Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие законы о недвижимости заработают в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По общему правилу отраженному в пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ земельные участки предоставляются (продаются) без торгов собственникам зданий или сооружений расположенных на таких арендуемых земельных участках. Для того чтобы в полной мере отвечать данной норме права, необходимо иметь завершенный объект строительства, то есть жилой дом введенный в эксплуатацию на основании акта органа исполнительной власти. Если вашим договором не предусмотрены специальные условия по предоставлению арендуемого участка в собственность, а также региональное законодательство не содержит каких-либо иных требований, к примеру к площади застройки участка, то когда вы зарегистрируете здание — вы будете вправе выкупить данный участок по ставке установленной субъектом федерации.
Как происходит выкуп земельного участка из муниципальной собственности
Такая процедура необходима, если площадь ещё не учтена в ГКН и отсутствует кадастровая документация на неё. Выяснить это можно заказав справку в Росреестре либо проверив информацию на портале службы.
Вместо очередного продления срока пользования арендованным объектом, гражданин может заявить о желании провести выкуп земли в свое хозяйство.
Опираясь на вышеуказанные нормы, новый владелец обоснованно полагает, что к нему перешли права на земельный участок (далее «участок») в том же объеме, а также ему предоставлена исключительная возможность выкупа участка площадью, которая была установлена на момент продажи объектов.
Перевод по льготе из аренды бесплатно в собственность земельного участка возможен для объектов, которые были в использовании до 30.10.2001 года для ведения индивидуального подсобного или дачного хозяйства, гаражного или индивидуального жилищного строительства, огородничества и садоводства.
Земля под зданием, чья она?
На самом деле на написание статьи с подобной тематикой натолкнул звонок человека, обратившегося за консультацией, который полагал, что ему необходимо (далее терминология соблюдена) отмежевать земельные участки, привязать строения к данным наделам и будет ему счастье в виде права собственности на все это богатство.
После небольшого опроса обращающегося всплыли некие детали: если в двух словах без подробностей, то оказалось, что участки давно уже «отмежеваны», но находятся в собственности муниципалитета, а права на строения зарегистрированы, но сами здания на учете не стоят. В конце разговора консультируемый искренне, вопрошал: «но ведь по закону под здания положена земля, значит после привязки зданий к участкам, земля будет наша?». От такого неожиданного вывода (как оказалось только для меня), я порядком опешила, но потом вспомнила, что несмотря на то, что закон один, даже сотрудники органов государственной власти трактуют, казалось бы, очевидные вещи «кто во что горазд», молчу уже про Росреестр (кто знает, тот поймет).
Отвечая на поставленный вопрос, скажу: «Нет, не будет!». Действительно, по закону, здания, строения, сооружения не могут «висеть в воздухе», земля под ними должна быть оформлена, однако право собственности на объекты капитального строительства (далее – «ОКС») не дает права собственности на землю под ними, это не прямая зависимость. Разберемся со всем по порядку.
В случае выкупа государственных или муниципальных земельных участков собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений, которые не указаны в п. 1 ст. 2 Закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, к этому случаю применяется п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ.
Изложенные в этом пункте правовые нормы практически в большей своей части дублируют прежнюю редакцию п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ.
Исключением является то, что порядок определения выкупной цены, предусмотренный в п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в новой редакции, применяется до 1 января 2010 г. Кроме того, этот порядок не действует в отношении лиц, указанных в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ. Его действие распространяется на граждан и на некоммерческие организации:
которые получили право собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на приватизируемых земельных участках после вступления в силу Земельного кодекса РФ;
для которых федеральным законом не установлен иной порядок приобретения государственных или муниципальных земельных участков в собственность.
Выкуп арендованного земельного участка
Законодатель внес окончательную ясность в вопрос о возможности приватизации земельных участков, ранее переданных собственникам зданий, строений и сооружений в аренду.
Из нового п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ следует, что собственники зданий, строений и сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после вступления в силу Земельного кодекса РФ.
Этим законодатель поставил точку в длительном споре некоторых юристов-практиков об утрате собственником здания, строения и сооружения права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка, в случае оформления такого земельного участка собственнику таких объектов в аренду.
Напомним, что в соответствии с п. 3 ст. 35 и п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица, которые являются собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на таких участках.
Порядок и условия приватизации и приобретения права аренды при этом устанавливаются Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.
До принятия Закона возникала масса споров между собственниками зданий, строений и сооружений, оформившими земельный участок под такими объектами в аренду, и арендодателями — органами государственной власти на предмет возможности приватизации таких земельных участков.
Особенности оформления бесплатной территории
Земельные участки не раздают просто так для всех желающих. Как правило, это достаточно сложная процедура, требующая выполнения нескольких дополнительных услуг. В частности, сначала потребуется заказать изготовление межевого плана, используя услугами кадастрового инженера. Также обязательно понадобиться технический план, если на территории находится недвижимость. Но только при условии, что рассматриваемая недвижимость ранее не числилась на кадастровом учете.
Претенденты на получение земли должны собрать документы, подтверждающие их право на рассматриваемую сделку. Документы на бесплатную землю нужно принести в местный фонд, к которому относятся участки. Местные органы власти рассмотрят заявление на получение земли. Через некоторое время заявителю будет предоставлен ответ – либо договор, либо постановление о том, что землю передали в собственность (или отказали в этой процедуре).
Имея на руках постановление, можно обратиться в Росреестр, чтобы поставить участок на учет и зарегистрировать право на собственность. Когда постановка на учет выполнена, требуется взять выписку ЕГРН. Именно она подтверждает право на бесплатно переданный участок.
Кому доступен бесплатный земельный участок
Прежде всего, оформить землю могут собственники других участков в границах земель общего назначения, а также участков в огородничествах или в садоводстве. Эти участки передаются в долевой собственности, если человек будет их использовать для собственных нужд.
Когда человеку предложили участок в рамках безвозмездного пользования и гражданин им пользовался в течение пяти лет, но не нарушал предписания землепользования, этот человек может оформить землю в свою собственность. То же касается ситуаций, когда человек владел землей более пяти лет, но при этом работает по своей специальности в муниципальном образовании.
Законодатель вводит для некоторых категорий граждан и юридических лиц — собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на государственных и муниципальных земельных участках, особый льготный порядок определения цены выкупа.
Этот порядок установлен в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в новой редакции. Его суть заключается в том, что до 1 января 2010 г. цена выкупа государственных или муниципальных земельных участков под частными зданиями, строениями, сооружениями устанавливается в зависимости от того, в какой местности такой земельный участок расположен:
если выкупаемый земельный участок расположен в городах с численностью населения более 3 млн. человек, то цена выкупа такого земельного участка не может превышать 20% его кадастровой стоимости;
если выкупаемый земельный участок расположен в иной местности, то цена выкупа земельного участка не может превышать 2,5% его кадастровой стоимости.
Конкретный размер выкупной цены устанавливается субъектами Российской Федерации вне зависимости от того, в собственности какого публичного образования находится земельный участок. До момента установления такой цены субъектом Российской Федерации применяется наибольшая выкупная цена, установленная для конкретной местности.
Какая процентная ставка выкупа земли из аренды в собственность от кадастровой стоимости
б) земельного участка, в отношении которого снято ограничение оборотоспособности, или земельного участка, образованного из земельного участка или земель, в отношении которых снято ограничение оборотоспособности, гражданам, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на указанном земельном участке зданий, сооружений, право собственности на которые возникло в период отнесения соответствующих земельных участков или земель к изъятым из оборота или ограниченным в обороте, но не позднее 1 июля 2022 г., в соответствии с законодательством Российской Федерации.
3. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Особенности процедуры
Приобретение земельного надела в собственность для последующего возведения на нем строения допускается только в том случае, если участок расположен на соответствующей категории земель, а именно это должна быть территория, предназначенная для ИЖС. Наделы, расположенные на площадях, не отведенных под застройку, покупке не подлежат.
Отдельно стоит упомянуть о категориях земель, отданных под ведение подсобного хозяйства и о дачных участках. В этом случае строительство жилого дома допускается, но при этом потребуется вести садоводческую либо огородную деятельность. Что касается дачных участков, застройка таковых возможна, но вот оформить прописку в этом случае будет нельзя.
Важным моментом считается и тот факт, что интересующий земельный участок должен в обязательном порядке состоять на учете в кадастровой палате и обладать четкими границами. Несоблюдение данных условий автоматически повлечет отказ в просьбе выкупа земельного надела в собственность.
Необходимо помнить, что целью покупки территории под застройку, должно является использование площади по прямому назначению, иными словами, для возведения на ней дома. При этом этажность последнего имеет ограничения – строение не должно состоять более чем из 3-х этажей.
Запрет на строительство и реконструкцию
Законодатель установил, что в некоторых случаях органы государственной власти при приватизации государственных земельных участков под частными зданиями, строениями, сооружениями могут устанавливать запрет на строительство и реконструкцию таких объектов.
Указанный запрет может быть установлен только в случае приватизации земельного участка, находящегося в государственной собственности, и не распространяется на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.
Этот запрет не применяется к случаям, когда государственные земельные участки приватизируются лицами, не указанными в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, в населенных пунктах, численность населения которых менее 3 млн. человек.
Запрет не распространяется на реконструкцию объектов, предельные размеры и параметры которых не соответствуют утвержденному градостроительному регламенту (см. п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ и ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).
Выкуп арендуемого земельного участка: как оформить в собственность
- сопровождение заключения договора купли-продажи земельного участка;
- проведение государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Результатами оформления прав на земельный участок, занятый объектами недвижимости, являются:
- решение органа власти, уполномоченного распоряжаться земельным участком, о предоставлении земельного участка на праве собственности;
- договор купли – продажи земельного участка;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (в случае приобретения земельного участка на праве собственности);
- кадастровый план земельного участка, содержащий сведения о праве собственности земельного участка, а также об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке.
Срок выполнения работ составляет от 6 месяцев в зависимости от объема выполняемых работ.
- участки находились в собственности 10-15 лет;
- на участках возведены капитальные строения.
В этом случае сумма стоимости выкупа земельного участка, назначенная административным органом к уплате, может составить:
- 20% кадастровой стоимости – для муниципальных земель;
- 2,5% — для земель, находящихся в федеральной собственности.
Особенности Обозначенная стоимость опирается на кадастровую оценку земель. Мы ранее рассказывали, как узнать кадастровую стоимость.
Понятие стоимости выкупа земельного участка от кадастровой стоимости в 2021 году
В настоящее время она составляет 25% от кадастровой стоимости. Департамент земельных отношений администрации Перми напоминает арендаторам земельных участков: с 1 января 2021 года стоимость выкупа составит 75%, согласно п.
5 ч. 1 ст. 1 закона Пермского края №837-ПК. Еще в недалеком прошлом земельный участок, на котором возводилось или уже имелось некое строение, можно было только получить в аренду у государства.
Как определить стоимость приобретения Арендный взнос рассчитывается независимо от величины площади надела и исчисляется в процентном соотношении от кадастровой цены либо применения неоднократной величины ставки налога на земельное имущество. Конкретная стоимость вычисляется в каждом регионе с учетом местных условий.
Правительство Омской области продлило льготы на выкуп земель
Проведение торгов является обязательным условием для продажи имущества, в том числе земельных участков, которые принадлежат государству или муниципалитету. При выкупе арендованной земли у государственных и муниципальных властей, гражданин освобождается от участия в торгах. Арендатор имеет преимущественное право выкупа перед другими лицами и организациями при покупке определенных категорий земель:
- участки, выделенные под дачи;
- земельные наделы для личного подсобного хозяйства;
- участок для ведения фермерского хозяйства;
- земельные наделы для разведения огородов;
- сельскохозяйственные участки.
Земли других назначений выкупаются на основании обязательных торгов. В них выигрывает лицо, предложившее большую цену и лучшие условия. Таким образом, собственником может стать и не арендатор.
Почему важно удостовериться, внесен ли ваш земельный участок в перечень или нет?
Земельного участка, владельцем которого вы являетесь, может не оказаться в списке. К примеру, участок, сформированный совсем недавно, будет оценен не сейчас, а в начале 2023 года.
Если он сформирован до 01.01.2022 года, но в списке его не оказалось, велика вероятность, что он в принципе не будет проходить ГКО. Просчитайте, устраивает ли вас текущая ситуация, или вы хотели бы изменить его кадастровую стоимость. Земельный участок, который не пройдет оценку сохранит за собой предыдущую кадастровую стоимость. Если вам очевидно, что «старая» цена меньше той, что потенциально могут насчитают при новой ГКО, то и не надо никуда обращаться – оставьте себе низкую кадастровую стоимость и низкий земельный налог. Если же вам требуется, чтобы участок был все-таки оценен, то придется обратиться в региональное ГБУ и потребовать внесения земельного участка в перечень оцениваемых. Специальной формы для подобного обращения не существует, поэтому пишите в свободной форме.
Кроме того, ознакомившись с перечнем, обязательно сверьте зафиксированные там характеристики участка с фактическим положением дел. Ведь информация может не соответствовать действительности – ошибки в площади, ВРИ, в других графах. Если решите исправить неточность, то это тоже юрисдикция ГБУ.
Как выкупить в собственность землю под частью дома
Если у вас частный дом, например на 2 хозяина, то для начала следует вносить изменения в сведения о недвижимости. Это делается с помощью форменного заявления в кадастровую палату или жилищную инспекцию, которая обследует здание и примет решение о признании недвижимости ИЧД (Индивидуальный частный дом). Это первая и основная задача.
Далее будете межеваться, разграничиваться и т.д. Чтобы избежать вероятностных негативных обстоятельств, например когда соседи решат продать свою половину дома, лучше зарегистрировать право собственности с определением границ. Так у вас будет обще-совместная (не разграниченная) или обще-долевая (определённая в долях от имущества) собственность.
Как перевести в собственность участок, на котором запрещено строить дом
Сложности возникают, когда в договоре аренды указано:
- С разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства (без права возведения индивидуального жилого дома) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
- Вид разрешенного использования земельного участка изменению не подлежит — Арендатор использует участок в соответствии с особыми условиями, установленными в настоящем Договоре.
- Особые условия договора: арендатор использует земельный участок без права возведения на нем индивидуального жилого дома.
В данном случае нужно изучить Ген. План застройки (ГПЗУ) и План земельной застройки (ПЗЗ) в вашем районе на предмет действительного запрета на строительство жилых зданий. Если ГПЗУ запрет подтвердит, то можно пойти следующим путем:
- Построить, в соответствии с санитарными нормами, хозяйственное здание на фундаменте (например для хранения сельхозпродукции или разведения цыплят);
- Нанять кадастрового инженера, который сделает кадастровый план строения;
- После этого подать документы на государственную регистрацию данной постройки, как капитального хозяйственное помещение. Крайний вариант через суд;
- После этого появляется возможность перевести земельный участок под хозпосторйкой из аренды в собственность.