выдать доверенность и другому лицу. Такая же доверенность, подтверждающая, что он может подписывать документы от имени компании, должна быть и у представителя застройщика. А также: бумагу и ручку, зажигалку или спички, электрический тестер или компактный электроприбор (подойдет и зарядка для телефона) и лампочку, фонарик (хотя такая функция есть почти в любом смартфоне), отвес и уровень. Не помешают бумажные стикеры или мел с маркером, чтобы отмечать недоделки.
Как происходит процесс передачи квартиры в новостройке
Основным документом, который завершает отношения между девелопером и дольщиком и закрепляет факт сдачи жилья, является акт приема передачи квартиры по ДДУ. Это очень важный документ для дольщика, подписывая его, он соглашается с тем, что строительная компания выполнила перед ним все обязательства, и передаваемый ему объект полностью соответствует договору. Однако спешить его подписывать не стоит. Прежде нужно убедиться, что объект в действительности и по качеству, и по планировке, и по площади полностью соответствует ДДУ и проектной документации, что в квартире отсутствуют недоделки, дефекты и неисправности.
Приехав на место, нужно сверить фактический (по данным БТИ) и проектный метраж помещения, и внимательно осмотреть жилье. Необходимо проверить качество стяжки и установки стеклопакетов и дверей, провести осмотр канализации, водоснабжения, отопления, вентиляции, проверить электропроводку. Если при передаче объекта дольщик обнаружит недостатки, он имеет право не подписывать акт приема передачи квартиры по договору долевого участия. В этом случае он может зафиксировать все недоделки и несоответствия в акте осмотра и потребовать от застройщика их устранения. Если же дольщик не желает ждать, пока строители исправят свои недостатки, и хочет это сделать своими силами, он может выставить требование уменьшить начальную цену договора или оплатить ему расходы на самостоятельный ремонт.
Какие действия необходимо предпринять при приемке объекта?
1) Проверить полномочия лиц, которые производят передачу и будут подписывать передаточный акт.
Подписание передаточного акта должно производиться либо сторонами сделки, либо лицами, которые обладают соответствующей доверенностью на передачу объекта недвижимости и подписание передаточного акта.
В случае, если передаточный акт подписывается представителем стороны по сделке, то противоположная сторона может потребовать предъявления оригинала доверенности и/или передачи заверенной в установленном порядке копии доверенности.
2) Осмотреть объект недвижимости и оценить его техническое состояние, при необходимости с привлечением технических специалистов.
3) Получить документы/имущество, которое по договору купли-продажи подлежит передаче одновременно с объектом недвижимости, составить его перечень.
4) Зафиксировать показания приборов учета коммунальных ресурсов на дату составления передаточного акта.
Какую информацию важно отразить в передаточном акте?
1. Дата и место составления документа.
2. Ссылка на договор купли-продажи, во исполнение которого составляется передаточный акт.
3. Данные о представителях сторон, подписывающих акт, и ссылка на реквизиты документа, подтверждающего их полномочия.
4. Показания приборов учета коммунальных ресурсов.
5. Техническое состояние объекта недвижимости, перечень выявленных дефектов.
6. Сведения о наличии перепланировок объекта.
7. Перечень документов/имущества, которые передаются одновременно с объектом недвижимости.
Данный перечень не является исчерпывающим и может быть сокращен/дополнен в зависимости от согласованных условий сделки купли-продажи.
Что делать, если:
1) Продавец или Покупатель уклоняются от передачи.
Для того, чтобы зафиксировать факт уклонения, необходимо направить стороне письменное уведомление с предложением произвести приемку объекта в определенную даты и время. Если в договоре купли-продажи стороны не согласовали особый порядок уведомления, то данное уведомление лучше направлять противоположной стороне ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
Если обязательство продавца по передаче имущества так и не будет исполнено, то покупатель может обратиться в суд с иском об исполнении продавцом обязанности по передаче. Кроме того, в некоторых случаях стороны договариваются о том, чтобы непередача объекта недвижимости в определенный срок предоставляет покупателю возможность отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке.
2) При подписании передаточного акта обнаруживается, что техническое состояние объекта недвижимости не соответствует договору купли-продажи.
В такой ситуации покупателю необходимо настаивать на том, чтобы все дефекты были зафиксированы в передаточном акте максимально подробно, что позволит покупателю в дальнейшем требовать от продавца соразмерного уменьшения цены объекта, устранения выявленных недостатков или возмещения своих расходов на устранение недостатков. Более того, при определенных условиях выявленные дефекты могут быть основанием для отказа от договора купли-продажи.
Для начала следует рассмотреть, что говорит закон относительно этого документа. В ГК РФ есть статья 556 «Передача недвижимости», которая утверждает, что передача недвижимого имущества происходит исключительно по передаточному акту (либо другому документу о передаче), и момент подписания этого акта является моментом передачи квартиры. Ключевой акцент следует сделать на понятии «момент передачи» – только после того, как этот документ подписан, имущество считается переданным, а обязанности сторон по договору купли-продажи считаются исполненными. Не после подписания договора и не после фактической передачи жилья, и даже не после регистрации сделки, а только после подписания акта приема-передачи.
Итак, упомянутый законодательный акт дает понять, что без подписания акта сделка не является полноценной, поскольку стороны так и не выполнили обязательства друг перед другом. Какие же последствия могут наступить? В большинстве случаев никаких последствий и не наступает, новый владелец квартиры может безбедно прожить в ней всю жизнь, так и не узнав, что чего-то не выполнил. Однако, к сожалению, так бывает не всегда…
Некоторые счастливые обладатели новых квартир закрывают глаза на различные недочеты по причине того, что считают подобные явления распространенной практикой, с рядом недостатков действительно можно мириться, поскольку они несущественны, а некоторые граждане все равно собираются делать капитальный ремонт, который включает перепланировку по вкусам нового владельца. Акт просто подписывается, и на основании его подписания (и договора) дольщик оформляет свидетельство о праве на собственность. Однако как поступать в том случае, если имеются серьезные недочеты, исправление которых за собственный счет может «встать в копейку»?
Было бы логичным предположить, что раз застройщик принялся строить дом, пообещав надлежащее качество квартир, то именно он и должен исправить все, что не соответствует понятию «надлежащее качество». Так и есть, все должен исправить застройщик, причем, в максимально короткий срок и за свой счет. Чтобы этого добиться, необходимо дождаться, когда настанет тот самый момент, когда прибудет представитель застройщика для подписания акта. Если клиент не согласен исправлять все сам, терять время и тратить деньги, необходимо указать выявленные дефекты в смотровом листе и отказаться подписывать акт приема-передачи (до устранения перечисленных дефектов).
Однако смотровой акт с перечнем выявленных недостатков должен подписать и застройщик — фактически, подпись застройщика означает его согласие с наличием дефектов, что автоматически приводит к обязательству их устранения. Но застройщик обычно не торопится подписывать этот документ, поскольку исправление недостатком может привести к дополнительным расходам, которые могут оказаться весьма существенными, особенно, в том случае, если таким же образом поступят владельцы остальных квартир.
Передача объекта долевого строительства
1.1. Участник долевого строительства в соответствии с настоящим договором принимает на себя обязательство направить денежные средства на строительство , расположенного по адресу: , со следующими характеристиками: , (именуемый далее «Объект») в порядке долевого участия в строительстве Объекта в размере и на условиях, предусмотренных настоящим договором, а Застройщик обязуется собственными и/или привлеченными силами обеспечить возведение указанного Объекта в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства передать обозначенную в настоящем договоре долю в праве общей собственности на Объект Участнику долевого строительства.
1.2. На момент заключения настоящего договора общая стоимость Объекта составляет согласно проектно-сметной документации рублей. Указанная в настоящем пункте стоимость Объекта включает в себя стоимость строительства Объекта, коммуникаций и других инженерных сооружений, благоустройства прилегающей территории, стоимость природоохранных и иных необходимых работ, предусмотренных проектно-сметной и разрешительной документацией.
1.3. Стоимость доли в Объекте, которую уплачивает Участник долевого строительства, составляет рублей – % от общей стоимости Объекта.
1.4. По окончании строительства и ввода Объекта в эксплуатацию Стороны получают право общей долевой собственности на Объект. Доля Участника долевого строительства в общей долевой собственности на Объект составляет % и представляет собой , доля Застройщика – %.
1.5. В соответствии с графиком работ Застройщик обязуется обеспечить ввод Объекта в эксплуатацию не позднее «»2021 г.
1.6. Производство строительных работ и использование земельного участка, расположенного по адресу: , осуществляется на основании следующих документов: .
1.7. При заключении настоящего договора Застройщик предоставляет Участнику долевого строительства следующие гарантии:
1.7.1. Все необходимые для заключения и исполнения настоящего договора лицензии, разрешения и/или иные документы и/или договоры от соответствующих и уполномоченных на их предоставление государственных органов/лиц Застройщиком получены/заключены, являются юридически действительными и вступившими в силу.
1.7.2. Застройщик располагает всеми необходимыми юридически действительными правами и полномочиями, разрешениями и документами, которые могут быть представлены для ознакомления Участнику долевого строительства.
1.7.3. Застройщик гарантирует, что он опубликовал и (или) разместил проектную декларацию в соответствии с законодательством РФ.
4.1. Стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством РФ.
5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами в результате исполнения настоящего договора, будут разрешаться путем переговоров.
5.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение в суд.
5.3. По вопросам, не урегулированным настоящим договором и дополнительными соглашениями к нему, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
Схемы продажи квартир в новостройках
Закон закрепляет норму, которая не позволяет застройщикам привлекать долевые инвестиции от граждан на цели реализации строительного объекта до момента, пока стороны не заключат договор участия в долевом строительстве. Соглашение считается заключенным, когда оно прошло через юридическую процедуру по государственной регистрации договора. Регистрация позволяет спонсорам избежать ряда рисков, а именно, двойной продажи квартиры в новостройке нескольких инвесторам.
Обязанность обеспечения исполнения обязательств реализуется застройщиком путем принятия поручительства или приобретения ипотечного кредита на земельную территорию, подготовленную для строительства новостройки. С начала 2014 года вступили в юридическую силу нормы, касающиеся обязанности по страхованию ответственности застройщика перед долевыми инвесторами.
Операция страхования может быть заменена обеспечением исполнения обязательств в виде поручительства банка. В ФЗ 214-ФЗ содержит перечень иных юридических гарантий, предоставленных долевым инвесторам. К примеру, инвестор имеет возможность заявить об:
- одностороннем отказе от исполнения договора;
- получении законных неустоек;
- установлении гарантийных сроков качества построенной квартиры;
- обязанности застройщика целевым образом расходовать средства инвесторов;
- обязанности застройщика по опубликованию данных, касающихся проекта строительства объекта недвижимого имущества.
Участник долевого строительства обязан подписать передаточный акт при принятии жилого дома или квартиры. Однако по закону он может потребовать от застройщика составить акт о несоответствии договору качества квартиры или дома, документации или другим нормам.
В течение этого времени строители обязаны устранить все выявленные недостатки абсолютно бесплатно. Какие документы должны остаться у дольщика после приемки квартиры Многие дольщики не представляют, какую форму должен иметь передаточный акт, и какие документы должен, помимо акта, передать им застройщик.
Обычно он проводится по графику, опубликованному на сайте девелопера. Застройщик за две-четыре недели (в зависимости от условий ДДУ) до того, как наступит срок, указанный в документе, должен предупредить дольщика, что он уже готов передать ему квартиру. Но он не может просто сообщить устно или позвонить участнику и пригласить его принимать жилье.
Список и состав проектной декларации подробно рассмотрен в ФЗ №214 статьях 20 и 21. Если застройщик игнорирует законное требование дольщика или другого лица о передаче необходимой информации, он подпадает под действие КоАП РФ (статьи 14.28), подразумевающей административную ответственность.
Однако нередко случается, когда переданный объект имеет скрытые дефекты, которые обнаруживаются не сразу. Что необходимо предпринять владельцу квартиры? Законодатель предусмотрел это и установил срок гарантии на строение пять лет, а на коммуникации – два года. В течение этого времени строители обязаны устранить все выявленные недостатки абсолютно бесплатно.
Какие документы должны остаться у дольщика после приемки квартиры Многие дольщики не представляют, какую форму должен иметь передаточный акт, и какие документы должен, помимо акта, передать им застройщик. Как таковой единой формы документа не существует, примерный образец акта приема передачи квартиры можно посмотреть на нашем сайте.
- Прошлые этапы прошли успешно? Тогда можно подписывать акт приема-передачи и праздновать новоселье.
- Подписав дополнительное соглашение об изменении срока передачи квартиры, дольщик лишается возможности требовать выплату неустойки.
- За участником долевого строительства остается право не продлевать сроки или вообще расторгнуть договор, если его не устраивает продление.
Во-вторых, важно обратить внимание на некоторые Федеральные законы. Так, ФЗ № 214 во многом определяет порядок действий покупателей при приобретении квартиры в новостройке. В соответствии с данным законодательным актом дольщики должны осуществить «приемку» нового жилья в течение 7 дней после завершения строительства дома.
Писать письмо следует по образцу, который для всех является единым, стандартным и общим. Такой документ составляется в виде заявления, имеет письменную форму. Можно либо полностью написать уведомление от руки, либо распечатать и просто заполнить готовый бланк. Но в любом случае есть важные данные, которые непременно следует указать в уведомлении. Такие сведения можно условно разделить на категории.