Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как зарегистрировать частный дом по дачной амнистии в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дачная амнистия началась в 2006-м году с «закона о дачной амнистии № 93-ФЗ». Сейчас это уже целая СИСТЕМА законов, в которых в сумме описан простой порядок оформления прав на земельные участки, которые были предоставлены вам ранее, но четких документов на землю не было.
Что такое дачная амнистия
По своему законодательному окружению дачная амнистия не является отдельным законом. Она представляет собой свод изменений в отдельные законодательные акты для упрощенной регистрации собственности.
Дачная амнистия позволяет гражданам зарегистрировать отдельные виды недвижимости в упрощенном порядке, то есть без получения уведомлений о начале/окончании строительства, разрешения на ввод в эксплуатацию и других процедур.
Необходимость принятия такого закона была обусловлена тем, что раньше юридический статус деревенских домов и земельных участков зачастую не определялся. В советское время частная собственность на землю отсутствовала, а участки предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Дома, построенные на них, соответственно, также не регистрировались.
Как результат — такая недвижимость оказалась «подвешена в воздухе», то есть физически она существует, но с правовой точки зрения никому не принадлежит. Это значит, что её нельзя продать, подарить, завещать или использовать в качестве залога.
Программа дачной амнистии не только упрощает жизнь россиянам, но и за счет вовлечения в гражданский оборот новой жилой недвижимости позволяет государству увеличивать собираемость налогов.
Можно ли не регистрировать землю?
Так как дачная амнистия на земельные участки действует бессрочно, возникает ложное ощущение, что регистрировать ЗУ не обязательно. Мы рекомендуем оформить права:
- Пока полномочия не зарегистрированы, вы не можете распоряжаться своей собственностью. С ней нельзя совершать никакие сделки;
- Юридически, владение землей, на которую не оформлены права, можно считать самозахватом. Особенно, если участок уже увеличился за счет лишних соток;
- На такой земле не получится построить никакие капитальные объекты. Уведомление о строительстве должен подавать собственник или владелец участка. И вам все равно придется сначала зарегистрировать ее по закону;
- Сложность с подведением коммуникаций. Если земля не зарегистрирована, коммунальные службы вам откажут.
Вот этим новым законом № 404-ФЗ внесены изменения в закон, которые описывают лишь часть «дачной амнистии». В нашем случае закон № 404-ФЗ от 08.12.2020г. внес изменения лишь в Федеральный Закон от 13.07.2015г. № 218-ФЗ, а именно в часть 12 статьи 70. И теперь эта часть звучит так:
До 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства (только тот ЛПХ, который находится в границах населенного пункта), и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана (его готовит кадастровый инженер) и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости.
В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона.
При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»».
Кaк cтaть coбcтвeнникoм apeндoвaннoй тeppитopии
B 2001 гoдy вcтyпил в cилy нoвый 3eмeльный кoдeкc PФ, coглacнo кoтopoмy гpaждaнe имeют пpaвo cтaть coбcтвeнникaми yчacткa, кoтopый нaxoдитcя в бeccpoчнoй или cpoчнoй apeндe. Ecли тeppитopия былa выдeлeнa coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy CCCP и иcпoльзoвaнa пoд жилищнoe cтpoитeльcтвo, oфopмить пpaвo coбcтвeннocти мoжнo бecплaтнo. Bocпoльзoвaтьcя пpeимyщecтвoм мoжнo пpи ycлoвии, чтo вы:
📍 пocтpoили и cтaли coбcтвeнникoм дaчнoгo дoмa, гapaжa, бaни, xoзяйcтвeннoй пocтpoйки;
📍 пocтpoили, ввeли в экcплyaтaцию и cтaли coбcтвeнникoм чacтнoгo дoмa;
📍 являeтecь члeнoм caдoвoдчecкoгo кooпepaтивa.
Дo кoнцa 2020 гoдa члeны caдoвoдчecкиx тoвapищecтв и кooпepaтивoв мoгyт пpoйти пpoцeдypy oфopмлeния в yпpoщeннoм пopядкe.
Бecплaтнo пoлyчить yчacтoк имeют пpaвo cлeдyющиe кaтeгopии гpaждaн:
❗ инвaлиды;
❗ вeтepaны BOB;
❗ дeти-cиpoты;
❗ мнoгoдeтныe ceмьи;
❗ вoeнныe, oтcлyжившиe бoльшe 10 лeт;
❗ coтpyдники opгaнoв внyтpeнниx дeл, cтaж paбoты кoтopыx бoльшe 15 лeт;
❗ мoлoдыe cпeциaлиcты, кoтopыe зaдeйcтвoвaны в ceльcкoм xoзяйcтвe;
❗ дpyгиe кaтeгopии льгoтникoв.
3a нeзacтpoeнныe нaдeлы нeoбxoдимo oплaтить иx cpeднepынoчнyю cтoимocть.
Когда и для чего придумали нормы отступа от границ земельного участка
Информация о том, сколько отступать от забора, от улиц, от соседних участков и возведенных построек при строительстве дома содержится в градостроительных и нормах и правилах (СНИПах, СанПинах), а также закреплены законом о противопожарной безопасности.
Эти нормы разрабатывались еще в прошлом веке для безопасности граждан, тогда, когда еще не существовало частной собственности. С течением времени, с учетом застройки и освоения территорий, нормы и правила видоизменялись наряду с другим земельным законодательством.
Существуют своды правил, которые регулируют возведение построек в черте города (СП 30-102-99). Есть правила, которые предусматривают застройку и планировку дачных участков (СП 53.13330.2019).
Наряду с этими сводами приняты Санитарные Правила, где указаны допустимые минимальные расстояния от газопроводов, ферм, очистных сооружений до отдельных зданий (СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03), а также требования к противопожарным отступам (123-ФЗ от 22.07.2008 г., с изменениями от 14.07.2022 № 276-ФЗ, СП 4.13130.2013)
Рассмотрим какие правила и нормы по минимальным отступам от границ участка действуют при строительстве дома на дачных, садовых участках в СНТ.
Самовольно построенная недвижимость
Вопрос:
Можно ли на участках СНТ строить дом неофициально?
Известно, что на долю домовладельцев приходится большой процент «серых» строителей. Мотивов и причин у них много (касаться этого не будем).
Но наступает момент, когда нужно узаконить объект. До 1 марта 2026 г. «серое» строительство узаконено. Но если дом будет построен с нарушениями градостроительства, то такой объект могут признать самовольной постройкой со всеми негативными последствиями.
Добиваться признания дома правомерной постройкой можно только в суде. То есть нужно доказать, что объект соответствуют градостроительным нормам, не угрожает безопасности граждан и построен на законной земле домовладельца и, конечно же, участок предназначен для сооружения жилья. Затем с судебным решением можно идти в Росреестр.
В суд иск может подать и местная администрация для признания здания несоответствующим град.нормам и его сносе. По собственному решению администрация не может сносить жил.недвижимость. Поэтому если такой иск заявлен, нужно приводить дом в соответствие и незамедлительно писать в суд встречный иск.
Как признать самострой через суд?
Если вы получили отказ от ГЗК или Росреестра, есть еще один вариант, как узаконить незаконную постройку на своем участке: через суд. Ответчиком будет выступать муниципальная структура, которая выдала отказ. Иск подается в районный суд по месту расположения незаконного строения. Пакет документов будет схожим с тем, который подготавливался для обращения в ГЗК. Необходимо доказать, что самовольная постройка или реконструкция здания не влечет за собой нарушения градостроительных, строительных требований, не представляет опасности для жизни и здоровья граждан, не затрагивает интересы третьих лиц.
Статистика показывает, что при наличии веских аргументов суд с большой долей вероятности примет решение относительно самовольного строительства в 2023 году в пользу истца. При этом значение имеют причины, по которым возведен самострой или сделана нелегальная реконструкция. Например, оправдательной причиной будет то, что работы проводил предыдущий собственник, а новый владелец сразу же обратился в ГКЗ или суд, как только обнаружил нарушение закона. Имейте в виду, что помимо штрафа придется заплатить государственную пошлину за рассмотрение дела: сумма будет зависеть от стоимости недвижимости.
Как проверить земельный участок перед оформлением в собственность
Чтобы не гадать: удовлетворят вам или откажут в переводе в собственность из-за неизвестных вам ограничений, для Подмосковья запустили новый электронный сервис по предварительной проверке земельных участков. Он рассчитан на арендаторов, которые собираются оформить в собственность арендуемую землю.
Сервис, позволяет гражданам узнать практически обо всех существующих ограничениях по использованию земельного участка заранее. Для этого:
- В разделе «Земля и стройка» на региональном портале госуслуг необходимо найти услугу — «Предоставление земельных участков без проведения торгов»;
- Выбрать муниципалитет и указать кадастровый номер или координаты интересующей вас территории.
- После этого станет доступна информация о том, не входит ли ваш земельный участок в лесную, охранную или приаэродромную зону, а также короткое резюме, к примеру: строительство на данной территории запрещено. Другими словами, вас уведомляют о возможных проблемах еще до того, как вы обратились за переводом участка в собственность.
Ждем, когда подобный сервис заработает по все России…
Как выкупить в собственность землю под частью дома
Если у вас частный дом, например на 2 хозяина, то для начала следует вносить изменения в сведения о недвижимости. Это делается с помощью форменного заявления в кадастровую палату или жилищную инспекцию, которая обследует здание и примет решение о признании недвижимости ИЧД (Индивидуальный частный дом). Это первая и основная задача.
Далее будете межеваться, разграничиваться и т.д. Чтобы избежать вероятностных негативных обстоятельств, например когда соседи решат продать свою половину дома, лучше зарегистрировать право собственности с определением границ. Так у вас будет обще-совместная (не разграниченная) или обще-долевая (определённая в долях от имущества) собственность.
Как перевести в собственность участок, на котором запрещено строить дом
Сложности возникают, когда в договоре аренды указано:
- С разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства (без права возведения индивидуального жилого дома) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
- Вид разрешенного использования земельного участка изменению не подлежит — Арендатор использует участок в соответствии с особыми условиями, установленными в настоящем Договоре.
- Особые условия договора: арендатор использует земельный участок без права возведения на нем индивидуального жилого дома.
В данном случае нужно изучить Ген. План застройки (ГПЗУ) и План земельной застройки (ПЗЗ) в вашем районе на предмет действительного запрета на строительство жилых зданий. Если ГПЗУ запрет подтвердит, то можно пойти следующим путем:
- Построить, в соответствии с санитарными нормами, хозяйственное здание на фундаменте (например для хранения сельхозпродукции или разведения цыплят);
- Нанять кадастрового инженера, который сделает кадастровый план строения;
- После этого подать документы на государственную регистрацию данной постройки, как капитального хозяйственное помещение. Крайний вариант через суд;
- После этого появляется возможность перевести земельный участок под хозпосторйкой из аренды в собственность.
в случае ободрения строительства, вы застрахованы от негативного изменения условий и правил строительства.
Что означает негативное изменение условий и правил?
Рассмотрим это подробнее.
Допустим, вы подали уведомление о начале строительства ИЖС.
Через 7 дней администрация прислала уведомление о соответствии строительства.
Иными словами, чиновники согласовали стройку.
Юридически это означает следующее.
В течение всего периода строительства, но не более 10 лет, вам безразличны любые изменения.
Например:
- администрация внесла изменения в ПЗЗ в части параметров разрешенного строительства,
- участок попал в вновь установленную зону с особыми условиями использования,
- изменили в сторону ужесточения требования градостроительных регламентов.
На подобные изменения вам «по барабану».
Последовательность действий узаконить самострой
Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:
- более простой вариант – административный порядок согласования;
- при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.
Самая затратная часть в данном деле – это кадастровые работы, стоимость которых начинается от 7 000 рублей. Цена обособления установленных границ от соседних участков равна 10 000 – 15 000 рублям. Официальное заключение геодезической организации стоит 2 000 рублей.
Госпошлина при регистрации прав для физических лиц равна 2 000 рублям или 350 рублей, если земля относится с сельскохозяйственным. Если необходимы выписки от Росреестра тогда придется потратить 250 рублей.
При переоформлении наследства по завещанию следует уплатить госпошлину, которая рассчитывается на основании степени родства и стоимости активов. Так для близких родственников она составит 0,3% от оценки имущества, для всех остальных, в том числе и компаний 0,6%.
При выкупе земли у администрации за основу будет браться средняя рыночная стоимость сотки земли в данном регионе.
Порядок действий для получения права собственности
Перед тем как начать строительство на своем участке, важно определить и уточнить принадлежность участка к определенной категории земель. Если постройка Законом разрешена и владелец надела согласовал свои действия, можно строить и далее готовиться к следующим этапам регистрации:
- Приглашению инженера бюро технической инвентаризации для составления заключения и паспорта. Требование к составлению кадастрового паспорта нужно будет составить в том случае, когда строение появилось на участке, входящем в состав кооператива, дачного или садоводческого;
- Заполнению специальной декларации. В документе надлежит отразить все строения, в том числе хозяйственные постройки. Отчет включает план размещения, характеристики дома и пристроек, бани и гаража;
- Получению разрешения на строительство и эксплуатацию коттеджа на земельном участке, занятым постройкой до 2015 года. Согласование с городскими службами будет означать готовность дома к проживанию, наличие в нем инфраструктуры;
- Вместе с документами на земельный участок и паспортами на сам дом собственник или его доверенное лицо обращаются в подразделение Росреестра. Для ускорения процедуры следует сослаться на Закон об амнистии;
- Во время принятия заявления на регистрацию соискателю назначают дату получения выписки.
Если человек всю жизнь жил на земле, но сведений в реестре нет
В практике частного строительства часто возникают обстоятельства, когда по завершении проекта индивидуального дома оказывается так, что земля официально за человеком не числится. Это связано с тем, что в настоящее время государство занимается восстановлением кадастрового учета и исполнением стоимостного переучета фонда земель и недвижимых объектов. Ничего страшного в этом нет, в крайнем случае есть суд, нотариус и свидетели.
Увеличение продолжительности на узаконивание частной постройки ввиду необходимости оформления участка необходимо для обращения к местным органам власти. Местная администрация (КУМИ), в ведении которой находятся, принимает обращения на закрепление участка за гражданином. Опять же не обязательно уведомлять о том, что на участке уже произошли изменения технического характера. Это может повлечь негативную реакцию властей и инициатора постройки могут вынудить разрушить здание.
Услуга по выделению участка (закреплению права собственности) является бесплатной. Подождать придется, но не дольше 30 дней. Если все хорошо, потенциально законный владелец участка получит на руки акт закрепления (выделения) участка. С этим документом нужно будет обратиться все в те же органы Росреестра.
В заключение следует отметить тот факт, что оформление земли в собственность имеет важное практическое значение. Фактическое отсутствие качества кадастрового учета в ранние годы привело к ряду проблем, в частности, к так называемым земельным спорам. Нередки случаи, когда граждане самовольно занимают «свободные» от глаза властей земли. Официальное оформление дома и земли в собственность позволит без проблем распоряжаться своим имуществом, законно проживать и оставлять свое имущество в наследство.
Почему в разрешении на строительство могут отказать
Есть ряд причин, по которым в разрешении на строительство могут отказать:
-
Не все требуемые сведения указаны в уведомлении о строительстве
В таком случае уведомление не станут рассматривать, а вернут заявителю все документы в течение трех рабочих дней
-
Параметры дома, указанные в уведомлении, не подходят под правила
При принятии такого решения опираются на правила землепользования, документы по планировке территорий, градостроительное законодательство
-
Указанный в уведомлении объект нельзя разместить на земле с определенным разрешенным видом использования
-
Уведомление подал человек, который не является собственником ЗУ или его представителем
-
Внешний вид постройки не соответствует требованиям к архитектурным решениям (в случае, если поселение признано историческим)
в случае ободрения строительства, вы застрахованы от негативного изменения условий и правил строительства.
Что означает негативное изменение условий и правил?
Рассмотрим это подробнее.
Допустим, вы подали уведомление о начале строительства ИЖС.
Через 7 дней администрация прислала уведомление о соответствии строительства.
Иными словами, чиновники согласовали стройку.
Юридически это означает следующее.
В течение всего периода строительства, но не более 10 лет, вам безразличны любые изменения.
Например:
- администрация внесла изменения в ПЗЗ в части параметров разрешенного строительства,
- участок попал в вновь установленную зону с особыми условиями использования,
- изменили в сторону ужесточения требования градостроительных регламентов.
На подобные изменения вам «по барабану».