Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как открыть агентство недвижимости: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кaк oткpыть pиэлтopcкyю фиpмy, кoтopaя нaчнeт пpинocить дeньги в ближaйшee вpeмя? Бeз дoлжнoгo плaниpoвaния — никaк. Чтo имeннo дoлжeн включaть типoвoй бизнec-плaн pиэлтopcкoгo aгeнтcтвa? Paccмoтpим глaвныe пoзиции.
Выбор месторасположения
Офис должен быть расположен в людном месте, необязательно это центр вашего города. Для вас главное при выборе местоположения — наличие жилого сектора вокруг. Из практики скажем, что большинство клиентов бывает у той фирмы, которая расположена в густонаселенных спальных районах. Однако если вы хотите охватывать все районы вашего города, собирая базу объектов, то офис нужно расположить в центре города.
Часто возникает вопрос: а лучше арендованное помещение или свое? Ответ один: свое и прежде всего потому, что это ваш уровень престижа. Более того, в своем помещении вы можете сделать любое переоборудование. Кстати, офис в собственности — большой плюс для будущего финансирования инвесторами, это хорошее доказательство вашей успешности. Лишне говорить, что в вашем офисе должен быть хороший и доброкачественный ремонт, офисная мебель. Это также необходимо как яркая вывеска над входом: клиенты, посещая ваш офис, будут сначала оценивать внешний вид и презентабельность, а уже потом профессионализм сотрудников. Поговорка » встречаем по одежке» работает в недвижимости точно также, как в обычной жизни.
Важно продумать заранее о том, чтобы в ваш офис всегда могли дозвониться клиенты. Конечно, можно поставить несколько обычных телефонов, однако мини АТС намного лучше справится с этой задачей . Запомните, что клиент не будет повторно набирать ваш номер , если он просто звонит по объявлению: будет занята линия — он позвонит вашим конкурентам. Ему без разницы кому платить комиссионные, но вам это важно, поэтому обеспечение стабильного дозвона — одна из главных составляющих успеха для роста клиентской базы.
Организация рекламной компании
Грамотная реклама — ключ к созданию клиентской базы. Реклама объектов непростая задача, но в этом вся суть при открытии агентства недвижимости. Изначально определитесь с тем, что именно вы будете пускать в рекламу. Вы должны уметь отличать ликвидность объектов и разбираться в ценовых категориях .
В любом городе, в любое время года всегда ценится дешевый объект, пусть то будет однушка в пятиэтажке или даже просто коммуналка. Начинать раскрутку проще с таких объектов, потому что привлечение элитных клиентов — задача сложная и реклама на такие квартиры весьма недешевая. Обращайте внимание на то подходит ли дом под кредитование, при обычной строчной рекламе это нужно указывать.
Принцип создания рекламы под объект в том, чтобы подчеркнуть все возможные плюсы квартиры: местоположение, развитость района, тип дома, этажность — особенно щекотливый момент. Если квартира на последнем или первом этаже, лучше это не указывать. Для таких квартир оптимальна реклама такого вида: «Продается 2к квартира ср/9эт». Пусть вас не смущает некая ложность информации, главное — клиент вам позвонит, а вот уже дальше — работа профессионального риэлтора. Именно он сумеет так выйти из этой ситуации, чтобы клиент ничего не заподозрил и охотно согласился сотрудничать с вашей фирмой.
При запуске рекламы нужно обязательно учесть район , в котором расположен офис. Скорее всего, если человеку нужен северный район города не позвонит вам, если у вас офис в южном. Ваше местоположение легко определяется просто по первым цифрам номера контактного телефона.
Солидный доход агентству недвижимости всегда приносят эксклюзивные объекты. Поэтому если вы или ваш сотрудник заключили эксклюзив, то необходимо особенно тщательно рекламировать такую квартиру. Для этого недостаточно просто объявления в модуле «Ва-Банка» или строчного в газете «Из рук в руки». Вооружитесь хорошим фотоаппаратом, сделайте несколько хороших и качественных снимков и разместите их в рекламных изданиях.
Для более успешной рекламы необходимо также иметь несколько рекламных растяжек с контактными данными вашей фирмы: они вывешиваются на балконы, окна эксклюзивных вариантов. Расчет строится на привлечении внимания прохожих людей, как правило, объекты с такими растяжками продаются быстрее.
Также хорошо работает расклейка объявлений и рекламные буклеты . Причем обязательно разделять эти два вида рекламы: если буклеты дают прок в магазинах, при распространении на улицах, то расклейка объявлений будет эффективна, если ее делать в людных местах. Например, остановки транспорта, специальные площадки, где собираются люди в поисках подходящих квартир, на подъездах. Очень важно, чтобы расклейка обновлялась раз в неделю, ведь ее могут просто посрывать.
Какие риски существуют
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Почему покупатель становится жертвой черного риэлтора
Часто происходит так, что хозяин не читает договор, или же просто не желает в нем разбираться. Конечно, разобраться в юридических тонкостях бывает сложно, если раньше с этим дело не имели. Этим и пользуются риэлторы, обманывая и лишая собственности. Ведь это достаточно легкий способ заработать огромное количество денег.
Потрудитесь самостоятельно прочесть все договора без исключения. Старайтесь поменьше говорить другим о вашей недвижимости, проанализируйте возможные риски у юристов. Не забывайте, что чем меньше людей знают про ваши планы, тем меньший риск, что информация попадет в ненужные источники.
Главное — не терять бдительности. Недвижимость — это то, что дорого, поэтому отнеситесь к процессу серьезно и с максимальной осторожностью.
Расходы агентства недвижимости
Задумываясь о том, как открыть агентство недвижимости с нуля, первое, что стоит учесть это бюджет. Основные затраты, при открытии агентства недвижимости:
-
аренда помещения будет стоить порядка 35-70 тысяч ежемесячно;
-
расходы на рекламу в агентстве недвижимости это практически ежедневная статья. Реклама объектов недвижимости в большинстве случаев платная. На нее в месяц у небольших агентств уходит около 50 000 рублей, у больших около 150 000 рублей в среднем. Желательно предусмотреть при открытии агентства недвижимости наличие оборотных средств на первые 3 месяца работы;
-
ледующий момент — это закупка мебели и оборудования. Если планируется частично удаленная работа агентов по недвижимости, количество рабочих мест формируется ровно в половину от числа работников. В связи с разъездным образом деятельности, некоторые агенты не находятся в офисе ежедневно. Также формируется рабочее место секретаря, юриста и руководителя. Для агентства, где планируется штат порядка 10 агентов, такие расходы в общей сложности составят порядка от 50 000-100 000 рублей;
-
расходы по регистрации организации, создание сайта и т.д. составят около 50 000 рублей;
-
к категории первоначальных затрат нужно отнести и заработную плату постоянных работников. На первоначальном этапе этот пункт может быть равен нулю;
-
услуги аутсорсинга. Стоимость бухгалтерских услуг составит от 3 000 рублей в месяц, стоимость юридических услуг от 10 000 рублей в месяц.;
-
транспортные услуги, услуги мобильной связи, услуги банка, обслуживающего вашу компанию могут составить от 15 000 рублей в месяц.
Что нужно для открытия: оформляем документы
Для работы риэлторского агентства достаточно зарегистрироваться как ИП. Это проще и дешевле. Подать заявление можно через сайт налоговой инспекции и после оплаты госпошлины получить свидетельство.
Если вы планируете вести бизнес вместе с партнером потребуется оформить ООО. Для этого нужно собрать пакет документов:
- Заявление по форме 11001 — о государственной регистрации создания ООО с подписью, заверенной у нотариуса. В заявлении необходимо указать направление работы фирмы.
- Устав ООО.
- Решение о создании ООО № 1. Если учредителей несколько — учредительный договор с протоколом собрания № 1.
- Квитанцию с оплаченной госпошлиной за регистрацию ООО.
Какие проблемы ждут начинающего владельца агентства недвижимости?
Как предупреждают новичков крупные агентства, войти в эту сферу бизнеса будет непросто. Трудности ждут как в борьбе за клиента на высококонкурентном рынке, так и со стороны властных структур. Комментарий от директора АН «Йорт» Журавлевой Дины Моисеевны, более 17 лет на казанском рынке: «Раньше оформить агентство недвижимости было гораздо труднее, чем сейчас. Мы начинали работать еще до приватизации и помним, сколько процедур необходимо было пройти начинающему АН. А теперь основать свою фирму может каждый, кому не лень.
Всем кажется, что стоит только открыть офис, дать рекламу, и деньги посыплются со всех сторон. Это, конечно, иллюзия. Сейчас много разнообразных частных предпринимателей и риэлторов-одиночек, и с каждым днем их становится все больше. Это плохо для потребителя, поскольку увеличивается число так называемых черных маклеров, и никто не застрахован от недобросовестного отношения. А такие риэлторы легко остаются безнаказанными.
Впрочем, раньше, когда не существовало Регпалаты, лазеек для недобросовестных риэлторов было намного больше. Случалось, что одна квартира продавалась несколько раз одновременно, а потом несколько владельцев разбирались с ситуацией. Сейчас такое недопустимо. Однако есть лазейки в оформлении участия в долевом строительстве».
Егоров Вячеслав Александрович, директор АН «Авангард-Риэлт» также отметил отношения с властными структурами как одну из крупных проблем начинающего агентства недвижимости: «В последнее время рынок стал жестче, очень много агентств открывается и уходит из борьбы. Ужесточен контроль со стороны государственных органов, в частности, налоговой службы. Это связано с развитием черного маклерства.
Есть такой тонкий момент: новому АН тяжело содержать официальный штат риэлторов, пока они не набрали достаточную клиентскую базу. Поэтому многие начинающие агентства работают «по-черному» и «по-серому», и налоговая служба может легко прикрыть такое агентство. А для эффективного развития риэлторский рынок должен быть максимально чистым».
Действительно, сейчас множество агентств существует за счет большой текучки кадров. Риэлторы приходят в агентство и уходят через месяц-два, не получив отдачи от работы, а фирма потихоньку нарабатывает клиентскую базу. Не стоит и говорить о том, насколько эта форма деятельности нечестна, да и в принципе неэффективна.
Как одну из сложных задач для новоиспеченного директора отмечают грамотный подбор коллектива. Как уже было отмечено, величина прибыли агентства напрямую зависит от опыта и таланта риэлтора. Агентству просто необходимы риэлторы-асы, иначе агентство, скорее всего, не будет получать прибыли в течение нескольких месяцев.
Комментарий по поводу дает директор ООО «Региональное агентство недвижимости – Казань» Галиуллина Гульназ Раифовна: «Даже если риэлтор обладает опытом и сформированной базой клиентов, ему будет трудно грамотно подобрать коллектив – рабочую команду, которая будет приносить доход. А уж руководителю без опыта и вовсе не место на казанском рынке. Даже если он наймет специалистов, сами же сотрудники могут вытеснить его из бизнеса».
Все эти проблемы прекрасно знакомы любому владельцу агентства. Однако, конечно, основная головная боль для нового агентства – борьба с конкуренцией. Риэлторский рынок перенасыщен, продавцов чересчур много. По оценкам экспертов, на одного покупателя находится по 4-5 квартир.
Такое превышение предложения над спросом на фоне постоянного повышения цен на жилье и ужесточения условий ипотеки в Казани обусловило застой на риэлторском рынке Казани. Этот факт отмечают опрошенные нами агентства. «В такой застойный период начинающему АН для развития потребуется крупный финансовый запас. Если бы я сейчас думал открыть свое агентство с нуля, наверно, вряд ли бы решился на это»,- отметил Егоров Вячеслав Александрович, директор АН «Авангард-Риэлт».
Чем обусловлена популярность риэлтерских агентств?
Миф о легком хлебе риэлторов существует очень давно. Несмотря на то, что агентства недвижимости в городах исчисляются десятками, а в больших городах и сотнями, не считая частных риэлторов, каждый год открываются новые фирмы.
Основные причины популярности риэлтерского бизнеса:
- относительно невысокий порог вхождения: достаточно снять офис с телефоном;
- на начальном этапе не нужны сотрудники и можно работать в одиночку;
- высокая маржа с одной сделки (достаточно одного клиента в месяц, чтобы заработать 30-50 тыс. рублей);
- не имеет значения предыдущая профессия, опыт работы и образование — достаточно умения общаться с людьми, а необходимую для работы информацию можно изучить с помощью интернета.
Большинство новых агентств недвижимости открывают бывшие риэлторы, наработавшие опыт и клиентскую базу.
Как стать успешным риэлтором?
Помимо осуществления предпринимательской деятельности, нужно постоянно совершенствовать собственные законодательные и риэлторские знания. Если таких знаний мало, то можно быстро разориться по двум причинам. Первая – это участие в незаконных сделках. А вторая – персонал может обвести вокруг пальца необразованного руководителя и положить в карман большую часть прибыли.
Желательно сразу после открытия АН планировать в бюджете расходы на посещение специализированных сертифицированных риэлторских курсов и программ. Это позволит быть в курсе любых изменений рынка и лучше видеть возможности для бизнеса на рынке недвижимости. Если в штате сотрудников есть надежный и проверенный сотрудник, то на повышение его профессионального уровня успешный риэлтор может потратить определенную сумму.
Если количество знаний и уровень самого агентства уже заслуживают не только внимания большого количества клиентов, но и зависти со стороны конкурентов, то можно задуматься о регистрации в региональной Ассоциации риэлторов.
Многие делают ошибку и начинают сбор документов сразу для Российской Гильдии риэлторов. Сразу нужно понять, что попасть в такое закрытое сообщество новичку очень сложно. Поэтому лучше пойти окольными путями и стать сначала членом нескольких местных сообществ.
Ежемесячные доходы: 521 000 рублей.
| Аренда | 20 000 рублей |
| Заработная плата | 297 500 рублей |
| 15 000 рублей | |
| Телефонная связь, интернет | 2 000 рублей |
| Транспортные расходы (для 4-х риэлторов) | 10 000 рублей |
| Канцелярские расходы | 2 000 рублей |
| Хозяйственные расходы | 500 рублей |
| Итого: | 347 000 рублей |
Прибыль до налогообложения: 174 000 рублей.
Налог выбираем 15% от разницы между доходами и расходами. Помните, что вы можете выбрать и другие методики расчета налогового бремени. Налог составит 26 100 рублей.
В данном случае работник и работодатель (агентство недвижимости) заключают Трудовой договор. При заключении Трудового договора ВАЖНО создать необходимые условия труда и оборудовать рабочее место сотруднику, также провести специальную оценку условий труда.
В Трудовом договоре обязательно должно быть указано МЕСТО работы, а также условия оплаты труда. Сотрудник будет иметь право на ежегодные оплачиваемые отпуска, больничные и другие обязательные пособия.
Минимальная заработная плата, установленная в Трудовом договоре не может быть меньше минимального размера оплаты труда (МРОТ), установленного в каждом регионе. Например, в Москве МРОТ составляет с 01 ноября 2018 г. 18 781 рублей в месяц при полной занятости.
Обратите внимание! Даже если в Трудовом договоре предусмотрена сдельная оплата труда, то заработная плата сотрудника все равно не может быть меньше МРОТ в месяц при полной занятости.
При заключении Трудового договора работодатель уплачивает с фонда оплаты труда (ФОТ) налоги, общая ставка по которым составляет 30%, плюс процент взносов от НС и ПЗ, который может варьироваться от 0,2% до 8,5% в зависимости от вида деятельности. Для агентства недвижимости данная ставка составляет 0,2%.
Кроме этого, при выплате дохода сотруднику работодатель будет являться налоговым агентом и должен будет удержать и заплатить в бюджет 13% налога на доходы физических лиц (НДФЛ) за сотрудника.
Отчитываться по сотруднику работодатель должен ЕЖЕМЕСЯЧНО, отправляя отчетность в ПФ по форме СЗВ-М. Остальные отчеты в ИФНС, ФСС и т.д. сдаются работодателем ежеквартально и ежегодно.
Заработную плату сотрудник должен получать два раза в месяц, за первую половину месяца и за вторую половину месяца.
Физическое лицо может зарегистрироваться в качестве ИП и вести предпринимательскую деятельность на свой страх и риск. Агентство недвижимости может заключать посреднические договора с ИП, в т.ч. агентские. В данном случае условия работы должны быть прописаны в агентском договоре, в т.ч. и сумма вознаграждения.
Полученное вознаграждение будет облагаться налогами самим ИП в зависимости от применяемой им системы налогообложения. Всю отчетность Индивидуальный предприниматель должен будет составлять и отправлять самостоятельно.
Очевидно, что работая с ИП, агентство недвижимости значительно экономит сумму на «зарплатных» налогах. Могут возникнуть риски переквалификации посреднического договора, заключенного с ИП, на трудовой договор, если в действительности ИП осуществляет трудовые функции. В данном случае действуют такие же выводы, которые были сделаны при рассмотрении 2 варианта. Только в отношении 2 варианта налоги платит Заказчик, а при 4 варианте налоги платит Исполнитель. Также обратят внимание, если с физическим лицом был сначала заключен Трудовой договор, а потом это же физическое лицо начало оказывать услуги как ИП.
Плюсы и минусы открытия агентства недвижимости
Агентство недвижимости, как и любой другой бизнес, имеет свои плюсы и минусы, на которые обязательно стоит обращать внимание. Если не соблюдать все правила открытия данного бизнеса, то можно совершить ошибку, которая приведет к потере проекта и средств.
Плюсы открытия агентства недвижимости:
- Наличие относительно небольшого стартового капитала для ведения бизнеса;
- Нет необходимости получения лицензии для ведения риэлторской деятельности;
- Данная сфера бизнеса является высокодоходной;
- Отсутствие сезонности в продажах;
- Риэлторы имеют возможность получать высокую заработную плату, имея при этом свободный график.
Шаг 3. Выбор расположения и площади для агентства недвижимости
Для ведения бизнеса желательно выбрать офис, который будет располагаться в центральной части города или в районе, где непосредственно будет осуществляться деятельность. Помимо этого, помещение может располагаться на первом этаже многоэтажного дома, имея отдельный вход с улицы. Также помещение может располагаться в большом бизнес-центре.
Офисное помещение агентства может состоять из нескольких отдельных помещений, таких как: зона ожидания, ресепшн, санузел и кабинеты, где будут располагаться непосредственно агенты по недвижимости. Отдельно должен быть организован кабинет руководителя, который возможно совмещать с местом, где будет располагаться юрист, который занимается оформлением документов.
Мария — владелица агентства недвижимости говорит, что лучше всего выбирать то помещение, которое располагается на первом этаже многоэтажного дома. Площадь ее офиса составляет 35 квадратных метров, а стоимость аренды составляет 48 950 рублей.
Для открытия собственного агентства недвижимости необходимо помещение площадью от 35 до 55 квадратных метров. Средняя стоимость аренды помещения варьируется от 73 000 до 100 000 рублей ежемесячно. Однако, если речь идет о крупных городах и престижных местах в центральной части города, то стоимость аренды может доходить и до 250 000 рублей.
В нашей модели мы рассмотрим вариант аренды помещения площадью 75 квадратных метров за 81 900 рублей.
Первый офис Сергея составлял 9 квадратных метров, на которых располагались 4 сотрудника. Следующий офис был уже размером в 87 квадратных метра. На данный момент, Сергей владеет офисом размером в 192 квадратных метра, стоимость аренды составляет 110 000 рублей.
Также, помимо оплаты ежемесячной аренды помещения, предприниматель должен выделить средства на осуществление ремонта в помещении. Для того, чтобы отремонтировать торговую площадь размером в 75 квадратных метров, необходима сумма в размере 150 000 рублей (сумма указана с учетом оформления фасада здания).
На ремонт помещения, площадью 192 квадратных метра, Сергей потратил 500 000 рублей.